순자산 10억으로 향하는 임장, 임보 그리고 비교평가
실전반 2주차 오프라인 강의, 명강의는 짧은 강의라고 하지 않던가? 진담 튜터님 강의는 다른 튜터님들 강의 시간에 비해서 상대적으로 짧았지만 그만큼 더 선명하게 기억에 남는 강의였다. 임장/임보의 본질을 제대로 배울수 있었고, 분임 > 입지분석 > 단임 > 단지분석 > 비교평가까지 이어지는 각각의 본질은 내 임보를 다시 한번 돌아보게 했다. 그 중 나에게 적용할 점 위주로 정리해 보았다.
| Prat1 선호도를 임장 & 임보에 연결하는 방법 Prat2 선호도를 비교평가로 연결하는 방법 |
<나에게 적용할 점>
1. 분위기임장: 선호도와 수요를 상상하며 투자 범위를 설정하는 시간
- 지금껏 분위기임장을 사람, 상권, 분위기를 본다고만 생각했지, Pass or Fail로 투자 범위를 설정하는 시간이라고는 생각하지 못했다. 분임가서 모든 것을 다 보고 오려고 하니 오히려 더 담지 못하고 있었다. ‘오히려 어떤 지역을 덜어내야하지?’라고 생각하면서 범위를 설정하는 것이 더 도움이 될 것 같다.
2. 입지분석: 투자 키워드 파악
- 이번 임장지에서 유독 이해가 잘 되지 않는 가격으로 형성되는 생활권이 있었는데, 2주차 강의를 들으면서 이해가 되기 시작했다. 특정 지역에만 적용되는 특정 핵심가치(키워드)가 있었던 것이다. 아주 뾰족한 직장 수요, 다른 지역에 비해 강남접근성이 떨어지더라도 뾰족한 직장수요가 있다면 충분히 수요가 있다는 것.! 시세분석과 임장지역의 핵심가치 선정을 다시 하고 임보를 수정해야겠다.
3. 단지임장/분석: 투자 우선순위 결정
- 지금껏 단지 분석을 1개 단지를 분석한다고만 생각했는데, 한 생활권의 단지들의 투자 우선순위를 정하는 시간이라고는 생각하지 못했다. 모든 단지를 분석하기 보다 가치판단을 통해 투자 우선순위를 정하고 저평가 단지를 판단해서 뾰족한 단지분석을 해야겠다.
4. 지역간 분석: 핵심가치(키워드)에는 핵심가치(키워드)로 대응
- 지역마다 그 지역이 선호하는 핵심가치(키워드)는 다르기 마련이다. 어떤 지역은 학군이, 어떤 지역은 교통이 핵심가치가 된다. 그렇다면 학군이 좋은 지역은 학군지 단지를, 교통이 좋은 지역은 역세권 단지를 가지고 와서 서로 비교해야 진정한 의미의 비교평가가 되는 것이다. 지역간 핵심가치를 달리해서 이번 임보에 담아봐야겠다.
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