월세매물은 어떻게 접근하면 될까요 ?

초코코슈가님 안녕하세요 앞서 많은 분들이 이야기를 해주셨는데요 우선은 27.2월까지는 후순위 대출을 받아서 이자를 지불해야 합니다. 단순계산으로도 월세 54만원은 충당이 되지 않아서 나의 비용이 더 들어가는 상황, 그리고 후순위로 받아 놓은 대출로 전세입지가 들어 올때 조금은 꺼려지는 상황이 발생 될 수 있습니다. 임차인이 갱신권을 쓴 상황에서 27.2만기라면 우선은 퇴거 하는데는 무리는 없을 것으로 생각 듭니다 매매 4.2억 투자금 1.6억+추가 비용(이자)이 투입이 될때 해당 매물이 가치가 있는지를 우선 더 살펴 보시는 것이 어떨까요? 리스크 검토도 중요하지만, 나의 투자금으로 볼때 해당 매물이 내가 나는 지역 또는 단지에서 가장 1순위로 투자 검토가 되어야 하는지 먼저 고민을 해보시면 어떨까 싶습니다 투자를 응원 드립니다!!

안녕하세요 초코코슈가님. 매수를 준비하고 계시는 와중에 전세 매물 매입에 대한 궁금증이 있으신 것 같습니다. 우선, 부동산 사장님께서는 4.2억원에서 월세 보증금을 제외한 3.2억 중 1.6억을 종잣돈으로, 후순위 대출로 1.6억을 대출받아 이자를 월세로 충당하는 방식을 말씀하시는 것 같습니다. 연 4% 금리로 적용했을 경우 연간 이자는 세전 640만원으로 매월 약 53만원 수준이 되므로 이 기준에서는 지금 월세로 충당이 이론적으로 가능할 것 같습니다. (5% 금리시, 월 약67만원으로 추가 이자 발생 가능) 이론적으론 완벽한 계산이 가능하지만, 우선 이 대출이 가능한지 먼저 알아보셔야할 것 같고 이 대출이 가능할 경우 번거로움을 감수할 정도로 매매가가 메리트가 있으신지 고려해보시면 좋을 것 같습니다. 잔금이 2월로 말씀하시는 건 안전하게 월세입자가 나가시는 기간(27년 2월)까지 잔금으로 하고, 중도금을 지불하는 방식도 있지만 기간이 다소 길게 남아 이 부분은 조금 어려울 수 있을 것 같습니다. 정리하자면, 대출이 우선 가능한지 알아보시는 것도 좋지만 매매가가 다른 물건에 비해 큰 메리트가 있을 정도로 매물 상태가 좋고 저렴한지를 먼저 고려하신 다음, 대출 상담을 통하여(단지명, 동-호수, DSR 검토를 위한 원천징수부 등 지참) 고려해보시면 좋을 것 같습니다. 초코코슈가님의 성공적인 매수를 응원드립니다!

안녕하세요 초코코슈가님, 월세 낀 매물을 투자적으로 어떻게 접근해야하는지 궁금하신 것 같은데요, 부사님이 말씀해주신 방법을 설명드리자면 모자란 1.6억(매매가 4.2억에 - 전세보증금 1억 - 초코코슈가님 투자금 1.6억 = 1.6억)을 후순위대출(세입자 보증금 다음 순위인 대출)로 받고, 월세로 대출이자를 감당한 후 27년 2월에 세입자 분이 나가시면(이미 계약갱신권을 사용하셨기 때문에 이사 나가셔야함) 그 때 새로 전세를 맞추면서 대출받은 1.6억을 상환하는 방법입니다. 이 방법도 충분히 가능하기는 하나 대출을 받는 번거로움, 돈을 조금 더 오래 묶어둬야할 수도 있다는 점을 감수하더라도 이 물건이 충분히 매력적인지 생각해보시면 좋을 것 같은데요, 일단 해당 매물에 대해 1.6억 후순위대출을 해주는 은행이 있는지 먼저 찾아보셔야 합니다. - 이건 직접 영업점에 방문하셔서 정확한 상담을 받으시는 것이 좋을 것 같습니다. 만일 후순위 대출을 받으신다면 지금의 규제와 잔금 시점의 규제가 달라질 수가 있기 때문에 잔금 치기 전까지 대출가능여부를 반드시 계속 확인해보셔야 합니다. 또한 27년 2월에 새로운 세입자를 맞추는 경우, 세입자의 만기가 29년 2월이기 때문에 이후 갈아타기를 위한 매도를 고려하실 때 3년 정도 후에(26.5~29.2) 매도하거나 세낀 채로 매도해야할 수도 있다는 점 염두해두시면 좋을 것 같습니다. 초코코슈가님의 성공적인 투자를 응원합니다!!

안녕하세요, 초코코슈가님! 후순위 대출에 대해 다른분들께서 많이 답변주신 것 같습니다. 후순위 대출을 받으면 융자낀 집이 되는데 전세를 맞춰서 대출은 끈다는 조건으로 전세 셋팅을 진행하면 되기는 하지만 다른 전세 대안들이 많다면 융자낀 집은 후순위로 밀리더라구요. 물건이 별로 없다면 셋팅이 용이하겠지만 그렇지 않은 경우라면 융자 없는 집보다 전세가격을 낮게해야 메리트가 있어집니다. 그러면 생각보다 투자금이 더 들어갈 수 있어요, 이 부분 참고하셔서 혹시나 투자금이 더 들어가더라도 감당 가능한지, 이 투자금으로 더 나은 단지는 없을지 같이 고민해보시면 좋을 것 같습니다. 응원드려요 초코코슈가님 ^^

초코코슈가님 안녕하세요. 월세 매물을 매수할 수 있는 방법이 고민이 되시는 것 같습니다. 후순위 대출에 대해서는 앞선 선배님들이 잘 설명을 해주신 것 같습니다. 다만, 대출을 받게 되면 다른 물건들에 비해 전세 순위가 밀릴 수가 있고 리스크가 있기 때문에 편익과 비용을 계산해보셔서 그만큼 매매가가 저렴한 물건인지를 우선 판단해보시는것도 좋을 것 같습니다. 그리고 앞선 선배님들 말씀처럼 27년 2월에 전세 새로 맞추는 시기 공급 리스크도 한 번 고려해보시면 좀 더 리스크를 줄일 수 있을 것 같습니다! 그럼 좋은 결과 있으시기를 응원드리겠습니다~

슈가님 안녕하세요^^ 현재 매매가 4.2억 중에서 확보된 자금은 2.6억(세입자 보증금+슈가님 종잣돈)이기 때문에 나머지 1.6억이 부족하신 것 같아요. 일단, 1.6억 대출을 받았을 때 월세54만원보다 높을 수 있습니다. 정확한 대출 가능한도와 금리를 알아보셔야 할 것 같습니다. 27년 2월 현 세입자 만기 후, 전세 맞출 때 새로운 세입자가 근저당 있는 것을 꺼려할 수 있습니다. 물론 " 새로운 세입자의 전세 보증금을 받는 즉시, 기존 대출 1.6억을 전액 상환하고 근저당을 말소한다"는 특약을 걸고 하는 방법이 있습니다. 마지막으로 후순위 대출을 받을 만큼 싸고 가치 있는 자산인지 충분히 고민해보시기를 바랍니다^^

초코코슈가님 안녕하세요~ 월세 낀 집의 투자 전략에 대해 고민하시는 것 같아요. 우선 현재 말씀하신 상황을 정리해보면 매매가 4.2억인데, 기존 월세 보증금 승계하면 실제 필요한 돈은 3.2억입니다. 부동산에서는 종잣돈 1.6억 있으시니 부족한 돈 1.6억을 후순위 대출로 메우라는 말씀이십니다. 후순위 대출은 은행 담보대출 즉 선순위 뒤에 추가로 잡히는 대출로 일반 담보 대출보다 금리가 높고 DSR 영향도 큰 편입니다. 대략 7% 이자로 잡고 1.6억을 빌리면 월 이자가 약 93만원입니다. 실제 월세는 54만원이니 월세보다 대출이자가 더 많이 나오는 상황입니다. 부동산 사장님 말씀처럼 월세로 충당되니 손해가 아니라는 말은 금리와 대출 형태에 따라 다르기 때문에 섣불리 판단하긴 어려울 것 같습니다. 제가 보기엔 가장 큰 리스크는 월세입자가 안 나갈 가능성입니다. 월세가 저렴하고 청약에 자금이 묶여 있고 전세 전환도 거절하셨기 때문에 오래 살고 싶은 마음이 있으실 것 같습니다. 혹여 더 사실 경우 향후 전세로 돌려 투자금을 회수하려고 했던 계획대로 안 될 위험도 있을 수 있습니다. 게다가 임차인이 나가도 후순위 대출이 있는 집에 전세 임차인이 들어올지도 의문입니다. 최근에 전세 사기 이슈로 인해 융자 많은 집은 세입자들이 많이 꺼려합니다. 융자 낀 매물은 전세가 잘 안나갈 수도 있고, 나가더라도 시세보다 저렴하게 전세를 빼야 할 수도 있을 것 같습니다. 전세보증보험 가입도 안 될 가능성이 있어 세입자 입장에선 더 꺼려할 가능성이 높습니다. 따라서 월세 매물을 접근하셨을 때는 대출이 적으며, 세입자 퇴거 의사가 있고, 향후 전세 전환 가능성이 높을 경우는 충분히 긍정적으로 검토해보실 수 있습니다. 그러나 대출이 많이 필요하고 월세가 이자보다 적으며 세입자가 장기 거주할 가능성이 클 경우 오히려 저렴한 매물일지라도 리스크가 크다고 판단됩니다. 아무쪼록 초코코슈가님의 고민이 해결되셨길 바랍니다. 앞으로의 매수도 응원드리겠습니다!!^^