수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.
공급이 부족한 지방 시장에서는 전월세 매물이 빠르게 줄어들고,
전세가가 계속 신고가를 갱신하는 모습을 자주 볼 수 있습니다.
아래는 부산광역시 동래구의 선호도 높은 랜드마크 인근 아파트 사례입니다.
1년 만에 전세가가 약 2억 가까이 상승했습니다.
또한 사직동 전체 전세 물량도 단 5개 수준으로 줄어든 상황이었습니다.
이처럼 공급이 부족한 지역은 전세가 상승으로 투자금이 줄어들기 때문에,
투자자 입장에서는 좋은 기회처럼 보일 수 있습니다.
하지만 이럴 때일수록 반드시 주의해야 할 점이 있습니다.
바로 목표 전세금을 보수적으로 판단해야 한다는 점입니다.
해당 단지는 가치 대비 매매가는 크게 오르지 않았지만, 신축 프리미엄으로 전세가가 높게 형성되어 있던 곳이었습니다.
그리고 지역 내 전세가 정말 귀했던 시기에, 갑자기 일부 단지에서 전세 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작했습니다.
처음에는 4.5억에 전세를 내놓지만,
시간이 지나며 1,000만 원~2,000만 원씩 가격을 낮추게 되고,
급기야 부동산 40곳 이상에 매물을 뿌리는 상황까지 발생합니다.
반면 오른쪽 단지는 4억, 4.1억, 4.15억 수준에서 실제 전세 거래가 이루어졌습니다.
결국 처음 예상했던 투자금보다 많게는 3,500만 원~5,000만 원까지 추가 투자금이 필요해질 수 있습니다.
전세가가 올라 투자금이 줄어드는 시장은 나만 좋아 보이는 것이 아닙니다.
많은 투자자들이 같은 생각을 하게 되고,
동시에 매수한 물건들이 한꺼번에 전세 시장에 나오기 시작합니다.
그러면 공급이 거의 없는 시장에서도 순간적으로 전세 물량이 쌓이며,
내 전세가 생각보다 늦게 나가는 상황이 발생할 수 있습니다.
특히 아래와 같은 시기에는 더욱 주의가 필요합니다.
- 명절 등 긴 연휴 기간
- 방학이 끝난 직후
- 이미 이사 수요가 대부분 계약을 마친 시기
- 주변 신축 입주가 있는 시기
- 너무 덥거나 추워 이사 수요 자체가 줄어드는 시기
이런 흐름이 겹치면, 전세가 귀한 시장에서도 전세가 예상보다 쉽게 빠지지 않을 수 있습니다.
그래서 적정 전세가를 판단하기 위해 반드시 해야 하는 일이 있습니다.
1. 생활권 내 적정 전세가 파악
강의에서는 많이 배우지만, 실제로 꾸준히 실행하는 분들은 생각보다 많지 않은 것 같습니다.
다음은 저의 작년 임장보고서의 한 페이지 입니다.
단순히 “전세가 없다”는 말만 믿기보다,
생활권 내 실제 전세 물량이 얼마나 있는지,
실제 호가와 실거래가가 어느 수준에서 형성되는지 반드시 확인해야 합니다.
2. 현장 전세 시장 점검
공급이 없어 “내놓기만 하면 전세가 나간다”는 시장이라도,
현장 임장이나 전화임장을 꾸준히 하며 실제 분위기를 체크해야 합니다.
- 전세 문의가 얼마나 들어오는지
- 실제로 집을 보러 오는 사람이 많은지
- 추가로 나올 만한 매물이 있는지
- 투자자 매물이 얼마나 쌓이고 있는지
최근 전세 계약은 잘 체결되고 있는지
이런 부분들을 계속 확인해야 합니다.
3. 일시적으로 전세가 안 도는 시기인지 점검
앞서 말씀드린 것처럼,
명절이나 긴 연휴, 가족 행사 시즌, 방학 종료 시점 등은 전세 거래가 일시적으로 둔해질 수 있습니다.
또한 날씨 영향도 생각보다 큽니다.
너무 덥거나 추운 시기에는 이사 자체를 미루는 경우가 많기 때문에,
전세가 잠시 정체되는 현상이 나타나기도 합니다.
이런 부분들을 꼼꼼히 점검하면서 투자한다면,
내가 계획했던 투자금 범위 안에서
전세 리스크를 줄이며 안정적으로 투자할 수 있다고 생각합니다.
모두 좋은 투자 이어가시기를 응원드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
