[주토] 1호기 매도가, 어떻게 정했냐고요? 경쟁 매물 전수조사부터 전임까지

안녕하세요 꾸준한 투자자 주토입니다

이번달 초는 1호기 매도를 위해

나와있는 물건들의 상황 / 상태 / 가격을 파악하며

매도가를 정하는 경험을 했는데요

직접 해보니 얼마에 내놓을지 혼자 고민하기보다

현재 경쟁 매물들과 시장 분위기를 얼마나 파악하느냐가 정말 중요하다는 걸 느꼈습니다

오늘은 제가 실제로 했던 과정들을 중심으로

어떤 식으로 매도가를 정하면 좋을지 정리해보려 합니다

1. 경쟁 매물부터 전수조사

먼저 단지에 나와있는 매물들을 전부 엑셀에 정리했습니다

• 동 / 층 

• 타입

• 입주 가능 날짜 

• 가격 

등을 하나씩 정리하며 나의 경쟁매물을 파악하려 했습니다

특히 제 물건은 올해 0월중에 입주 가능한 집이라 

추후 실제 경쟁자가 될 물건들을 대비하기위해

나와 있는 매물들 중에서도 올해 0월 주변으로 입주 가능한 물건들을 따로 체크해뒀습니다

➡️ 매물 리스트업을 통해 경쟁 물건 파악하기

2. 실거래를 확인하며 호가와 비교

호가를 봤다면 그 다음은 실거래가 확인입니다

단순히 어느정도 가격에 거래됐는지만 보는게 아니라 

• 유독 낮게 거래된 가격은 없는지

• 유독 높게 거래된 가격은 없는지

이런 가격들을 같이 파악하는 게 중요합니다

예를 들어 최근 실거래 가격 중 

가장 높은 가격이 4.98억, 가장 낮은 가격이 4.28억이라면

왜 그런 가격차가 발생했는지를 파악하는게 중요합니다

낮은 가격 실거래는 이 가격까지 빼야 팔리는 상황인지

높은 가격 실거래는 이 가격 받으려면 어떤 조건이 필요한지

를 알려주기 때문입니다

➡️ 전반적인 실거래 가격과 최근 실거래 중 최고가 / 최저가 확인하기

3. 단지내 부동산에 전화 

저는 매물 내놓을 부동산에만 광고를 하고 싶어서

동호수는 공개하지 않고 단지 내 부동산 10군데 정도에 연락드렸는데요

“안녕하세요 사장님

 ○○아파트 매도 고민중인데 앞동 저층이면 어느 정도 가격에 거래될까요?”

이렇게 여쭤보며 분위기를 파악했습니다

이때 중점적으로 여쭤봤던 부분은

• 내 물건 정도면(ex. 앞동 저층) 얼마정도 받을 수 있는지

• 리스트업 통해 확인했던 경쟁 매물 상태는 어떤지

• 거래 분위기는 어떤지

• 투자자 문의가 있는지 / 실수요 위주인지

• 세낀 물건으로 팔려면 얼마나 낮춰야하는지 

• 높게 or 낮게 거래된 물건의 조건, 상태

등이었습니다

가끔 물건 상황을 다른 매도자분 사정도 고려하서 안알려주시는 부사님도 있던데 

안알려주시면 다른 부동산에 물어보거나 투넘버로 매수자 컨셉으로 문의하기도 했습니다

전임을 하며 알게된건 부사님마다 말씀이 다르다는 점과, 단지의 세세한 선호도였는데요

어떤 분은 실거래된 물건들의 정보를 잘모르는데다, 연말에 입주가 있어 거래가 안되는 분위기라며 

제가 생각한 시세보다 2천 이상 낮게 말씀하시기도 했고

반대로 어떤 분은 곧 거래 예정인 매물, 실제 조율중인 가격들을 세세히 말씀해주시고, 

지금 시장을 불장이라 표현하며 입주 가능한 물건이 너무 없다라고 설명해주시기도 했습니다

또, 선호도의 경우

- 차 다니는 쪽 동은 안좋아하는거 알지? 

- 00동이 앞에 단지가 있어서 뷰가 가리잖아 가격 낮춰야돼~ 

- 00억에 팔린거? 걔는 A타입이잖아, 시스템에어컨까지 있었어~

말씀해주시며 다시 한번 매물의 선호도의 중요성을 알 수 있었습니다

사실 이번이 매도관련해서 세번 정도 부사님들께 여쭤보는거였는데

확실히 전화는 한 번보다 두세번 드릴수록

진짜 팔 사람이라 느끼시는지 훨씬 디테일하게 알려주셨습니다

➡️ 당장 매도할 계획 없더라도 미리 연락드리며 라포쌓기

➡️ 2-3군데 전임보다 10군데 내외로 전임하며 매물 선호도 + 물건의 상황과 조율되는 가격 + 적극적 부사님 찾기

4. 적극적인 부사님 찾고 최종 가격 설정

전화하며 들은 내용들을 다시 정리해서

나와 있는 물건과 내 물건을 한 번에 비교하며 적정 매도가를 설정했습니다

그리고 그 과정에서

유난히 적극적이며, 거래된 물건을 속속히 알고계시고, 매도자 편에 있어줄 부사님 2분을 선정하여 

매물의 동호수, 볼 수 있는 날짜와 시간을 정하여 전달드렸습니다

사실, 정하려고 정하기보단, 유독 가격을 낮게 부르거나

현재 매물 상황을 잘모르시는 분들을 제외하다보니 자연스레 남게 됐습니다

➡️ 최종 정리 통해 매도가격과 매도 내놓을 부사님 선정

마무리하며…

 느낀건 현장의 생생함은 결국 현장에 있는 분들이 가장 잘 안다는 점이었습니다

아실이나 네이버부동산만으로는 알 수 없는 부분들을 전화하면서 가장 많이 알 수 있었기 때문입니다

매도를 앞두고 계신 상황이라면 현장의 디테일한 파악을 통해

성공적인 매도와 좋은 갈아타기 하시길 응원하겠습니다!