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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요, 존자입니다:)
최근 Q&A 게시판을 살펴보면서 임차인이 전세보증금반환보증을 가입하는 경우 발생하는 일에 대해 궁금해는 분들이 계시다는 것을 알게 되었습니다.
임대인에게 피해가 되지는 않을지, 보증금 반환 시에 다른 점이 있는지 걱정하시는 것을 보면서
전세보증금반환보증 발급 이후 어떤 일이 일어나는지 말씀드려야겠다는 생각이 들어 이 글을 적게 되었습니다.
가장 많이 이용하는 주택도시보증공사(HUG) 상품을 기준으로 말씀드리겠습니다.
설명에 앞서 말씀드리고 싶은 것은 기준에 맞는 단지에 투자했다면, 전세보증금반환보증이 임차인 뿐만 아니라 임대인에게도 도움이 되는 제도라는 점입니다. 전세보증금반환보증 기준 연 5%의 이자를 부담하면서 시간을 벌 수 있기 때문인데요,
이 부분에 대해 뒤에서 좀 더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
전세보증금반환보증이란?
전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증으로,
전세계약 종료 후 1개월이 지날 때까지도 보증금을 못 돌려받는 경우 주택도시보증공사에서 먼저 임차인에게 보증금을 지급하고 추후 임대인에게 구상(청구)하는 방식입니다.
보증금은 어떻게 돌려줘야 하나요?
임차인이 전세보증금반환보증을 가입할 때, 주택도시보증공사에 보증금을 돌려받을 권리(채권)를 양도하도록 되어 있습니다. 보증사고가 발생하는 경우 공사가 임차인의 채권(보증금)에 대한 지위를 넘겨 받기 위함인데요,
보증금을 전세계약 종료일에 제때 반환한다면 아래와 같이 돌려주시면 됩니다.
임차인이 대출 없이 단순 ‘전세보증금반환보증’에 가입했다면
임차인에게 보증금 전액을 반환하면 되고
임차인이 ‘전세금안심대출보증’이라는 대출을 포함한 상품에 가입했다면
은행에 전액을 반환하시면 은행에서 정산 후 임차인에게 잔여 금액을 입금해 줍니다.
*은행 계좌는 채권양도통지서에 기재되어 있으며, 반환 전에 은행에 연락하셔서 해당 계좌에 입금해도 되는지 확인 후 입금하시는 것이 좋습니다(은행 지점 통폐합 등의 이슈로 계좌 사용 불가할 수 있음)
임차인이 HUG로부터 보증금을 받고 나가면 어떻게 되는 건가요?
대위변제일(공사가 임차인에게 보증금을 보내준 날) 다음날부터 연 5%의 이자가 붙고, 추심 행위가 시작됩니다. 경매신청을 위한 법적절차를 밟고 경매를 진행하게 되는데요,
*추심 착수 예정일 3영업일 전에 추심 착수 예고 통지
경매 낙찰까지 꽤 긴 기간이 소요되고, 채무 이력이 없는 채무자의 경우 임의 상환을 고려하여 1~2개월 정도는 채권보전조치를 유예하는 경우가 많습니다.(담당자마다 차이가 있을 수 있습니다.)
따라서, 시중은행과 비교해도 저렴한 수준의 이자를 부담하면서 1~2개월 시간을 벌어 새로 전세를 놓을 수 있고
매도 계획이 있었다면 매도하여 HUG에 보증금을 상환할 수 있어 임대인에게도 도움이 되는 상품이라고 볼 수 있습니다.
단, 상환이 늦어지면 채권보전조치에 들어가 소송비용을 부담하게 될 수 있고, 지급명령 확정시 이자율이 연12%로 인상될 수 있으며 임차권등기가 되어 있어서 전세나 매매 난이도가 올라가는 것은 꼭 명심하셔야 합니다.
월부의 기준에 맞게 아파트를 매수하셨다면 충분히 수요가 있는 아파트이기 때문에 2개월 내 전세를 맞추거나 매도하셔서 상환하는 것이 어렵지는 않으리라 생각합니다.
그렇지만 상황이 내 맘대로 안되는 경우도 있으리라 생각하는데요, 그런 경우에 이용할 수 있는 제도도 있습니다.
바로 협의상환이라는 제도인데요.
주택도시보증공사에 채무가 1건인 채무자가 대위변제 후 6개월 이내 신청하고
원금의 일정 비율(5%~15% 사이)과 소송비용을 상환하면 6개월~1년 반 동안 채권보전조치를 유예해주는 제도입니다.
유예 중에도 연 5%의 이자가 붙지만 경매절차가 진행되지 않으므로 안심하고 다음 임차인을 구하거나 매도를 진행할 수 있습니다.
물론, 가장 좋은 것은 보증금을 못 돌려주는 일이 없는 것입니다.
그리고 그러기 위해서 중요한 것은 월부에서 배우는 기준에 맞춰 투자하는 것이라고 생각합니다.
사람들의 수요가 많은 아파트, 단지 내에서도 선호하는 동, 선호하는 층은 전세나 매도가 나가지 않아 보증금 반환을 못할 가능성이 낮기 때문입니다.
또 중요한 것은, 임차인과의 관계를 잘 유지하는 것입니다.
특별한 것을 하지 않더라도, 임차인의 수리 요구가 있을 때 너무 지나친 요구가 아니라면 잘 들어주고
문제가 있을 때는 대화로 잘 풀어가면서 원만한 관계를 유지하시는 게 투자에 있어 정말 중요하다는 생각이 듭니다.
전세보증금반환보증에 대한 막연한 두려움이 있었다면, 이 글을 읽고 조금은 해소가 되셨길 바라며
우리 모두 보증의 힘을 빌리기 전에 보증금 반환을 할 수 있도록 리스크 관리를 잘 해나가면 좋겠습니다.
감사합니다!
