안녕하세요. 여러분의 내 집 마련과 행복한 노후를 돕는 김다랭입니다.
최근 부동산 시장을 지켜보며 한숨 쉬는 분들이 많으실 겁니다. 5월 10일 이후 다주택자 양도세 중과 제도가 부활하면서 시장에 나오던 매물들이 쏙 자취를 감추었기 때문이죠.
상담을 하다 보면 이런 말씀들을 참 많이 하십니다.
"튜터님, 매물이 갑자기 확 줄었어요." "가격이 조정될 때까지 무조건 기다리는 게 맞을까요?" "지금 사면 비싸게 사는 건 아닐까 겁이 납니다.”
아무래도 물량이 늘고 가격이 조정될 때 사야겠다는 심리가 커지면서, 지금 시장은 짙은 '관망세'로 돌아설 것으로 예상하고 있습니다.
그런데 여러분, 모두가 주춤하고 있는 바로 어제(5월 12일), 국토교통부에서 무주택 실수요자들을 위한 '엄청난 기회의 문'을 여는 보도자료를 발표했습니다. 바로 토지거래허가구역 내에서 '세입자가 있는 주택(세 낀 물건)'을 매수할 때, 실거주 유예를 전면 확대해 주겠다는 내용입니다.
국토부 보도자료(26.05.12) - 첨부PDF 참조
"그게 나랑 무슨 상관인데?" 라고 생각하셨나요? 단언컨대, 내 집 마련을 꿈꾸지만 당장 입주할 여력이 안 되거나 자금이 부족했던 분들에게는 올해 가장 반가운 소식이 될 것입니다.
I. 오늘 발표된 신규 정책이 무주택자에게 '역대급 기회'인 이유 3가지
토지거래허가구역은 원래 집을 사면 '무조건 4개월 내에 직접 입주'를 해야만 살 수 있었습니다. 하지만 이번 조치로 발표일(5.12) 기준 임대 중인 주택이라면, 무주택자에 한해 임대차 계약 종료일까지 입주를 유예해 줍니다. ('26년 12월 31일 신청분까지 한시적 운영)
이것이 왜 엄청난 기회일까요?
1. 당장 입주 가능한 물건보다 '압도적으로 저렴하게' 살 수 있습니다.
요즘 부동산 시장의 특징 중 하나는 '주인이 직접 살 수 없는(세입자가 있는) 물건은 싸다'는 것입니다. 투자자나 당장 실거주를 해야 하는 사람들의 수요가 붙지 않기 때문이죠. 지금처럼 매물이 잠긴 시장에서도, 세 낀 물건은 상대적으로 급매 성격을 띠며 저렴하게 나옵니다. 같은 단지, 같은 평수라도 수천만 원 이상 싸게 잡을 수 있는 절호의 찬스입니다.
왼쪽은 입주가능매물, 오른쪽은 세낀매물 (5~7천만원 저렴하다!)
2. 그동안 막혀있던 '최상급지' 진입 장벽이 낮아졌습니다.
강남, 목동, 여의도, 성수 등 서울의 노른자 땅들은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여있습니다. 지금까지는 내가 당장 현금이 100% 있고 바로 입주할 수 있는 사람이 아니면 아예 쳐다볼 수도 없었습니다. 하지만 이제 전세 보증금을 지렛대 삼아(갭투자 방식) 상급지 아파트를 미리 '선점'해 둘 수 있게 되었습니다.
3. 당장 입주하지 않아도 되니 '자금 마련의 시간'을 벌 수 있습니다.
"당장 신혼집으로 들어갈 건 아니지만, 2년 뒤에는 꼭 서울 아파트에 살고 싶어요." 이런 장기 계획을 가진 분들에게 최적입니다. 당장 큰 대출을 일으켜 원리금을 갚아나가는 부담 없이, 일단 내가 가진 현금(매매가-전세가)만으로 집을 확보해 두고 세입자 만기 때까지 차곡차곡 잔금을 모을 수 있는 귀중한 시간을 얻게 된 것입니다.
II. 단, '세 낀 물건' 매수 시 반드시 유의해야 할 3가지
기회가 큰 만큼, 리스크도 존재합니다. 일반적인 실거주 매수보다 확인해야 할 서류와 절차가 훨씬 까다롭습니다. 다음 3가지는 뼈에 새기고 접근하셔야 합니다.
1. 임차인의 '계약갱신청구권' 사용 여부 철저히 확인
가장 중요합니다. 입주가 유예되는 기준은 '최초 계약종료일'입니다. 만약 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 거주 기간이 늘어난다면, 내가 입주해야 할 스텝이 완전히 꼬여버립니다. 반드시 계약 전 매도인 및 세입자와 소통하여 갱신권 사용 여부를 명확히 문서로 남겨야 합니다.
2. 빈틈없는 '자금조달계획' 수립 (보증금 반환 계획 필수)
지금 당장은 전세금을 뺀 차액만 있으면 집을 살 수 있습니다. 하지만 세입자 만기 시점에는 그 전세 보증금을 온전히 내 돈이나 대출로 돌려줘야 합니다. 그 시점의 내 소득, DSR 한도, 대출 가능액을 미리 보수적으로 계산해 두지 않으면 나중에 보증금을 돌려주지 못해 큰 낭패를 겪을 수 있습니다.
※ 현재 전세보증금을 돌려주기 위한 전세퇴거자금대출(임차보증금 반환대출)은 1억원으로 제한돼 있습니다.
3. 얄짤없는 '실거주 의무' 기한 엄수
정부에서 입주를 '유예'해 준 것이지, 실거주 의무를 '면제'해 준 것이 아닙니다. 세입자 계약이 끝나면 지체 없이 입주하여 2년간 실거주를 채워야 합니다. 위반 시 취득가액의 10%에 달하는 엄청난 이행강제금이 매년 부과될 수 있습니다. 나의 이사 및 입주 일정을 칼같이 맞춰야 합니다.
III. 마무리하며 : 기회는 준비된 자의 몫입니다.
모두가 5월 10일 양도세 중과 부활로 시장이 멈췄다고 말할 때, 오늘 발표된 이 정책은 무주택 실수요자들에게 "지금 남들이 안 보는 세 낀 물건을 싸게 잡아라"라는 강력한 시그널을 보내고 있습니다.
하지만 토지거래허가구역의 깐깐한 심사, 세입자 명도 문제, 복잡한 자금조달계획서 작성, 그리고 가격 협상까지... 부동산 경험이 적은 분들이 이 모든 것을 혼자 완벽하게 해내기란 결코 쉽지 않습니다. 조금의 실수로 수천만 원의 손해를 보거나 계약이 엎어질 수도 있죠.
그래서 월부 부동산중개 서비스 '구해줘내집'이 존재합니다.
"세 낀 물건으로 상급지 진입 기회를 잡고 싶은데 너무 불안해요." "내가 계산한 자금 계획이 맞는지, 대출은 나올지 막막합니다." "이 틈을 타서 최대한 저렴하게 가격 네고를 하고 싶어요."
이런 고민을 하고 계신다면, 주저하지 말고 구해줘내집의 문을 두드려 주세요. 월부의 깐깐한 기준을 통과한 전담 중개 파트너가 권리 분석부터 특약 작성, 가격 협상, 그리고 자금조달 계획까지 여러분의 완벽한 '내 편'이 되어 안전한 매수를 돕겠습니다.
이번 달 구해줘내집 신청은 5월 14일(목)까지만 진행됩니다. 시장의 틈새를 노려 저렴하게 내 집을 마련할 이 황금 같은 기회를 절대 놓치지 마시길 바랍니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 여러분의 성공적인 내 집 마련을 진심으로 응원합니다.
▼단 3일 남았습니다! 내 편인 전문가와 안전하게 집 사기▼
260512(보도자료) 세입자 있는 주택 전체로 토지거래허가구역 실거주 유예 확대.pdf
다운로드
