안녕하세요,
진득하게 자산을 모아갈 젠하입니다😊
4강은 적적한투자 튜터님께서 <6년차 투자자의 복기>를 주제로 강의해주셨습니다.
그동안 ‘어떻게 해야 복기를 더 잘할 수 있지?
튜터님들은 어떻게 현재 시장에서 투자 방향을 잡아가시는걸까?’ 궁금했었는데
적투튜터님께서 복기의 과정을 상세히 알려주시고
직접 적용해볼 수 있도록 가이드까지 주신 덕분에 정말 많은 도움이 되었습니다.
이번 최임에 꼭 적용해보도록 하겠습니다!!
투자 대상
그동안 결과만으로 복기해온 사람?? 🙋♀️바로 접니다ㅎㅎ
복기하면서 다른 단지가 더 많이 올랐다는 사실을 알았을 때
‘아 지방에서는 신축 20평대도 할 수 있구나,
아 이 단지는 연식이 있어도 사람들이 좋아하는 단지였구나’
만 생각하고 말았었는데요,
튜터님께서는 과거에 생각했던 가치 판단의 기준을 정말 세세하게 뜯어보시고
놓쳤던 부분을 정확하게 짚어내시는 것을 보면서
그동안 내가 한 복기는 아마추어의 복기였구나를 깨달았습니다.
특히 단순히 숫자만으로 입지 가치를 파악하는 것이 아니라
그 단지에 사는 사람들의 삶을 들여다봐야한다는 말씀이 굉장히 인상깊었는데
앞으로 복기할 때뿐만 아니라 단지비교를 할 때에도 적용해보겠습니다.
그러기 위해서는 임장을 할 때에도 조금 더 ‘내가 여기에 산다면?’이라는 생각을 갖고
거주민들의 일상생활을 알아보겠다는 생각으로 임장을 해야겠습니다.ㅎㅎ
나의 상황
두번째는 상황에 대한 복기!!!
월부에서 1년 이상 투자생활을 이어오신 분이라면
’나는 실거주 안하고 투자로 주택수 늘려가야지!!’ 라고 생각하셨던 분들이 많을텐데요,
튜터님께서는 서울과 주요 경기도 지역이 토허제로 묶인 지금 시장에서
실거주도 반드시 고려해봐야한다고 말씀해주셨습니다.
(튜터님의 눈물나는 경험까지 알려주신 덕분에 정말 뼈에 새겼습니다 튜터님..)
종잣돈, LTV, DSR까지 세세하게 알려주셨는데
특히 2년치의 원리금만큼을 투자금에서 따로 빼놓는 방법도 있다고 알려주신 부분이 도움이 많이 되었습니다.
올해 갈아타기 시나리오를 짤 때 실거주보다 투자가 더 낫다는 결론이 나와
매달 원리금을 내지 않아도 되는 사실에 안도했는데요😮💨
만일 실거주가 더 나은 상황 + 매달 나가는 원리금이 부담스럽다면
2년치 원리금을 미리 빼놓는다면 이런 부담을 줄일 수 있다!!
잘 기억해놓고 때가 되면 유용하게 써먹겠습니다ㅎㅎ
운영 방향
이번에 정말 유익한 파트가 바로 운영방향에 관한 복기였습니다.
1주택, 2주택에 따라 양도세, 종부세가 얼마까지 나올 수 있는지 직접 계산해주셨는데요,
‘4천만원 정도면 그래도 감당할만한데?’ 하고 말았는데
종부세는 올해 한번만 내는 것이 아니라
최소한 이번 정부 내내 높은 세금을 부담할 수 있다는 사실을 간과하고 있었습니다.
‘매년 4천만원씩 최소 3년을 내야한다면?‘ 이건 정말 다른얘기인데요..
그래서 튜터님들이 이렇게 다 계산해보시고 현재 추가 투자를 보류시키신거구나..를 이해할 수 있었습니다.
또한 수도권 좋은 자산 1채를 갖고 있는 상태에서 소액으로 추가투자를 진행한다면?
물론 돈은 벌 수 있겠지만 다주택자 양도세 중과로 인해
추후 수도권 물건을 갈아탈 때에는 오히려 걸림돌이 될 수도 있음을 알 수 있었는데요,
(그렇다고 추가투자를 안하는 것이 항상 낫다는 것은 아님!!!)
저는 1주택자이고.. 매매가가 10억 미만인지라 양도세/종부세 대상이 아니고,
그렇기에 세금을 계산할 필요가 없다고 생각했는데
추가투자를 염두해두고 있다면 계산해봐야하는구나 깨달았습니다.
마지막에 직접 적용해볼 수 있는 양식까지 만들어주신 덕에
이건 적용을 안할 수가 없다!!! 싶었는데요
이번 최임에 투자대상/나의상황/운영방향 복기!!! 잘 적용해보고
앞으로도 잘 적용해나가겠습니다ㅎㅎㅎ
좋은 강의 감사합니다 튜터님❤️
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