양도세 중과 유예가 종료되자마자
아래의 기사가 눈에 띄었습니다.
양도세 중과가 시작되면서
강동, 성북, 노원, 강서에서
3천건이되는 물건이 사라졌다는 내용입니다.
그리고 조금 더 시간이 지나자
이런 기사도 나왔습니다.
일주일도 안되는 사이에
물건이 5천개 이상 줄어들면서
매물 절벽이라는 단어를 실감할 수 있는
환경을 만들어 주는 것 같습니다.
실제 데이터를 살펴보면
아실을 기준으로 서울내 매매 물량은
불과 한달정도 전인 4월을 기준으로
7.7만개에서 오늘 기준 6.3만개로
1.4만개의 매물이 줄어든 것으로 보입니다.
수치에 차이가 있긴 하지만 중요한 건
어떤 숫자가 맞는거냐 보다는
현재 매물이 급격하게 줄어들고 있다는 사실입니다.
이대로 두고 볼 것인가?
그래서일까요?
생각보다?! 더 빠르게 매물이 감소하면서
정부는 추가 대책을 발표하게 됩니다.
무주택 조건이지만 비거주 1주택 매도시
토허제 지역이라도 실거주를 해야하는 의무를
최대 2년간 유예하는 것이 가능해졌습니다.
아무래도 매물 절벽의 모습을 보이는 시장에서
어떻게든 매물을 시장에 끌어내려는게 큰 것 같습니다.
다만 이 정책이 실제로 얼마나 효과가 있을지는
의문이지만 지켜보는 건 필요합니다.
가장 큰 이유는 26년 상반기에
매물이 늘었던 가장 큰 이유를 생각해야합니다.
양도세 중과 유예 종료에 대한 언급이 나오고
종료가 되는 것이 확정되면서 다주택자들이
기존에 보유한 물건을 내놓게 된 것이 핵심이었습니다.
그런데 비거주 1주택자는
상황이 완전히 다릅니다.
단 한 채뿐인데 굳이 팔 이유가 없습니다.
혹여나 종부세 부담이 생기더라도
종부세는 인당 공제에 1세대 1주택 공제액이 커
다주택자와 다르게 사실 그냥 지키면 됩니다.
결국 의미 있는 매물이 시장에 풀리기는
생각보다 쉽지 않은 것 같습니다.
이제 집을 못 사는 건가요?
매물이 급격하게 사라진 상태에서
거래가 생기게 되면 아무래도 자연스럽게
기존에 거래된 가격보다 높은 가격으로
신고가를 찍는 그림이 펼쳐질 가능성이 높습니다.
가격이 오르면 어떻게 될까요?
다른 규제가 나오게 될 가능성이 큽니다.
그리고 바로 그 시점에서
규제로 인한 압박으로 나오는 물건들이 생깁니다.
이렇게 집을 못산다고 생각했지만
시기에 맞는 전략이라는 것이 있고
크게 3가지 전략이 있습니다.
전략 1) 규제를 노리자
과거 2020년 7·10 대책이나 2021년의 사례를 보면
양도세 규제만으로는 매물을 끌어내지 못했습니다.
매물이 실제로 나왔던 시점은 항상
보유세에 대한 규제가 나왔을 때였습니다.
2020년 하반기 취득세·양도세뿐만 아니라
종부세율을 최고 6%까지 올리자
법인 매물과 다주택자 매물이 시장에
일시적으로 쏟아졌던 기록이 있습니다.
현재 정부에서도 이와 같이 5월 이후에도 시장이 불안정하다면
DSR 규제 강화나 종부세 공정시장가액비율 상향 같은
추가 규제가 얼마든지 나올 가능성이 높습니다.
이런 시기에 급하게 나오는
매물들을 생각해볼 수 있습니다.
다만 이 방식은 난이도가 높습니다.
시장의 흐름과 규제 정책도 동시에 봐야 하고
좋은 매물이 나왔을 때 즉각 움직일 수 있는
자금과 의사결정 능력이 필요합니다.
그래서 핵심은 한 가지입니다.
계속해서 지켜보는 것.
이걸 지속할 수 있다면
기회를 잡을 수 있습니다.
2) 임대사업자 매물
과거 2017~2018년 등록된 임대사업자들의
8년 장기 매입임대주택들 약 1만세대 가량이
2025년 하반기부터 2026년 상반기에
대거 만기(자동 말소)를 맞이합니다.
임대 의무 기간이 종료되어 등록이 자동 말소되면
그동안 이어졌던 종부세 합산 배제 혜택이 사라집니다.
이는 곧 보유세(재산세+종부세)의 급격한 상승을 의미합니다.
더불어 자동 말소 후에도 양도세 중과 배제 혜택을 받으려면
말소 후 1년 이내에 매도해야 합니다.
이런 상황으로 인해 일시적으로
물건이 늘어나는 시기가 찾아올 수 있고
또 다른 기회가 될 수 있습니다.
3) 할 수 있는 최선의 선택
당장 규제지역에 사는 것이 어렵다면
비규제지역이라도 내 예산 안에서
내집마련을 하는 것도 함께 고민하며
할 수 있는 최선의 선택을 하는 것이 필요합니다
그게 지금 시점의 가장 현실적인 답입니다.
당장 내 집 마련이 어려운 상황이라면
내 집을 마련하지 못하는 상황에
좌절하거나 손을 놓고 있는 것이 아니라
그 상황에서 할 수 있는 투자도 고려해야합니다.
강남까지 1시간 이내로 접근 가능한
역세권 구축 아파트까지도
매수 후보로 진지하게 검토해 볼 시기입니다.
앞으로 다가올 기회를 잡을 준비를 하셔야 합니다
많은 분이 5월 9일이라는 날짜를 하나를 끝이라고 생각합니다.
하지만 이 시기를 놓쳤다는 것보다 더 위험한 것은
그 한 번의 기회를 놓쳤다는 이유로 포기하는 것입니다.
앞으로의 상황이 어떻게 흘러갈지 알기 어렵지만
임대사업자들의 비자발적 물량이나
규제가 만들어낸 틈새로 인해
또 다른 상황을 맞이하게 될 것입니다.
누군가는 그 안에서 빈틈을 찾아내고
누군가는 남들이 보지 못하는 급매물을 잡아낼 것입니다.
우리가 해야할 건 지금 이 순간 할 수 있는 가장 최선의 선택을
계속해서 해나가는 것입니다.
지금 본인의 상황에 맞는 행동을 시작하는 것이 중요합니다.
"이제 집 못 사나요?"라는 질문에 대한 답은
결국 본인이 어떤 선택을 하느냐에 달려 있습니다.
오늘의 노력이 당장 결과로 나타나지 않더라도
준비된 사람만이 보이지 않는 파도를 탈 수 있습니다.
언제 찾아올지 모르는 기회를 잡을 준비를 하셔야 합니다.
