재건축·재개발 시리즈 2탄 “정비구역 지정”이 되면 이제 끝난 걸까요? [룰루랄라7]

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(그때는 미분양이라 외면받았는데… 지금 다시 재건축·재개발을 보는 이유(1탄))

재건축·재개발 이슈가 있는 단지에 부동산에 가면
“여기 정비구역 지정됐대요!”
라는 말을 정말 많이 듣게 됩니다.

마치 이제 곧 새 아파트가 올라올 것처럼 느껴지기도 하는 것 같습니다.

그런데 실제로는
정비구역 지정은 ‘출발선’에 가까운 단계입니다.

판이 깔린 것이지, 아직 진행 된 것은 아닙니다.

오늘은 재건축·재개발 사업의 첫 단계인
‘정비구역 지정’에 대해 이야기해보려고 합니다.

재건축·재개발 5단계, 이렇게 외우면 쉽습니다

재건축·재개발 사업은 크게 보면 아래 5단계로 진행됩니다.

1. 정비구역 지정
2. 조합설립인가
3.사업시행인가
4.관리처분인가
5. 일반분양

저는 이 흐름을 외울 때 이렇게 기억합니다.

조합(2단계)이 사업(3단계)을 관리(4단계)한다.

이렇게 연결해서 외우면
조합설립 → 사업시행 → 관리처분 흐름이 훨씬 쉽게 기억되더라고요.

오늘 말씀 드리고 싶은 부분은
바로 그 이전 단계인 “정비구역 지정”입니다.

1단계. 정비구역 지정

='여기 개발할 수도 있어요' 라는 신호

정비구역 지정은 쉽게 말하면
행정적으로 “이 지역은 앞으로 정비사업을 검토할 수 있는 구역입니다”
라고 판을 깔아주는 단계입니다.

하지만 아직 조합도 없고, 사업도 시작되지 않았습니다.

그래서 이 단계는
기대감은 크지만 리스크도 큰 구간입니다.

재건축은 ‘정비기본계획’에서 시작됩니다

재건축은 아무 지역이나 바로 추진되는 것이 아닙니다.

먼저 각 지자체에서
‘도시·주거환경정비 기본계획’을 세웁니다.

이 계획 안에 들어가야
“아, 이 지역이 앞으로 재건축을 검토받는구나”
라는 흐름이 시작됩니다.

예를 들어
2021년 3월 발표된
용인시 도시·주거환경정비 기본계획에서는

구갈 한성1·2차, 풍림아파트

등이 포함되며 재건축 기대감이 커졌습니다.

즉, 기본계획에 이름이 들어간 순간부터
사람들은 미래 가치를 보기 시작하는 것입니다.

재건축에는 가장 큰 관문

바로 ‘안전진단’

재건축은 오래됐다고 무조건 되는 게 아닙니다.

반드시 안전진단을 통과해야 합니다.

안전진단은 쉽게 말해

• 건물이 얼마나 노후됐는지
• 구조적으로 위험한지
• 수리비가 얼마나 드는지
• 주거환경이 열악한지

등을 종합적으로 평가해
“재건축이 필요한 수준인가?”를 판단하는 과정입니다.

그런데 이게 정말 쉽지 않습니다.

• A~C등급 → 재건축 대상 제외
• D등급 → 조건부
• E등급 → 재건축 가능

즉,
생각보다 많은 단지들이
안전진단 문턱에서 막히기도 합니다.

실제로 목동에서도 희비가 갈렸습니다

같은 목동 안에서도 결과가 달랐습니다.

목동 6단지 → 안전진단 통과

목동 9단지·11단지 → 탈락

같은 지역이어도
안전진단 결과 하나로 분위기가 완전히 달라질 수 있는 것입니다.

그래서 재건축 투자는
“오래된 아파트니까 언젠가 되겠지”
라는 접근만으로는 위험할 수 있습니다.

정비구역 지정 = 아직은 ‘확정’이 아닙니다

많은 분들이
정비구역 지정만 되면
이제 재건축이 확정된 것처럼 생각하시는 경우도 있습니다.

사실은 아닙니다.

왜냐하면
다음 단계인 조합설립인가를 받아야 하기 때문입니다.

그리고 조합설립은
토지등소유자 4분의 3 동의가 필요합니다.

주민 갈등

사업성 문제

추가분담금 이슈

규제 변화

등으로 인해
생각보다 사업이 멈추는 경우도 많습니다.

심지어 정비구역 자체가 해제되기도 합니다.

정비구역 지정 단계=판은 깔렸지만 아직 증발할 수도 있는 상태

저는 정비구역 지정을 볼 때
“이제 가능성이 열린 단계”라고 생각합니다.

하지만 아직 조합 설립 전이기 때문에
구역 자체가 증발하듯 해제되어 버릴 리스크도 존재합니다.

그래서 이 단계에서는

사업 추진 의지

주민 동의 분위기

사업성

입지 경쟁력

안전진단 가능성

등을 훨씬 더 신중하게 봐야 합니다.

재건축·재개발은
결국 시간과 사람의 사업이라는 생각이 듭니다.

단순히 오래된 아파트가 아니라,

주민들이 움직일 수 있는지

사업성이 나오는지

행정 흐름이 이어지는지

이 모든 것이 맞물려야

비로소 다음 단계로 넘어갈 수 있으니까요.

다음 편에서는
조합설립인가에 대해서 나눔글 작성을 해보겠습니다.