[사상지평] 매물코칭 후기 및 2호기 투자 후기 - 차가운 겨울 지금이 투자 적기 입니다.

안녕하세요.

인연의 블랙홀 사상지평입니다.

재산재배치 후 길고 긴 인내의 시간을 지나 2호기 투자를 완료하게 되었습니다.

1호기 후기는 아래 링크~

https://cafe.naver.com/wecando7/10182828

다시 읽어 보니 부끄러움에 얼굴을 들지 못하겠네요 ㅠ.ㅠ..

3년차에 들어서고 나니 꾸준하게 목표를 향해 그릿을 유지하는 것이

얼마나 어려운지 실감하게 됩니다.

너바나님, 너나위님 이하 여려 맨토님의 발자취를 따라가는 것도 이렇게 힘든데

없던 길을 만들면서 가셨던 선배님은 얼마나 많은 시행착오를 격으시며 가셨을지!!

생각만해도 아득합니다.

선배님들의 발자취가 그대로 남아있고 

나눔문화가 살아있는 월부안에서 투자하는 행운을 누리고 있는 일인으로서

저의 작은 경험을 나눠보려 합니다.

1호기 복기

월부에서 공부를 시작하게 되면

월부입성 1년안에 어떻게든 1호기를 투자하려 합니다.

여러 이유가 있을수 있겠지만 부동산 투자 시장에 계속 남아 있으려면

현실적으로 공부한 만큼의 결과를 보아야 투자동력을 유지할 수 있기 때문입니다.

저의 경우 1호기는 너나위님의 담배꽁초 투자에 해당하는 경험을 쌓기 위한 투자로

정말 소액으로 진행한 투자였습니다.

1호기 투자 과정에서 전임, 매임, 매물털기, 매코등 벽을 넘는 경험을 하게 되었고

이후 앞마당 만드는 과정에서 벽이라고 생각되는 부분이 말끔이 해소되었습니다.

0호기 자산재배치

1호기 투자전 0호기 매도를 걸어논 상태였습니다.

1호기 투자도 했겠다 0호기 매도만 하면 기깔난 2호기를 마련 해야지!! 

자만에 빠진 시기이기도 했었습니다.

그러나 1호기 매수 후 정부의 여러 정책으로 

시장 분위기는 내려 안기 시작하고

0호기를 매임 하시는 분도 거의 없다시피 한 시간이 지속 되었습니다.

매도는 예술이라는 말이 정말 절절히 다가오는 시간이었습니다.

월부 수강을 계속하며, 튜터님들에게 매도에 관한 여러 조언을 받았습니다.

결국 우리 모두 알다시피 매도는 가격이 결정한다는 것을 배웠습니다.

제 0호기는 10년을 실거주한 물건이기 때문에 명목상 매물 1순위 가격이어도 손해는 아니었습니다.

그러나 시세가 인플레이션이션 보다 작은 가격이었기에 잘한 투자는 아니었습니다.

그렇지만 대출도 거의 상환되었고 0호기 매도후 상급지를 투자를 한다면

그동안 못탔던 인플레이션에 올라탈수 있는 기회이리라 생각했습니다.

24년 6월 기다리던 매도 기회가 왔고 매물 1순위로 매도 하게 되었습니다.

매수인은 실거주용으로 구입하셨습니다.

수도권 외곽이라 투자보다는 실거주 분이 매수하시는 경우가 많습니다.

시장분위기가 살아나야 실거주 매수도 늘어나므로 적절한 시기에 팔렸다 생각이 들었습니다.

이런 시장분위기이니 제가 보고 있던 매물들도 덩달아 날아가기 시작했습니다. ㅠ.ㅠ..

24년 여름 서울 불장

월부에서 갈아타기를 배울때 반드시 상급지로 이동하라고 배웁니다.

갈아타기의 적절한 시점은 시세가 오를때 보다는 내릴때 갈아 타기가 유리하다고 하죠.

가격이 내려갈때 내 물건보다 상급지 물건이 더 내려가므로 상승기 보다 싼 가격으로 갈아탈수 있습니다.

24년 여름은 오르는 시기여서 매도가 되는 시점이지만, 갈아타기는 어려운 시장이 되었습니다.

24년 6월 계약이 되고 잔금 9월까지 3개월 동안 서울 시장분위기는 불장 그 자체 였습니다.

전고점을 돌파한 단지들이 속출하고 있었고

제가 살까 말까 고민 하던 2급지 단지들은 금세 투자 범위를 벗어났습니다.

투자고려 3급지 단지들도 가격을 올리는 바람에 매물코칭 신청도 몇번이나 취소되었습니다.

다행히 월부안에 있었기에 튜터님들의 조언으로 추격매수는 하지 않는 것으로 결정하였습니다.

그러나 지금 생각해 보면 여름에 오른 단지들이 지금 떨어진 것이 아니기 때문에

제 경험부족으로 좋은 단지들을 놓쳤다고 생각합니다.

오를때도 급매를 찾을 수 있는 실력이 있었다면 좋았을 것입니다.

급매로 찾아온 2호기

투자 기회는 준비된 사람에게 찾아오기 마련인가 봅니다.

10월 이후 정부의 규제 정책으로 시장 분위기가 식기 시작하고

저도 급한 마음이 좀 풀어져서 3급지 목표로 물건들을 찾기 시작하였습니다.

적절한 타이밍에 12월 매코,투코가 부활하여 때마침 저의 1,2,3 순위 물건을 검증받을수 있게 되었습니다.

8월까지 매코 타이밍을 놓치고 9월부터 매코 신청 불가로 얼마나 마음을 졸였는지 모릅니다.

1순위 물건은 운좋은 물건으로 먼저 협상한 매수인이 자금부족 문제로 저에게 기회가 온 물건 입니다.

-20%를 -24%까지 네고를 먼저 해주셔서 고맙게 수고를 덜게 되었습니다.

이 물건은 12월까지 잔금을 해야 양도세 중과 면제를 받을수 있는 물건으로 매도인이 미루고 미루다

결국 막달에 급매로 처분하게 된 물건이었습니다.

자향님의 매코

1순위 물건 : 서울 3급지 전고점 대비 -24%, 임차인 거주, 25년 10월 만기

2순위 물건 : 서울 3급지 전고점 대비 -20%, 집주인 거주

3순위 물건 : 서울 4급지 전고점 대비 -24%, 집주인 거주

1,2,3 순위 물건 모두 투자 가능 물건으로 말씀해 주셨고 1순위 물건이 가장 좋다고 평가해 주셨습니다.

3개 물건 모두 합격~

그동안 졸였던 마음이 한번에 풀어졌고, 여름 불장 추격매수 하지 않은 점 잘하셨다 하여 위로가 많이 되었습니다.

자향님은 1호기 물건도 매코를 해주셨었는데 먼저 말씀을 해주셔서 감사하였습니다.

저의 수도권 3호기 투자 계획을 들으시고, 현재 상황에서는 1호기를 매도하는 것이 좋겠다는 의견을 주셨습니다.

3호기는 수도권 4급지를 보고 있기 때문에 취득세 문제가 있습니다.

취득세 중과보다는 1호기 매도가 더 유리하다 판단합니다.

또한 현시점이 혼란함에도 투자하기에 좋은 시기이고 네고도 많이 되는 시점이기 때문에 

좋은 투자물건을 잘 찾았고 네고도 잘하셨다 하여 마음편하게 투자할 수 있었습니다.

2호기 투자

1,2,3 순위 물건중 자향님의 추천을 받은 1순위 물건을 크게 욕심내 네고 하지 않고 

네이버가에서 2천 네고하여 가계약금을 입급하였습니다.

원래 네이버가에서 2천 내린 시점에서 컨택한 물건인데, 이 시점에서 저보다 먼저 협상중인 매수자가 있었습니다.

협상중에 매도인이 네이버가를 내려 마음이 급한 물건임이 드러나게 되었습니다.

이 매수자가 선입금 하였다면 아쉽게 놓칠번한 물건인데 

자금 사정상 매수가 어렵게 되었다고 부동산에서 연락이와 저에게 매수할 수 있는 기회가 왔습니다.

이때 매코가 다시 시작되었고 기쁜 마음으로 매코를 신청할 수 있었습니다.

매수가 쉽지 않은 시기였지만 급매를 잡을수 있는 운이 있었고 월부에서도 매코로 저를 도와 주었습니다.

6개월이라는 시간을 2호기에 집중한 만큼의 보답을 받았습니다.

투자복기

기회는 준비된 자에게 옵니다. 

꾸준하게 앞마당을 만들고 시세를 보다 보면 반드시 투자할 수 있는 물건이 온다는 것을 체감하였습니다.

온 우주가 도와주는 느낌입니다.

0호기 매도를 복기해 보면 0호기 관리를 너무 못했다는 후회가 있습니다.

좀더 깔끔하게 관리 했다면 몇천이라도 더 얻을수 있었을 것입니다.

지금은 투자자로써 임차인 관리를 잘해야 겠습니다.

월부생활을 지속하며, 실전반, 월학등 상급반 수강을 못하여 조바심을 내고 

투자보다는 월부 강의에 집중하려 한 기간이 좀 있었습니다.

월부도 하나의 사회라 문화가 형성되기 마련입니다.

튜터님의 말씀처럼 월부는 자기개발하러 온 것이 아니라 투자하러 온 것임을 잊지 말아야 하겠습니다.

3호기 투자를 위해 1호기를 매도하고 그 기간동안 투자금에 맞는 앞마당을 확보할 계획입니다.

그동안 저와 동행 해준 여러 동료 여러분, 여러분이 있어 늦은 나이에도 월부 생활을 놓지 않고 여기 까지 왔습니다.

고맙고 감사합니다.

우리 모두 투자자로 월부에서 계속 살아있기를 기원 합니다.

감사합니다.