안녕하세요 모카라떼7 입니다.
오늘은 4강 적적한투자 튜터님께서 투자 복기에 대해서 강의를 해주셨습니다.
‘단순히 돈 벌었다’ 에서 그치지 않고 그 당시 내가 판단했던 가치 기준이 유효한가?
에 대해 고민해볼 수 있었던 시간 이었습니다.
튜터님께서 강의를 통해
제대로 된 복기의 기준과 투자에 적용할 수 있는 방법을 가져가셨으면 좋겠다고
말씀해주셨는데요.
투자를 하지 못하는 기간동안 투자 복기를 통해 성장해야겠다 생각했습니다.
그럼 남길점 위주로 강의 후기 남겨보겠습니다.
#가치 복기
튜터님께선 가치 복기를 위해 임장을 다시 다녀오셨다고 하셨는데요.
네이버에서만 제공되는 숫자만 믿고 투자판단을 한건 아닌지 의문을 품고
현장 임장을 통해 실제 시간을 측정해보신게 인상 깊었습니다.
저도 오늘 아침에 버스 시간에 맞춰 5분 전에 출발했는데 도착해보니 버스가 떠나있었는데요..(택시비지출…ㅠ)
실제 거주민 입장이 되어서 가치 판단을 해본건지? 검증을 해야겠다 느꼈습니다.
단순히 중심부 구축 보다는 외곽 신축이 전세가가 더 빨리 오르지 않을까? 생각에 그치지 않고
시장 전체를 읽는 실력을 길러야겠습니다.
전세가가 상품성으로만 결정되지 않음을 알고,
공급이 부족했던 과거시장에서 전세가가 어떻게 흘러갔는지 투자 복기를 통해
결론을 도출하고 투자로 연결해야겠다 배웠습니다.
강의를 듣고 1호기 당시 투자 검토했던 후보 단지 시세 흐름을 보았는데요.
▲해당 지역은 공급 부족으로 투자자들이 몰려 이미 매매가가 상승하기 시작했었고
투자 검토 당시 싸지 않아서 상대적 저평가가 아니라는 생각이었고
네고 협상이 되지 않아서 포기했던 물건입니다.
1년 반 정도 흘러서 3천 매매가가 상승했습니다.
▲ 위 지역은 공급이 남아있었지만 절대적 저평가라는 확신이 들었던 지역입니다.
절대적 저평가라 안전마진이 더 크고 공급이 해소되면 상승폭이 더 크지 않을까?
라고 생각하고 해당 지역을 투자했습니다.
매매가는 앞 지역보다 조금 더 상승했지만, 물건 상황에 따라 다르기에
수익금은 거의 비슷합니다.
복기를 통해 느낀 점은
저평가 지역이 상승폭이 더 큰 것도 아니며
공급 부족으로 이미 상승장이더라도 상승 여력이 더 남아있다는걸 느꼈습니다.
'얼마나 더 오르겠어? 안전마진이 더 큰 @@지역이 더 낫지 않을까?'
라고 생각했지만
시장이 아직 안끝나서 결과가 다 나온건 아니지만
지방에서 2년 단기보유 후 매도 관점에서는
공급이 해소 된 지역도 기회를 계속 줄 수 있구나 느꼈습니다.
단기간에 결론 내지 않고 시장을 바라보면서 계속 복기를 통해 실력을 쌓도록 하겠습니다.
#운영 방향
매도, 갈아타기를 고민하면서 ‘더 좋은 자산으로 갈아끼워야지’ 단순히만 생각하다가
양도, 보유하는 측면에서 계산하고 감당 가능한지 검토해야 함을 알 수 있었습니다.
계산하고 검토를 해봐야 나에게 맞는 운영 방향을 결정해볼 수 있습니다.
현재는 챗수를 늘리기보다 보유 관점에서 오래 투자할 수 있는 방향으로 고민해야 하는 시기이고
한 가지 방향성만 맞는게 아니고 내 상황, 자금에 따라 운영 방향을 고민해봐야합니다.
나의 상황을 제대로 복기하지 않으면 시장이 주는 기회를 놓칠 수 있고
접근할 수 있는 단지 레벨 자체가 달라짐을 배웠습니다.
아직 1호기만 경험하여 보유 관점에서 디테일하게 운영 방향을 결정하는게
와닿진 않았지만, 갈아타기 후 자산을 늘려야 하는 시점이 온다면
튜터님 강의 교안을 다시 보고 리스크를 감당 할 수 있는지?
규모만 늘릴게 아니라 보유 관점에서 직접 계산해보고 리스크를 가늠해보겠습니다.!
1호기 투자 후 복기글을 2번 써봤는데요.
튜터님께선 복기를 계속 해야한다 하셨습니다.
시장이 바뀌고, 내 상황도 바뀌고, 규제가 바뀌기 때문인데요.
이번달 나눔글을 또 다른 투자 복기글로 써보려고 합니다.
당시 레버리지를 썼다면 투자 할 수 있었던 단지들을 찾아서 수익 복기 해보겠습니다.
긴 시간 강의 들려주신 적적한투자 튜터님 감사합니다 :)
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