[열실 35기 리스마무 거래를 하러왔다 20세기 유니버스_윤진영99] 2주차 강의 후기 : 가치-가격-비교평가

안녕하세요, 행복한 직장인 투자자 윤진영99 입니다 :)

어느덧 실전2주차, 진담튜터님의 비교평가 강의를 듣게 되었는데요.

비교평가는 항상 어렵다고 말씀하신 것처럼 허겁지겁 따라가기에도 바쁘기도 했지만,

그만큼 하나씩 적용해간다면 성장할 수 있는 BM요소들이 너무나도 많은 강의였습니다!

가치-가격-비교평가

상승장 중후반부에 접어들면서 대부분의 단지가 전고점을 넘어섰고

절대적 저평가를 지나 상대적 저평가 시장으로 접어들면서 

이제는 전고점이 의미 없어지는 시장이 다가오고 있는데요.

그만큼 비교평가의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.

올바른 선호도 파악없이

‘서울이니까 사야해’라며 개별단지의 선호도를 보지 않거나

‘아직 덜 올랐으니까’ ‘지금 오르는 중이니까’ 라며 가격만 보고 산다면

보유까지 이어지는 긴 투자의 과정을 해내기 어렵습니다.

결국 가장 중요한 것은 ‘선호도’를 파악하는 것.

가치를 파악하고

가격을 대입하여

비교평가를 통해 내가 할 수 있는 최선의 결정은 해야함을 배울 수 있었습니다.

분위기 임장 : FAIL Point 알기

분임을 할때마다 늘 어렵고 헷갈리는 부분들이 있는데요.

가장 좋은 생활권은 얼추 맞지만, 그 외의 생활권이나 주변환경이 잘 구분이 되지 않는 경우가 많았습니다.

좋은것이 왜 좋은가를 말하는 이유는 상대적으로 쉽지만,

‘덜어야 하는 것’은 무엇인지를 크게 생각해본 적은 없었던 것 같습니다.

분임의 목적은 ‘투자범위를 설정’하는 것.

튜터님의 디테일한 예시와 기준을 통해

여기가 좋네, 좀 덜좋네, 정도로 끝나는 것이 아니라

FAIL 요소를 살펴보고 사지말아야할 이유를 아는 것이 더 중요함을 강의를 통해 배울 수 있었습니다.

입지분석 : 투자키워드 파악

가장 좋은 생훨권의 가장 좋은 단지는 쉽게 눈에 보이지만

중간 생활권에서 중간 선호도의 단지는 다 비슷비슷해보이기도 하는데요.

지금처럼 상대적 저평가 시장일 경우 더욱 뾰족하게 파악해야 합니다.

때문에 입지분석을 통해 ‘선호도와 수요의 크기’를 가늠해야하는데요.

특히 지나가는 사람들이 바뀌면서 상권이 바뀌는 예시를 보여주셨을 때가 인상 깊었습니다.

단순히 ‘신축이 들어오니까 좋아질거야’라기 보는다는

신축대단지와 역세권의 범위에 있으면서 거쳐야하는 길목에 있는지 체크하고,

그에 맞춰 상권도 더 쾌적하게 변하면서 환경이 개선되는 걸 알 수 있었습니다.

그리고 학군을 단순히 ‘입시하기에 최적화된 곳’이라고 단정짓지 않고,

맞벌이 부부가 대부분인 현대에서는 안전하게 보낼 수 있는 체육시설이 많은지도

중요한 부분이 된다는 점 또한 기억에 남았습니다.

단지분석 : 투자 우선순위 이해하기

단지를 둘러보다보면, 특히나 구축의 경우

이게 저거 같고, 저게 이거 같고… 머릿속에서 정리가 되지 않을 때가 많은데요.

단지내부에서는 주차, 관리, 동간간격을 체크하되 PASS FAIL 방식으로 파악하고,

단지 외부 환경(역→학교→상권접근성)을 살피면서

이 단지의 로얄동은 어디인지 파악하는 연습을 말씀해주셨습니다. 

이를 통해 단지 선호도를 매겨보고,

가격을 올려 계속해서 비교평가하며,

내가 생각하는 저평가 단지를 찾는 과정을 반복해야함을 배울 수 있었습니다.

비교평가 : 고정해서 비교하기

비교평가시 입지/상품/가격 중 하나를 고정해야 비교도 가능하다는 점을

쉽게 간과했던 것 같습니다.

튜터님께서는 각각의 다른 기준을 고정하고 비교하는 경우를

지역간, 지역내에서 다양하게 예시를 들어 설명해 주셨는데요. 

이 과정에서도 가치-가격-비교평가 순으로 비교해보며 

입지분석과 단지분석이라는 재료를 활용해 파악한 선호도를 이용해 비교해야함을 배울 수 있었습니다.

적용할 점

• 입지분석 원페이지/단지분석/비교평가시 강의 장표 BM하기