❇️ 배운 것
분위기 임장
선호도 & 수요!!
투자범위 / 투자키워드 / 우선순위
업적은 성과가 반복되어야 한다. 목적과 반복
:: 분위기 임장은 Pass & Fail (범위 정하는 시간)
사람/상권/도보
좋은 것에 대한 이유도 중요하지만
내가 하지말아야 할 것에 대한 이유도 중요하다.
분임 때는 생활권 정답을 찾으려고 할 필요는 없다
:: Pass & Fail 요소들을 발견하고 이유를 설명 할 수 있는 것 만으로도 충분하다.
입지분석
입지분석 / 비교평가
대장단지와 너무 안좋은것들은 공통적으로 찾아내는 것은 어렵지 않다.
다만, 적당히 좋은 것과 애매하게 어려운 것들이 섞여있는 중간 단지들의 가치를 찾아내는 것이 진짜 실력이다.
입지분석(직장)
7대 업무지구 中
A. 강남1시간이내
B. 나머지6대 업무지구 中1개
:: A&B 교집합이라면 수도권에서 모두 투자 가능단지
종사자 X 평균연봉 = 진담튜터님만의 시총 Top5 높은 업무지구가 어디인가?
직장접근선 교통 호재 中
A. 남북 방향 교통호재보다는
B. 동서 방향 교통호재가 우선 (강남 접근성)
(예시, 만안구 성수역(신안산선/여의도 접근성)단지 보다 < 안양역(월판선/판교접근성) 단지가 더 가치 ↑↑
입지분석(환경)
- 좋은 상권 정의: 24시간 365일 안전한 느낌을 주는 곳
병원 (소아청소년과/이비인후과/교정,성장클리닉)
식음료 (브런치, 유기농, 밀키트/반찬가게)
체육시설 (스크린골프, 필라테스, 대형키즈카페)
단지에서 지하철역으로 가는 길에서 보이는 것들
지나다니는 사람에 따라 상권/환경은 달라질 수 있다.
:: 선호대단지 → (구축A단지) → 지하철역
내 단지는 구축이지만
신축(또는 선호대장)대단지에서 지하철역을 가는길 사이에 있다면,
그 유동 인구가 만들어내는 상권에서 분위기(환경)은 바뀔 수 있다.
:: (구축A단지) →선호대단지 → 지하철역
의 배치라면 선호환경은 대단지와 지하철역 사이에 생기고, 내 단지는 변하지 않는다.
역세권의 정의는
“직접 걸어보니 괜찮다”로 진짜 역세권과 가짜 역세권이 나뉜다.
- 늦은밤 혼자 걸어갈수 있겠늬(?)
입지 분석 (학군)
해당 지역이 유의미한 학군지가 아니라면
- 낡은주택/썩빌 과 학교가 섞이는 단지와
- 아파트단지에서만 오는 학교에 대한 선호도가 높은것은 당연하다
그리고 대평평수 중심배정단지 vs 소형평수 중심배경의 학교에 따른 미세한 차이도 유의미하다.
단지임장
RR찾기(?)
단지 내에서, 어느 동이 RR인지를 찾아보면 가치를 구분하는데 큰 도움 된다
RR은 내부가 아니라, 외부에서 결정된다. (꼭 정문이 RR은 아니다)
역>학교>상권 접근성 순이 될 확률이 높다.
단지시세는 지도위에 올려놓고 본다.
직관적으로..(3분안에)
시세형성 요소가 무엇일까
저평가(예상) 단지 → 생각은 나중에 바뀔 수 있다. 지금 느낀 점을 적어보자
=> 매임과 생활권 분석을 마치고 나면, 내가 본 시세와 가치가 적당했는지 나중에 점검해보자.
비교평가
- 비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 위해서 하는 것.
- 비교평가 시 가장 본질이 되는 것
입지 : 교통 / 환경 / 학군 ← 입지분석을 통해서 정리
(불편하거나 없으면)
- 교통: 떠나거나
- 환경: 불편해하거나
학군: 적응할수있는 요소인지
상품 : 연식 / 특징 ← 단지임장을 통해서 정리
(조건 충족 시)
- 연식: 조건 충족 시 거주 만족도를 최대로 올려주는 요소
특징: 조건 충족 시 거주 만족도를 적당히 올려주는 요소
- 지역간 비교평가 시
- 입지(교통/환경/학군)
상품(연식/특징)
中
- 교통,환경: 바뀔 수 있는 것
- 학군/연식/특징: 한번 생기면 쉽게 바뀌지 않는 것
❇️ 이번 임장지에서 적용할 점
Pass vs Fail Point
단지에서 사람들이 이동하는 방향으로의 환경 살피기
단지안이 아닌 밖에서 RR 요소 찾기
같은 900m 라도, (진짜 역세권 과 가짜 역세권)
늦은밤 혹은 혼자서 걸어갈수 있는곳과
그렇지 못한 곳의 차이에서 오는 심리적 거리 느껴보기
