너나위님 저평가아파트 찾기 강의 후 질문사항 (왕왕초보)

삼다수수님 안녕하세요! 질문이 정말 많으시네요. 강의 듣고 이렇게 깊이 고민하시는 것 자체가 대단합니다. 하나씩 정리해볼게요. [강의 내용 관련] 1. 하락장/상승장 주기 통상적으로 서울 부동산은 5~7년 상승 → 3~5년 하락/횡보 사이클을 반복해왔어요. 다만 "통상적"이지 정확한 규칙은 아닙니다. 참고 지표일 뿐이에요. 과거 사이클 주기가 미래에 똑같이 되라는 보장이 없습니다. 2. 하락장/상승장 구분 기준 매매가 "추세"를 봅니다. 전고점 대비가 아니라 최근 6개월~1년간 가격이 오르고 있느냐, 내리고 있느냐. 거래량이 늘고 있느냐. 전세가가 매매가를 밀어올리고 있느냐. 이런 복합 지표로 판단해요. 상승장도 지나봐야 정확히 알수 있습니다. 3. 전고점 대비 낮아도 상승장? 맞습니다. 전고점 대비 80%가 안 회복됐어도, 바닥을 찍고 올라오고 있으면 "상승장 초입"이에요. 상승장 = 전고점 돌파가 아니라, 추세 전환을 의미합니다. 지금은 지방에서는 21년 전고점 대비 아직 못 미치는 곳이 많지만, 바닥 대비 올라오는 중이라 "상승장 초~중반"으로 보는 시각이 많아요. 4. 다주택은 하락장, 내집마련은 상승장 중후반? 정확히 말하면 "상승장 중후반에 다주택을 새로 시작하기엔 리스크가 크니, 그 시점이라면 차라리 내집마련(실거주)이 안전하다"는 뜻이에요. 내집마련은 하락장에 해도 당연히 좋습니다. 다만 하락장에 종잣돈+대출 여력이 된다면 갭투자가 레버리지 효과가 더 크니까 다주택이 유리하다는 의미예요. 5. 대출 안 갚고 이자만 내면서 갈아타기? 네, 가능한 전략이에요. 원금 상환 대신 이자만 내면서 현금 흐름을 확보하고, 그 돈으로 다음 투자를 하는 건 실제로 많이 쓰는 방법입니다. 단, 금리 상승 리스크와 DSR 한도를 고려해야 해요. 6. 상승장 후반에 비규제 다주택이 더 유리? 이론적으로 맞아요. 상승장 후반 키맞추기 구간에서 아직 덜 오른 비규제를 잡으면 수익률이 좋을 수 있어요. 다만 상승장 후반인지 아닌지를 실시간으로 판단하기가 어렵고, 키맞추기가 안 올 수도 있어요. 리스크가 크기 때문에 강의에서는 안전한 내집마련을 먼저 권하는 거예요. 그리고 다조택은 취득세를 많이 내샤해서 투자금이 더 많이 필요해 집니다. 7. 상승장 초반에 외곽 미리 사놓기? 가능하지만 위험해요. 키맞추기는 "핵심지가 먼저 오르고 나서" 외곽으로 퍼지는 건데, 타이밍이 안 맞으면 외곽은 몇 년간 횡보할 수 있어요. 차라리 핵심지를 먼저 잡고, 수익 실현 후 외곽으로 넓히는 게 안전합니다. 그리고 외곽은 전세가격이 낮을수가 있어서 투자금이 생각보다 저게 들지 않을수도 있습니다. [내집마련 vs 다주택 관련] 1. 처음엔 내집마련이 유리? 맞아요. 생초(생애최초) 대출은 LTV 80%까지 나오고 금리도 낮아요. 이 혜택을 먼저 쓰고, 거기서 발생한 시세차익이나 전세금을 종잣돈으로 다주택에 진입하는 게 정석 루트예요. 2. 예시1 - 생초 후 전세 놓고 갭투자 이론상 가능하지만 주의점이 있어요: • 생초 대출은 실거주 의무가 있어요 (보통 3~5년, 상품마다 다름) • 1년만 살고 전세 놓으면 대출 회수 통보 받을 수 있어요 • 전세금으로 추가 투자하면 DSR 계산에 기존 대출 이자가 잡혀서 추가 대출이 제한될 수 있어요 구조 자체는 가능하지만, 생초 실거주 의무 기간을 반드시 확인하세요. 3. 예시2 - 각각 생초 받고 합치기 창의적인데, 현실적 제약이 있어요: • 생초는 "무주택자"만 가능 → 한 명이 먼저 집을 사면 그 사람은 유주택자 • 매도 후 무주택 상태에서 배우자가 생초를 받는 건 가능 • 단, "결혼 전 합산 자금으로 배우자 명의 매수" → 증여세 이슈 발생 가능 (2.5억을 배우자에게 주는 셈) • 배우자 간 증여는 6억까지 비과세이긴 한데, "결혼 전"이면 배우자가 아니라 타인 증여(5천만원 한도) 타이밍과 순서를 잘 맞춰야 세금 문제가 안 생겨요. 정리하면: 지금 시점이라면 생초 혜택 먼저 활용 → 실거주 의무 채우면서 종잣돈 추가 모으기 → 다주택 진입이 가장 안전한 루트예요. 질문에 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 화이팅입니다! 자이코 드림

삼다수수님 안녕하세요? 많은 질문에 대한 제 생각을 간단히 남겨보겠습니다 ^^ㅎ 1. 하락장과 상승장은 통상적인 주기가 있습니다. 주기는 기간이 아닌 시장의 사이클이기 때문에 지난 하락장과 상승장이 총 10년이었다고해서 앞으로의 주기도 10년이라고는 할 수 없지만, 그 순서가 일정한 패턴을 가지고 있습니다. (너바나님께서는 이를 봄, 여름, 가을, 겨울의 계절로 표현해주시기도 합니다) 2. 하락장은 말 그대로 대부분의 아파트들의 가격이 떨어지기 시작하는 시점부터 더이상 떨어지지 않고 보합하는 시점까지를 하락장이라고 하며, 상승장은 대부분의 아파트들이 상승하는 시점에서 더이상 상승하지 않고 보합하다가 하락하기 직전의 시장을 말합니다. 3. 최근 사이클로 본다면 하락장은 22년 말~24년 초쯤으로 보시면 될 것 같습니다. 서울이나 수도권 핵심지에 살고 계시다면, 주변 아파트들 중에서 사람들이 좋아하고 단지의 세대수가 1000세대 이상으로 많은 단지의 가격 흐름을 살펴보시면 하락하는 기간과 상승으로 전환되는 시기를 어느정도 가늠하실 수 있을 거예요. 단, 딱 몇월 며칠부터 상승장 시작이다! 이런 명확한 선은 따로 없습니다. 지역의 급지에 따라, 단지의 선호도에 따라 반응하는 시기가 조금씩 다르기 때문에 대부분의 아파트들이 움직이는 추세로 보면 좋을 것 같아요. 4. 사실 내집마련은 어느 시기이든 할 수 있으면 하는 것이 맞다고 개인적으로 생각합니다. 다만 다주택의 경우에는 하락장 혹은 상승장 초반에 가격이 싸고 다양한 규제들이 나오기 전일 때가 확실히 유리한 것 같습니다. 5. 실거주 1주택을 하게되면 대출 자체가 원리금상환 방식이 대부분이기 때문에 저축하는 개념이 될 것 같고, 개인적으로 원리금 상환이 아닌 이자만 갚아나갈 수 있다면, 나머지 금액의 경우에 저축이율보다 더큰 이율로 불려나갈 수 있다면 좋은 선택이신 것 같습니다. 6. 내집마련을 할 수 있는 단지와 비규제 지역 다주택(?, 아마도 비거주 1주택이지 않을까 싶은데) 투자할 수 있는 단지 중 어떤 단지가 더 가치가 높은 것인가를 따져봐야 할 것 같습니다. 따져보니 비규제 지역에 비거주 투자하는 단지가 더 가치가 높다면 그 방향도 좋을 것 같습니다. 7. 상승장 초반에 나중에 따라 오를 것 같다고 외곽지역을 미리 사는 것보다, 그 당시에 내가 할 수 있는 가장 가치가 좋은 단지를 사 놓는 것이 더 좋다고 생각합니다. 그게 외곽지역이라면 외곽지역의 단지를, 그게 아니라 서울 중심에 가까운 단지를 할 수 있는 상황이라면 되도록 서울 중심(강남)에 가까운 단지를 할 것 같아요. 내집마련vs다주택 1. 이 역시 6번과 비슷한 답변입니다. 처음 집을 구매하는데 내집마련으로 시작할지, 투자를 할지는 그 당시 내가 내집마련으로 할 수 있는 단지와 투자를 할 수 있는 단지의 가치 비교에 따라서 달라질 수 있습니다. 투자든 내집마련이든 더 좋은 가치의 주택을 매수하는 것이 중요할 것 같아요. 2. 규제지역 내라면 생초 조건을 맞춰서 1년만 실거주하는 것이 불가능하고 2년의 실거주 요건을 채워야 할 것 같습니다. 이론 상으로는 가능한 방법입니다. 다만, 매-전 1.5억 주택 2개를 취득해서 3주택이 되는 것보다 매-전 3억의 주택 1개를 취득하는게 더 좋은 방향일 수도 있고, 추후 투자를 하게 되면 다양한 이유들로 그 과정이 바뀌어갈 수 있을 것 같네요. 결국 내가 어떤 단지에 내집마련을 했고 어떤 단지를 투자하느냐에 따라서 과정이 바뀌어 나갈 수 있음을 알고 결국 내 자산을 더 좋은 방향으로 쌓아간다는 관점으로 의사결정을 하시면 될 것 같아요. 3. 예시2번의 경우에는 미래에 대한 가정이 너무 많이 들어간 시나리오가 아닐까 싶습니다. 내 명의로 산 첫 집이 내가 원하는 시점에 1억이 올라서 매도할 수 있을까? 라는 리스크가 있을 수 있고, 지금 예비 신부님과 함께 자본을 합쳐 3억에 대출을 받아서 갈 수 있는 집이 추후에 시나리오대로 진행된다고 했을 때 총 4억에 대출받아서 갈 수 있는 집보다 더 가치가 높은 단지일 수 있는 리스크도 존재합니다.(그 사이에 단지들의 가격들이 모두 상승해 버릴 경우) 실제로 5억짜리 첫 집이 1억이 오르는 가정이기 때문에 그 보다 더 가치가 높을 13억짜리의 단지는 기존보다 얼마나 더 많이 올라서 13억이 됐을 지를 생각해 보면 될 것 같아요. 답변이 너무 길었습니다. 좋은 질문으로 생각할 기회를 주셔서 감사합니다 ^^ㅎ

안녕하세요 삼가수수님 저평가 아파트 강의를 수강하시면 궁금한 사항에 저의 생각을 남겨 봅니다. 상승장과 하락장이 거시경제 관점과 수요와 공급의 리드타임이 차이나는 부동산 특성상 사이클이 발생합니다, 아파트 시장의 사이클은 수요의 영향을 미치는 권역별 (서울수도권, 지방) 사이클 차이가 발생하기도 합니다. 그래서 아파트 사이클은 지역별 차이가 있고 시장의 크기가 큰 수도권은 지방보다 상대적으로 사이클 길이가 길다고 볼 수 있습니다 그리고 과거 시장과 달리 최근에는 상승 하락의 사이클 길이가 짧아 지는 경향도 있는 것 같습니다 그래서 사이클은 시장의 크기에 따른 지역별 과거와 다른 최근 경향의 변화도 있는 것 같습니다 하지만 21년을 전국적 전고점이고 23년 저점을 지나 서울, 수도권은 사람들의 선호도에 따라 급지별 전고점을 뛰어 넘는 상승 또는 일부 지역은 회복의 구간에 있어서 큰 틀에선 상승구간이지만 지역별 단지별 차이를 보이는 개별성의 특성이 보이고 있다고 생각합니다. 상승과 하락은 전체 아파트 시장의 가격 흐름을 보고 판단해야 하며 지금은 23년 저점을 지나 상승하고 있고 지역별 차이가 보이는 것 같습니다. 전고점 대비 낮은 가격이지만 시장에 매물수와 거래량, 호가와 최근 실거래의 흐름을 보고 시장의 방향이 상승인지 하락인지 현재 시장 분위기를 판단해 볼 수 있을것 같습니다.4번의 질문은 강의에서 앞뒤 맥락이 없어서 판단하기 어렵지만 다주택의 표현은 투자, 내집 마련은 실거주라는 생각에서는 하락장에서 상승장 초반에서는 정부도 하락시장의 방향을 바꾸기 위한 완화 정책이 나오고 상승의 흐름은 매매보다 전세의 반응이 먼저 올라오기 때문에 투가자히 좋은 시장이 형성된다. 상승장 중반 이후에는 급격한 상승을 억제하기 위한 규제 정책이 나오기에 투자 보다는 실거주자에 유리한 시장이 되기에 전반적인 매수 타이밍은 하락장에서 상승의 초반에 하는 것이 좋지만 상승 중반 이후로 느껴지는 지금은 내집마련도 좋은 기회라는 말씀이 아니신가 생각됩니다. 대출 원금은 상환이 없는 거치식 상품은 지금 없는 것으로 알고 있고 종잣돈으로 외괵에 쪼개서 매수하느냐 할 수 있는 가장 좋은 물건 하나를 매수하느냐는 사람들이 선호하는 지역과 선호하는 단지부터 가격이 오르고 선호도에 따라 흐름은 퍼져간다 그러다가 어느 순간 이전도 단지 아래의 비선호 단지는 사람들이 매수 수요가 적고 그런 집은 훗날 매도가 힘들 수 도 있습니다. 그래서 지금 나의 종잣돈에서 선호도가 가장 좋은 물건이 가격흐름도 좋고 훗날 매도도 유리하실것 같습니다. 결국 저평가단지는 내 돈으로 할 수 있는 물건중에 가장 가치 있는 물건을 고를수 있는지가 중요할 것 같습니다.