나만의 투자기준을 만들고 즐겁고 충만한 독립투자자가 되고 싶은 갑부자입니다.
처음 임장을 다닐 때는 늘 휴대폰만 들여다봤다.
길 하나 건널 때도 지도를 켜고, 단지를 이동할 때도 계속 핸드폰 화면만 따라갔다.
그런데 그렇게 임장을 다니고 집에 돌아오면 이상하게 남는 게 별로 없었다.
“좋은 동네 같았다”, “상권이 좀 괜찮았다” 정도의 흐릿한 기억만 남았지, 지역의 구조나 생활권의 흐름은 머릿속에 제대로 남지 않았다.
반대로 임장을 정말 잘하는 사람들을 보면 공통점이 있었다.
폰을 거의 안 본다. 길도 잘 찾고, 생활권 연결도 자연스럽게 이해하고 있었다.
그 이유를 찾아보니 그 사람들은 임장 전에 이미 지역을 머릿속에 여러 번 넣고 오는 사람들이었다.
나도 그 방법을 따라 하기 시작했다. 그리고 어느 순간부터는 처음 가는 지역이어도 큰 길과 생활권 흐름 정도는 폰 없이도 움직일 수 있게 됐다.
결국 길을 잘 외우는 건 머리가 좋은 게 아니라, 임장 전 준비를 얼마나 했느냐의 차이였다.
1. 임장시 임장지도를 그리는 방법
나는 임장을 가기 전에 가장 먼저 하는 일이 사전조사다.
예전에는 단순히 “대장아파트가 어디인지” 정도만 보고 갔는데, 지금은 그 지역을 최대한 입체적으로 이해하려고 노력한다.
먼저 학군을 확인한다.
중학교 학업성취도, 초등학교 학급당 학생 수, 학원가 위치 등을 보면서 어떤 생활권에 학부모 수요가 몰리는지 확인한다. 실제로 같은 지역 안에서도 학군에 따라 분위기가 완전히 달라지는 경우가 많다.
그리고 상권도 꼼꼼하게 본다.
단순히 상가가 많다 적다가 아니라, 사람들이 실제로 많이 이용하는 메인 상권이 어디인지, 어떤 브랜드들이 들어와 있는지를 본다. 특히 스타벅스 위치는 꼭 체크한다.
스타벅스는 생각보다 생활권의 중심을 잘 보여준다. 백화점, 대형마트, 대학병원 같은 환경 요소들도 같이 확인한다.
지하철 노선과 역 위치도 중요하게 본다.
같은 역세권이라도 실제 체감 동선은 다르기 때문이다.
큰 도로나 하전의 위치에 따라 생활 편의성이 크게 달라지는 경우도 많다.
그리고 나는 세대당 인구수도 꼭 본다.
세대당 인구수가 높다는 건 그만큼 가족 단위 거주 비율이 높다는 의미일 가능성이 크고, 실제 현장 분위기와 연결해서 보면 생활권의 특성이 훨씬 잘 보인다.
이렇게 조사한 내용들은 그냥 머릿속에만 넣어두지 않는다. 직접 지도 위에 표시한다.
학원가, 상권, 대형마트와 백화점의 위치를 지도에 표시하면서 내가 보기 편한 방식으로 정리한다.
이 과정을 하다 보면 신기하게도 아직 가보지도 않은 지역인데 어느 정도 그림이 그려진다.
“아, 이 생활권은 학부모 수요가 강하겠구나.”
“여기는 상권 중심이 역 북쪽이네.”
“이 단지는 입지는 괜찮은데 생활권이 조금 애매하겠다.”
이런 느낌들이 미리 잡히기 시작한다.
결국 임장은 현장에서 처음 보는 게 아니라, 미리 공부한 내용을 실제로 확인하는 과정이라고 생각한다.
2. 지도를 많이 보기
사전조사가 끝나면 그다음부터는 지도를 정말 많이 본다.
이 단계에서 가장 중요하게 하는 건 생활권을 나누는 작업이다.
같은 구 안에서도 생활권은 완전히 다르다.
학군 중심 생활권, 상권 중심 생활권, 구축 위주 생활권, 신축 위주 생활권처럼 분위기가 계속 나뉜다. 그래서 나는 먼저 생활권 경계를 스스로 정리해본다.
그리고 나서 분임루트를 그린다.
분임루트를 그릴 때는 단순히 많이 걷는 게 목적이 아니다. 사전조사했던 내용들을 실제 동선에 녹여 넣는다.
예를 들면,
학원가는 어디에 위치하고 규모는 얼마인지
메인 상권 어디이고 규모와 어떠한 상권인지(유흥? 소비? 생활?)
학급당 학생수가 높은 초등학교는 어디인지
어떠한 호선이 지나가고 역의 위치는 어디인지
이런 것들을 확인할 수 있게 루트를 만든다.
그다음에는 단임루트를 그린다.
특히 단임루트를 그릴 때는 단지와 단지 사이 이동 동선을 정말 꼼꼼하게 본다.
지도상으로는 가까워 보이는데 실제로는 담장이나 언덕 때문에 크게 돌아가야 하는 경우도 많다.
그리고 분임 때 못봤던 부분들은 단임루트중에 포함에서 확인한다.
그래서 지도를 보면서 “어떻게 하면 최소 동선으로 최대한 많은 단지를 볼 수 있을까”를 계속 고민한다.
이 과정에서 자연스럽게 지도를 반복해서 보게 된다.
이렇게 되면 사전조사를 하면서 지도보고, 분임루트를 그리면서 보고, 단임루트를 그리면서 또 본다.
그렇게 반복하다 보면 어느 순간 지역 구조가 머릿속에 들어오기 시작한다.
3. 길을 외우는 방법
길을 외우는 건 사실 특별한 방법이 있는 건 아니다.
지도를 반복해서 보고, 입지요소들을 연결해서 이해하는 과정이다.
나는 챕터1에서 한 번 지도를 보고, 챕터2에서 루트를 그리면서 또 본다. 그런데 여기서 끝나지 않는다.
실제로 길을 외우기 위해서는 로드뷰를 정말 많이 활용한다.
로드뷰를 보면 단순히 길만 보이는 게 아니다.
그 지역의 분위기와 느낌이 같이 들어온다.
“아 여기는 생각보다 언덕이 심하네.”
“여기는 상가 분위기가 오래됐구나.”
“이 길은 밤에는 조금 어둡겠다.”
이런 느낌들을 미리 확인할 수 있다.
그리고 나는 방향이 바뀌는 지점을 특히 중요하게 본다.
예를 들어 골목이 꺾이는 지점이나 메인도로로 나가는 지점에서 특징적인 건물들을 체크한다.
편의점
병원
큰 프랜차이즈
눈에 띄는 건물
독특한 상가
이런 것들을 기준점처럼 기억해두면 실제 임장 때 길을 훨씬 쉽게 찾을 수 있다.
예를 들어 “저 병원 지나서 오른쪽”, “스타벅스 골목 뒤쪽” 이런 식으로 머릿속에 연결된다.
결국 사람은 지도 자체보다 특징적인 랜드마크를 통해 길을 기억하는 경우가 많다.
그리고 중요한 건 임장 가기 전까지 계속 지도를 보는 것이다.
이동 중에도 보고, 쉬는 시간에도 보고, 루트를 수정하면서 계속 본다.
처음에는 복잡하게 느껴졌던 지역도 반복해서 보다 보면 어느 순간 머릿속에 입체적으로 그려진다.
마무리
예전에는 임장을 많이 다니는 게 중요하다고 생각했다.
그런데 시간이 지나면서 느끼는 건 단순히 많이 가는 것보다, 지역을 얼마나 내 머릿속에 남기느냐가 훨씬 중요하다는 것이다.
폰만 보고 다니면 임장은 끝나도 지역은 남지 않는다.
하지만 임장 전에 지도를 계속 보고, 생활권을 나누고, 루트를 직접 그리다 보면 어느 순간 그 지역이 내 머릿속에 저장되기 시작한다.
그리고 그 차이가 결국 임장의 깊이를 만든다고 생각한다.
