월세매물은 어떻게 접근하면 될까요 ?

안녕하세요 초코코슈가님! 1. 후순위 대출을 하면 월세로 충당되니까 손해는 아니라는 말씀. 매매가 4.2억 월세 보증금 1.0억 월세 54만원 만기 27.2월 (갱신권 사용) 위 경우, 월세낀 매물로 매수를 위해서는 매매가-보증금=3.2억이 필요합니다. 투자금이 1.6억이 있으시기 때문에, 추가적으로 1.6억을 확보해야 매수가 가능한데요. 이 부족한 1.6억을 후순위 대출을 통해서 확보한다고 생각하면, 금리 5%대 고려시 대략 한 달에 보수적으로 75~80만원 이자를 상환해야 합니다. 다만, 등기를 8월에 치고나면 그 때 부터는 임차인의 월세 54만원을 받기 때문에 이자 상환시에 활용하면 실질적으로 1.6억 후순위대출에 대한 이자 부담이 대략 20만원대로 줄어든다는 의미로 생각됩니다. 2. 융자낀 물건이 되어서 전세 나가는 것에 문제가 될 수 있는지. 사실 내집마련을 하는 경우를 생각해보시면, 주담대를 일으켜서 보통 주택 구매를 합니다. 그런 측면에서 오히려 융자가 "적당히" 껴있는 물건이 일반적인 상황으로 생각될 수도 있습니다. 따라서, 융자가 껴있다고 해서 무조건 위험한 물건으로 간주되어 전세 빼는데 문제가 생기는 것은 아닙니다. 다만, 그 융자금의 크기가 매매가 대비 과도하게 들어있을 시, 잠재적 임차인의 입장에서는 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다는 리스크가 있기 때문에 전세를 빼는 데 문제가 발생합니다. 만약 후순위대출을 받으셔서 1.6억의 대출을 일으켰을 때, 매매가 4.2억 대비 융자금의 비율이 전세입자들이 리스크로 느낄 만큼 과도한 수준은 아닌 것으로 생각됩니다. 따라서, 진짜 전세를 뺄 때 리스크는 융자금 측면보다도, ①집의 상태가 실거주 하기에 괜찮은 상태인지 ②27.2월 부근에 신축 입주로 인한 전세 매물 출현이 있는지 ③투자 단지가 해당 지역에서 선호도 있는 물건인지 등등이 더욱 전세 빼기 리스크를 좌우할 핵심 요소라고 생각됩니다. 3. 그럼 이 매물을 과연 투자를 진행해도 될지? 개인적으로 저도 갈아타기를 준비하고 있는 과정에 있습니다. 지방과 비규제 수도권 앞마당이 있는 곳에서 매물을 열심히 찾고 있는데요. 개인적인 의견으로는 후순위 대출까지 하면서 투자해야 할 단지인지, 해당 단지의 가치와 지역 내 선호도에 대해서 깊게 고민해보시고. 더 나은 대안이 있는지 충분히 찾아본 뒤 비교평가를 하며 결정하시면 좋을 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 슈가님께서 투자 접근 가능한 최고의 단지라고 생각이 드신다면, 매물코칭까지 신청하셔서 진행해보시면 좋을 것 같구요. 초코코슈가님께서 월세낀 물건도 쉽게 넘어가지 않고, 기회가 아닐지 고민하시는 부분이 제게도 참 동기부여가 됩니다. 아무쪼록 천천히 잘 준비하셔서 가치있는 자산을 안전하게 취득하시고 목표를 향해 나아가시길 응원드리겠습니다! 화이팅입니다.

안녕하세요 초코코슈가님^^ 월세 낀 매물을 매수하는 과정에서 어떻세 접근해야 할지 고민이 신 것 같아요. 처음 보면 세낀 매물보다 구조가 훨씬 복잡하게 느껴지는 게 정상입니다. 지금 부사님이 설명하신 구조는 쉽게 말하면, 매매가 4.2억에서 월세보증금 1억을 승계하고, 슈가님 자금 1.6억을 제외한 부족한 1.6억을 후순위대출로 받아서 현재 월세 54만 원으로 이자를 일부 감당하는 방식인 듯합니다. 그리고 27년 2월 임차인 만기 시점에 새 전세를 맞추면서 후순위대출을 상환하는 프로세스로 설명하신 것 같고요. 다만 월세낀 매물은 * 실제 후순위대출이 가능한지 * 금리가 어느 수준인지 * 공실 나도 버틸 수 있는지 * 나중에 전세 세팅이 가능한 입지인지 를 같이 봐야 해서 세낀 매물보다 체크할 게 더 많습니다. 특히 후순위대출은 일반 주담대보다 금리나 조건이 민감해서, 계약 전에 실제 대출 가능 여부부터 꼭 확인해보시는 게 좋아 보입니다. 말씀처럼 은행이나 대출상담사 통해 해당 단지·동호수 기준으로 가능한지 먼저 체크해보시는 걸 추천드립니다. 규제나 은행 정책이 잔금 시점에 달라질 수도 있어서요. 그래서 월세낀 매물에 대한 방법적 고민에 앞서 이 물건이 가치가 있는가? 가치가 있는데 월세가 껴 있어서 다른 매물과 비교해서 싼가? 에 대한 판단이 우선 인듯합니다. 만약에 상기 질문에 대해 스스로 답변하기 어려운 부분이 있으시다면 리스크를 굳이 감당하고 매수를 할것인가에 대한 고민이 필요해 보입니다. 아무쪼록 매수까지 원만하게 이루어 지길 기원합니다^^

안녕하세요 초코코슈가님. 매수를 준비하고 계시는 와중에 전세 매물 매입에 대한 궁금증이 있으신 것 같습니다. 우선, 부동산 사장님께서는 4.2억원에서 월세 보증금을 제외한 3.2억 중 1.6억을 종잣돈으로, 후순위 대출로 1.6억을 대출받아 이자를 월세로 충당하는 방식을 말씀하시는 것 같습니다. 연 4% 금리로 적용했을 경우 연간 이자는 세전 640만원으로 매월 약 53만원 수준이 되므로 이 기준에서는 지금 월세로 충당이 이론적으로 가능할 것 같습니다. (5% 금리시, 월 약67만원으로 추가 이자 발생 가능) 이론적으론 완벽한 계산이 가능하지만, 우선 이 대출이 가능한지 먼저 알아보셔야할 것 같고 이 대출이 가능할 경우 번거로움을 감수할 정도로 매매가가 메리트가 있으신지 고려해보시면 좋을 것 같습니다. 잔금이 2월로 말씀하시는 건 안전하게 월세입자가 나가시는 기간(27년 2월)까지 잔금으로 하고, 중도금을 지불하는 방식도 있지만 기간이 다소 길게 남아 이 부분은 조금 어려울 수 있을 것 같습니다. 정리하자면, 대출이 우선 가능한지 알아보시는 것도 좋지만 매매가가 다른 물건에 비해 큰 메리트가 있을 정도로 매물 상태가 좋고 저렴한지를 먼저 고려하신 다음, 대출 상담을 통하여(단지명, 동-호수, DSR 검토를 위한 원천징수부 등 지참) 고려해보시면 좋을 것 같습니다. 초코코슈가님의 성공적인 매수를 응원드립니다!