안녕하세요.
인연의 블랙홀 사상지평입니다!
실전 과정의 하일라이트 튜터링데이! 빌리 튜터님과 모든 조원이 모여 함께 즐거운 하루를 보냈습니다.
열정적으로 작성한 사임을 발표하고 튜터님의 피드백을 받고 비교임장지를 돌아 보여
입지의 차이에 따른 가치가 어떻게 달라지는지 두눈으로 확인하였습니다.
보다 조원들과 같이 호흡하고 싶어 하시는 튜터님의 진심을 느끼며 보람찬 하루를 보냈습니다.
후기 시작합니다.
빌리 튜터님의 멋진 튜데이
1. 개요 (그리니 님) 그리니님께서 임장지의 전반적인 개요를 아주 깔끔하게 짚어주시면서 우리 조의 튜터링을 활기차게 열어주셨습니다! 개요에서 가치를 알기위한 가격흐름을 잘 정리해주셔 임장의 느낌을 한번에 알기 쉽게 정리해 주셨습니다.
- 튜터님 피드백: 개요에서 임장지 전체 분위기 뿐만아니라, 각 생활권의 가치를 알기위한 장표 작성은 얼마든지 추가할수있고, 잘하셨다고 칭찬해 주셨습니다.
2. 인구 + 직장 (제발좀하자 님) 제발좀하자님은 동별 인구와 세대당 인구수, 그리고 연령대별 분포를 디테일하게 분석해 주셨습니다.
- 튜터님 피드백: 임장지를 단순 베드타운으로만 볼 것이 아니라, 강남, 여의도, 구디(구로디지털단지) 등 주변 주요 업무지구로의 출퇴근 수요와 연결하여 사람들의 이동을 상상해 보라고 하셨습니다. 또한, 60대 인구가 많다는 점보다 실제 소득을 발생시키는 20~30대나 완성형 가족의 비율에 집중해야 아파트 가격에 미치는 영향을 제대로 파악할 수 있다는 조언을 주셨습니다.
3. 학군 + 환경 (저 사상지평) 제가 발표한 학군과 환경 파트에서는 직주근접 임장지로 베드타운 역할을 하며, 백화점이나 대형마트 같은 정량적 환경 지표가 아쉽다는 점을 짚어보았습니다.
- 튜터님 피드백: 튜터님께서는 질문을 던지고 답을 찾아가는 제 발표 과정을 칭찬해 주시면서, 정량적인 수치보다 보라매공원이나 단지 내 상가처럼 사람들이 실제로 선호하는 '정성적 환경'이 훨씬 중요하다는 조언을 해주셨습니다.
4. 교통 (밝은글 님) 밝은글님은 신림선 개통 효과와 함께, 언덕 지형이 많은 임장지에서 버스가 가지는 의미를 아주 뾰족하게 분석해 주셨습니다.
- 튜터님 피드백: 튜터님 역시 역세권이라 하더라도 버스 환승 수요가 높은 지역 특성을 캐치한 점을 칭찬해 주셨습니다. 신림선이 하락장에서도 전세가를 방어하는 든든한 지지선 역할을 했다는 분석도 훌륭했습니다.
5. 교통 + 공급 (실버썬 님) 실버썬님은 A, B의 입주 사례를 바탕으로 향후 C 1, 2구역 입주 시 수요 이동이 어떻게 될지 심도 있게 다뤄주셨습니다.
- 튜터님 피드백: 사람들은 보통 하급지에서 더 나은 환경(상급지 혹은 신축)으로 갈아타려는 심리가 강하기 때문에, 신림 뉴타운이 완성되면 임장지 내 하위 생활권이나 인근 C구 등에서 환경 개선을 찾아 넘어올 수요가 분명히 있을 것이라고 명쾌하게 정리해 주셨습니다.
6. 시세 (루마 님) 루마님은 2006년, 2009년 등 과거의 탑 10 아파트 순위가 현재 어떻게 변했는지를 추적하여, 입지가 가치에 미치는 영향을 분석해 주셨습니다.
- 튜터님 피드백: 튜터님은 지금 우리가 보는 구축 아파트들이 과거 신축이었을 때 입지가 어땠을지를 상상해 보는 접근이 실력을 키우는 데 매우 훌륭한 시각이라고 칭찬하였습니다.
7. 시세 + 공급 (갑북이 님) 갑북이님은 생활권별 시세 그루핑과 꼼꼼한 시세 지도, 그리고 지수 그래프까지 완벽하게 준비해 주셨습니다.
- 튜터님 피드백: 단지별 투자 우선순위를 스스로 세워본 점이 매우 좋았으며, 단순히 공급 물량만 볼 것이 아니라 매매 지수 및 전세 지수 그래프를 통해 정부 정책이나 시장 상황이 가격에 미치는 영향을 복합적으로 읽어내야 한다고 짚어주셨습니다.
8. 전체 (허니쮸 님, 꿈행이 님) 마지막으로 조의 든든한 기둥이신 두 분이 전체 정리를 맡아주셨습니다.
- 허니쮸 님: 입지, 학군, 상권, 느낌을 직관적으로 정리하고, 단지의 연식이나 계단식/복도식 유형을 색깔로 꼼꼼히 구분한 분석이 압권이었습니다. 튜터님은 입지 요소와 가격을 연결하려는 쭈님의 노력을 아주 좋게 평가하셨습니다.
- 꿈행이 님 (조장님): 조장님답게 서울 수도권 전체의 상승 흐름 속에 임장지를 분석하고, 교통망과 직장인 소득 수준을 고려해 투자 유망 단지까지 논리적으로 도출해 내셨습니다. 튜터님도 투자 의사결정과 직결되는 깊은 인사이트가 담긴 훌륭한 결론이라고 칭찬하셨습니다.
9. 비교임장지 브리핑
튜터링의 피날레로 빌리 튜터님께서 비교임장지 대한 핵심 브리핑을 해주셨습니다. 임장지 위치상 가깝지만 가격 차이가 나는 이유는 A호선과 B호선이라는 황금 노선을 품고 있고, A와 B 뉴타운 등 천지개벽 수준의 대규모 환경 개선이 진행 중이기 때문이라는 점을 확실히 배울 수 있었습니다.
10. 비교임장지 임장과 1on1
비교임장지를 임장하며 임장지와 비슷한 거리에 있음에도 불구하고 비교임장지가 왜 입지적으로 좋고 가치가 좋은지 말씀해 주셨습니다. 두개의 기 뉴타운과 새로 개발될 뉴타운의 신축으로 인한 환경개선과 한강접근성, 핵심 지하철노선등 교통이 비슷하더라도 위치가 더 좋을때 어떻게 가치의 차이가 발생하는지 임장을 하며 디테일 하게 말씀을 해주셔 의미있는 비교임장이었습니다.
1) 저는 부족하다고 느낀 임보를 어떻게 바뀐 임보 템플릿과 임보강의와 연결시킬수 있을까 질문을 드렸을때, 우리 조원 중에서 레버리지 할 임보를 선택하여 써보라는 말씀을 주셨습니다.
2) 매임을 위한 전임습관을 찐 전임습관으로 어떻게 바꿀지 여쭤 보았습니다. 튜터님은 매일 매일 전임을 하는 행동이 우선되어야 하며, 그러기 위해서는 반드시 확보할수 있는 시간(점심시간 또는 오전시간)을 정해 습관을 정착해야 한다고 말씀하셨습니다.
3) 현재 59 타입 가격이 84보다 높은 이유가 정부의 대출 규제의 영향이 없었어도 그대로 59가 선호되었을지 여쭤봤을때 튜터님은 규제 때문에 더 선호를 받기는 하였지만, 규제가 없더라도 59를 먼저 선호하는 시장 분위기라 말씀해 주셨습니다.
튜터링데이 준비와 진행에 고생하신 빌리 튜터님 고맙습니다~
총무 글님 조장님 스터디룸 예약과 식당 예약 카페선택등 너무 고생 많으셨습니다. 복받으실 거예요!!
우리 8조 동료 여러분 임보로 인사이트 나눠주셔서 감사합니다^^
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