[재테크 기초반 13기 40조 - 해로] 김인턴님 3강 후기 - 부동산 소액 투자로 돈을 불리는 방법 A to Z

안녕하세요~!!

백년해로!(百年偕老)

함께 나이 들어가며 성장할

자산을 찾고 있는 해로입니다!

오늘은 김인턴 튜터님의 

3강 오프 강의를 듣고 수강 후기를 남겨봅니다~!

이번 3강에서는 김인턴 튜터님께서

‘부동산 소액 투자로 돈을 불리는 방법 A to Z’에

 대해서 강의해주셨습니다!

이번 강의가 더 뜻깊었던 게

지난 1강, 그리고 2강에 이어 이번 3강도 

오프라인으로 수강하게 된 점이었는데요

온라인으로 강의를 듣는 것도 물론 좋지만

오프라인으로 강의를 듣게 되면 

아무래도 집중해서 흐름을 이어서 강의를 들을 수 있다는 점이

굉장히 좋은 것 같습니다!

강의 중간 중간에

1강 2강에서 주요한 내용들도 다시 한번 짚어주셨던 점도

다시 한번 내용을 상기할 수 있어서 도움 되었는데요

가장 기억에 남는 점은 바로

‘실천하는 것의 중요성' 입니다!

역시 아무리 배워도 실천하지 않으면

아무 의미가 없음을 잊지 말아야겠습니다!

지금까지 1호기 매수에만 집중해왔다면

이번 강의를 통해 매수뿐만 아니라 보유와 매도까지가

하나의 사이클임을 배웠으니

보유와 매도를 잘 하기 위해 강의 내용들을

꼭 복습하겠습니다!

이번 강의에서 인상 깊었던 점들과

 바로 적용해보고 싶은 점들은

아래와 같습니다.

‘나에게 인상깊었던 점’

# 재테크 성공 공식 3단계

1. 돈을 모은다 : 내 상황에 대한 이해

2. 돈을 불린다 : 투자에 대한 이해

3. 반복한다 : 1단계를 지속하고 2단계를 반복하며

점차 불리는 돈의 크기를 키운다

# 72 법칙

→ 돈을 2배로 불리는 시간

= 72 ÷ 수익률

ex ( 72 ÷ 수익률 7%= 약 10년) 

# 안정적인 베타 투자에서 수익률을 높이는 비법

→ 베타 투자는 상대적으로 수익률이 낮다

수익률을 극대화하기 위해서는 

장기적인 접근을 통해 ‘복리의 마법’

# 소액으로 돈 버는 투자 전략 3단계

1단계. 내 상황에 맞는 투자 가능 지역 찾기

2단계. 내 상황에 맞는 투자 가능한 아파트 찾기

3단계. 비교평가

4단계. 실전 프로세스 (매수-전세)

# 소액 투자로 10평대도 투자할 수 있다?!

→ 투자를 검토하려면 10평대의 수요를 알아야 한다.

10평대의 수요는 1~2인 가구이다.

10평대를 투자하려면 방 2개는 되어야 한다.

가장 핵심은 역세권! 교통 편의성이 높아야 한다

+ 용적률도 점검해서 재건축의 가능성도 검토하자!

# 지방 투자의 우선순위 = 인구 !!

→ 지방 투자는 인구수가 많으 지역을 우선순위로 두어야 한다!

인구가 많다

= 수요가 많다

= 가격 상승이 크다

= 수익이 크다

# 살기 좋은 지역을 만드는 요소

일자리 (직장) : 지역 내 양질의 직장

교통 (업무지구 접근성) : 강남역까지 빠르게 접근

환경 (편의성과 안정성) : 유동 인구, 있어야 할 게 있고 없어야 할 게 없다

학군 (학원가, 학교) : 외부의 수요를 끌어들일 수 있어야 함

(대치, 목동 +중계 / 분당, 평촌 + 수지)

# 사람들이 좋아하는 아파트를 만드는 요소

역세권 : 역을 이용하기 편할수록 (역 기준 800m 이내)

연식 : 신축일수록 좋아함 (수도권 1기 신도시 기준 90년대까지)

*구축이라면 용적률 고려 필요 (지방은 20년 이내. 단 가급적 구축 투자 X)

균질성 : 아파트가 만힝 몰려 있을수록 (택지), 학군지가 아니라면 초품아

세대수/평형 : 300세대 이상 우선순위 (300세대 미만은 입지 중요)

24~36평 이하 (*강남 1시간 이내 역세권 방 2개 10평대까지 가능)

(*대형도 투자 가능하지만 관리비 높고 세금 많이 내고 수요가 작을 수 있음)

# 세금에 대해서 제대로 알고 가자

1. 취득세 : 3채 이상은 투자 할 때 고민할 수 있는 영역

• 비규제 지역 - 2채까지 기본세율 1% 동일

• 조정대상(규제)지역 - 2채 8%

• 2. 양도세 : 다주택자가 조정대상(규제)지역에서 집 팔 때 부과

• ▶ 안 팔면 부과가 안된다는 것을 잊지 말자

• 3. 보유세 : 재산세는 현재 10억 아파트 기준 연 약 110만원

• 종부세는 1주택자 기준 공시지가 12억까지 납부액 없음

• 다주택자는 공시지가 합산 9억 초과 시 부과

# 매도에 대한 기준

→ 핵밋은 매도 후 더 좋은 곳으로 갈아탈 수 있는가?

5년 보유를 기본으로 전제

수익이 났다면 일반과세(최소2년 보유) 구간에 매도

※ 수익 기준 : 100% (투자금 만큼 수익)

매도 후 더 좋은 곳으로 갈아타기 어렵다면 보유

이유 없는 매도란 없다. 매도의 이유가 있어야 한다!

# 공급 리스크가 있을 때는 전세 기간 조정도 해볼 수 있다!

→ 세입자와 사전 협의가 가능하다면

전세 계약 기간을 최초 2년이 아닌 3(+2), 4(+2)년으로도

설정이 가능하다!

만약 전세입자의 대출 이슈가 있다면 전세 계약 시

3년으로 계약을 하되, 계약서를 두개 써서 2년, 1년 각각

계약하는 식으로 리스크를 대비할 수 있다!

# 계약갱신권 한 세대당 단 한 번만 가능!!

주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 원칙적으로

 한 집(하나의 임대차 계약 관계)에서 1회만 사용 가능하다!

묵시적 갱신은 계약갱신청구권 사용으로 보지 않는다

‘적용해보고 싶은점’

# 아무리 배워도 실행하지 않으면 의미가 없다

→ 배웠으면 ‘단 하나’라도 바로 실행해보자

일단 해봐야 내가 할 수 있는지, 나에게 맞는지를 알 수 있다

배운 바, 바로 ‘실행’ 하자

# 매수 계약 전 주의해야 할 사항들을 유념하자

→ 최근 3개월 간 실거래된 가격 기준

저층/탑층 제외한 가장 낮은 가격을 목표 매수가로 설정

→ 목표 매수가보다 낮은 가격으로 제안 (닻내리기 효과 이용)

+ 가격 조정의 이유를 만들어서 협상!!

→ 가격이 상승하며 조정이 어려운 시기 or

실거래 가격과 네이버 부동산에 올라온 가격 차이가 심하다면

최근 실제 거래 된 가격보다 비싸지 않게 사는 것이 중요!

# 전세 수요가 꾸준한 아파트에 투자하자!

→ 매매, 전세 차이만 보고 아무 아파트나 투자하는 것이 아니라

전세로 거주하려는 수요가 꾸준한 아파트에 투자해야 한다

*전세 상황 확인 방법

1) 전세가 많은가? 적은가? (대기자)

2) 원하는 가격이 거래가 될 가격인가?

3) 그래도 걱정된다면 → 주인 전세, 전세 승계 (세끼고)

4) 잔금 여력 확인 (대출 등을 활용하여)

*투자 후 대응방법

① 가격을 낮추거나 (골든타임 8주)

② 수리를 통해 상태를 좋게 (도배/장판, 화장실/싱크대)

③ 잔금 (사전에 내가 얼마까지 대응 가능한지 사전 확인)

# 기존 임차인이 거주하고 있는 물건 대응 법

→ 현재 전세 시세보다 낮은 가격에 거주하고 있다면?

1. 현재 전세 가격 확인 후 만기가 6개월 남은 물건 확인

2. 부동산 사장님을 통해 임차인분과 조율하여

현재 전세 시세로 계약이 가능한지 확인

(현재 매물 부족한 시장 상황상 지금 계약이 임차인에게 유리함 안내)

3. 가능하다면 매도인 조건을 협의 후 계약 진행

# 사람들이 선호하는 구축 단지 찾기

→ ‘아실’에서 해당 지역 중 구축임에도

최고가 순위에서 상단에 있는 단지들을 선정하고

해당 단지들을 단지 임장을 해보면 

사람들이 선호하는 구축 단지가

어떤 선호 요소를 가지고 있구나를 알 수 있다!

해당 지역에서 선호하는 요소를 파악하자!!

(ex.녹번역이편한세상롯데캐슬)

# 매물 임장을 좀 더 디테일하게 하자!

→ 점유자(임차인 or 집주인)의 상황을 확인하는 것이 필요

협상을 진행할 때 매우 중요한 포인트가 될 수 있다!

매도인이 매도를 하는 이유에 대해서 구체적으로 확인하자!

ex. 집주인 갈아타기 / 청약 당첨 / 세금 / 비과세

▶ 조건 내밀기 (잔금일자 조정 / 수리 / 옵션 제공 등)

→ 하자 및 수리 확인 : 

1) 신축 : 화장실 타일 깨짐, 시스템에어컨 유무, 도배 상태 등

2) 준신축 : 수리가 필요한 부분 (시트/화장실 거울), 도배+장판, 보일러 교체

3) 구축 : 살릴 수 있는 부분 찾기 (싱크대,화장실,신발장 등)

※ 씽크대 200, 샷시 900, 화장실 350, 신발장 50 (전용59기준)

# 보유의 중요성을 잊지 말자!

→ 보유의 의미 : 

매수 ▶ 가치보다 가격이 쌀 때

보유 ▶ 가치보다 가격이 싼 아파트의 가격이 가치를 찾아가는 시간

(=수익이 만들어지는 기간)

# 재테크를 성공하기 위하 반드시 기억해야 하는 공식!

성공적인 재테크 (부) = (소득-지출) × (1+수익률)^투자기간

1) 소득을 늘리면서 지출을 줄인다 (동시에 어렵다면 하나라도)

2) 투자 대상에 대한 이해와 학습을 통해 수익률을 높인다

3) 오랜 기간 동안 계속해서 위 과정을 이어간다

# 계속해서 환경 안에서 머물자!

→ 저축은 의지로 하는 것이 아니라 

시스템을 통해 하는 것이다!

환경 안에서 머물면서 할 수 밖에 없는 구조를 유지하자!

# 독서에서도 실행 할 포인ㅌ

책 앞에 배워갈 3가지 포인트 잡기!

핵심 사항들은 반드시 내 것으로 적용해보기

감사합니다.