매물임장 A to Z [육육이]

안녕하세요, 육육이입니다.

오늘은 임장의 피날레 매물임장에 대한 글을 남겨봅니다.

1. 매임의 시작은 전임부터

저는 매임은 평소에 꾸준히 하던 전임에서부터 시작된다고 생각합니다.
전임부터 차근차근 탄탄하게 하면 매임 역시 훨씬 수월하게 진행할 수 있는데요.

전임을 통해 알 수 있는 부분이 무엇일까요?

첫째. 전임을 통해 단지와 물건에 대한 정보를 쌓아가면, 매물임장 시 본 물건의 우선순위 파악에 용이하다.

매임을 하다 보면 다양한 동, 층, 타입, 상태의 물건을 보게 됩니다.

한 단지에서 2~3개의 비슷한 가격대의 물건을 보고 다음 단지로 넘어간다고 했을 때,
전임을 꾸준히 해서 그 단지에서 어떤 동, 라인, 타입을 선호하는지 알고 있다면 본 물건 중 어떤 물건을 우선으로 볼 지 더 빨리 파악이 가능하겠죠.

매물임장에서 좀 더 명확한 판단을 위해서도 전임을 꾸준히 하는 것이 중요합니다.

둘째. 투자자에게 호의적이고 일 잘하는 사장님을 미리 파악할 수 있다.

사장님과 통화하다 보면 물건에 대해 상세히 알고 계시고, 투자 과정에 대해 빠삭하신 사장님들이 계십니다.
보통 이런 분들이 실제 투자를 진행할 때도 투자 물건을 찾고 전세를 빼는데 적극적으로 임해주십니다.

전임의 본질은 현장에 가장 가까이 있는 사장님을 통해 단지 선호도와 물건의 상태, 상황을 파악하기 위함이지만,

결국 투자는 사람이 하는 일입니다.

매수인, 매도인, 세입자 등 많이 사람들이 얽혀있는 과정에서 소통도 매우 중요한 요소입니다.

전임을 통해 사장님이 투자 과정에서 잘 소통해주실 수 있는 분인지 확인하는 것도

중요한 부분임을 놓치지 않아야겠죠?

2. 가기 전 준비할 것

첫째. 시간 순으로 내가 볼 단지, 물건 정보, 부동산 정보 미리 정리

저는 매임 전 스프레드시트를 이용해 제가 볼 물건들을 미리 정리하고 갑니다.
이 방법은 아마 많은 분들이 하고 계실거라고 생각하는데요.

저는 매임 가기 전날에
동, 층, 향, 구조, 네이버부동산 광고내용, 사장님 설명 내용, 최근 실거래까지
최대한 많은 정보를 적고 갑니다.

실제 매임을 가서 그 정보들을 많이 들여다보지는 않습니다.
현장에서는 현장에 집중하는 것이 중요합니다.

그럼에도 이렇게 자세히 적는 이유는 매임 전 한번 더 단지 상황, 물건 상황을 파악하기 위함이에요.
그래야 현장에 가서 사장님께 어떤 부분을 질문할 지 알 수 있습니다.

현장에 가서 단지를 걷는 시간, 엘리베이터를 타는 시간 등 사장님께 질문을 할 기회가 많은데요.
이렇게 미리 물건에 대해 정리하고 가면 훨씬 더 자연스럽게 질문이 가능하고,
꼭 질문해야 할 부분을 놓치지 않을 수 있습니다.

둘째. 볼 수 없는 물건도 네이버 부동산에서 확인 후 리스트업

집주인이나 세입자 상황상, 혹은 사장님께서 물건을 가지고 있지 않아서 못 보는 물건이 꼭 생기기 마련인데요.
저는 직접 보진 못하더라도 못 본 물건에 대한 정보를 얻기 위해 미리 리스트업을 하고 갑니다.

매임 당일 물건을 보러 가기 전이나 물건을 보고 난 후에 부동산에서 사장님께
미리 리스트업 해온 물건에 대해 디테일하게 질문하면서
내가 실제 본 물건과 비교해볼만한(투자후보로 둘만한) 물건인지 반드시 확인합니다.

물론 진짜 투자를 할 거라면 당연히 직접 봐야 하지만

그런 것이 아니라면 그렇게라도 단지 물건에 대해 최대한 많이 파악하려고 노력합니다.

셋째. 부동산 위치와 동선 확인

마지막은 소소한 팁인데요.
저는 매임 당일 시간에 맞춰 매임을 문제 없이 진행하기 위해 부동산 위치와 동선을 어느정도 확인하고 갑니다.

부동산 이름이 똑같은 경우가 많기에 부동산을 잘 못 찾아가는 경우가 없도록 하기 위함도 있고,
또 사장님과 부동산에서 만나기로 했는데 단지 부동산이 아니라 멀리 떨어져 있는 부동산이라면

스케줄에 문제가 생길 수 있으니 이를 방지하기 위함도 있습니다.

+정말 디테일하게는 차를 끌고 간다면 주차 관련한 부분도 미리 확인합니다.
특히나 스케줄을 빡빡하게 잡았다면 5분, 10분이 중요하기에 확인할 수 있는 부분은 모두 확인하고 대비하는 편입니다.

3. 매물임장에서 반드시 봐야 할 것

첫째. 사람

분임이든, 단임이든, 매임이든 임장은 결국

그 지역과 단지의 선호도가 어떻고, 어떤 수요가 있는지를 알아보기 위함입니다.

매물임장을 통해 단지 분위기가 어떤지, 아이들은 많은지, 어떤 소득, 직장, 연령대인 사람들이 살고 있는지, 신혼부부, 4인 가족, 노년부부 등 어떤 가족 구성이 많이 거주하는지 등

그 단지에 살고 있는 사람들을 보는 것이 핵심이라고 볼 수 있습니다.

결국 거기에 사는 사람들이 이 단지의 선호도를 나타내기 때문입니다.

둘째. 이사 날짜, 잔금 기간, 네고 여부, 전세가 확인

저는 집 상태를 다 보고 난 후 집주인에게 이사 날짜나 잔금 기간을 확인하고 나옵니다.

언제까지 전세를 빼야 하는지 확인하기 위함도 있고,
만약 이미 이사 갈 집을 매수한 상태라면 마음이 급할 수 있으니 네고의 여지가 있겠다는 힌트도 얻을 수 있겠죠.

또 사장님께는 네고 여부와 현 집상태일 때의 전세가 어느정도 나갈지 따로 여쭤보는데요.

이때 얼마나 네고 가능한지를 직설적으로 여쭤보면 거부감이 있을 수 있어,
"사장님 이 물건 혹시 다른 사람이 네고 시도해봤나요? 얼마까지 해준다는 말씀은 없으셨어요?"
라고 묻는 편입니다.

셋째. 구축이라면 수리 범위&전세가 확인

구축 물건을 매임한다면 수리를 어디까지 해야 할 지, 수리한다면 전세가 얼마나 나갈지 반드시 확인합니다.

단지가 구축이어도 기존 샤시가 괜찮아서 굳이 샤시 수리까지는 안 하는 경우도 있는데요.
이런 디테일한 부분은 사장님을 통해서만 알 수 있기에 수리에 대해 꼼꼼히 질문해야 합니다.

지금 당장 투자 안 하는데 수리 범위랑 수리비까지 꼭 체크해야 하나요?
생각하실 수 있습니다.

하지만 우리의 투자금은 수리비까지 포함하는 것이고,
실제 나중에 투자한다고 했을 때 구축 물건을 보면서 수리 견적을 빠르게 뽑기 위한 연습이라는 관점에서도

 반드시 확인해야 하는 부분이라고 생각합니다.

넷째. 누수, 결로 등 하자 확인

마지막으로 물건에 누수나 결로와 같은 하자가 없는지 체크합니다.
누수와 같은 중대하자는 특약에 일정 기간 매도인의 책임 소재를 넣기는 하지만
그럼에도 누수는 추후 지속적으로 문제가 될 수 있기에 반드시 확인해야겠죠.

특히 우리 집에만 문제가 있는 것이 아니라 다른 집에도 피해를 줄 수 있다는 점에서
골치 아픈 문제가 될 수 있으니 누수 있는 물건의 매수는 피하시는 것이 좋습니다.

4. 매물임장이 힘든 분들에게

요즘 여러 정책이나 분위기가 다주택자에 대한 거부감을 심화시키는 방향으로 펼쳐지고 있는 상황이고,

수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 묶이면서 투자자로 물건을 보기가 쉽지 않은 상황입니다.

실거주로 물건을 봐야 하는 상황에서 매물임장을 진행하는 것에 어려움을 느끼는 분도 많으실 거라 생각합니다.

실거주로 봐야 할 때는 단지의 가치와 선호도를 파악하고 단지 내 선호도를 잡는 것에 집중하면 됩니다.

그렇게 한다고 해서 매물임장이 의미가 없는 것은 절대 아닙니다.
결국 투자는 가치 판단이 본질이기 때문입니다.

하지만 투자를 할 수 없는 상황이라고 매물임장을 소홀히 하면
정작 기회가 왔을 때 가치 판단이 되지 않아 기회를 놓칠 수 있습니다.

이런 시기가 나의 실력을 성장시킬 수 있는 시간이자 기회가 될 수 있음을 알고
오히려 더 적극적으로 매물임장에 임하셨으면 좋겠습니다.

언젠가는 이 시간이 내가 더 나은 판단을 할 수 있게 하는 밑거름이 될 거라 저는 믿습니다.

부동산 투자자로 살아가기 쉽지 않은 상황에서도
자신에게 주어진 것에 최선을 다하는 월부인들 모두 응원합니다!