안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
오늘은 오렌지하늘 튜터님께 배운
매도의 모든 것에 대해서 정리해보려합니다.
가장 우선시 되어야 하는 매도 기준에 대해서
다시 한번 적어보며 의사결정의 시작 점을 잘 잡아봐야겠습니다.
# 매도 기준
- 수익이 충분하고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가 ?
- 수익이 없으나 기회비용이 더 크고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가 ?
+ 갈아타기 시 세금 및 제도적으로 유리한가 ? - 자산을 더 이상 보유할 수 없을 만큼의 리스크가 있는가 ?
# B/M.1 그래서 얼마에 팔아야하지~?
많은 분들이 매도의 시작점에서부터 막막해하는데요.
갈아 탈 단지 투자금을 검토하기 이전에
얼마에 팔릴 수 있는지를 파악하는 것이 중요하겠습니다.
다음과 같이 의사결정을 준비해보면 좋겠습니다.
- 시장 상황 파악
→ 투자자 진입 / 실거주 수요 확인하며, 매도 조건을 결정하고
→ 지역의 전체적인 공급과 랜드마크, 거래량의 움직임 파악. - 주변 단지 상황
→ 내 자산보다 선호도가 높거나 비슷한 단지들의 실거래가와 호가 확인 - 내 단지 상황
→ 내 단지에 나와있는 매물들의 조건과 호가 확인
이 단계에서 중요한 액션은 ‘전화임장’.
손품으로만은 알 수 없는 시장의 분위기나
주변 상황, 시세에 대해 정확한 파악을 하기 위함입니다.
# B/M.2 임차인과의 협상
상승장과 하락장에서 임차인의 협상이 다르게 적용 될 수 있겠는데요.
상승장에서는 전월세집 부족에 따라서
임차인의 다음 이사갈 곳을 결정하기 어려운 상황을 이해하고
이사일에 대한 자유도를 주는 것이 필요하겠습니다.
이사갈 집을 정해지지 않은 경우에는
이사일자를 특정하기 어려울 수 있기 때문에 이럴 때는
적극적으로 이사갈 집을 함께 알아보는 것도
의사결정을 앞당길 수 있는 방법이 되겠습니다.
# B/M.3 갈아타기 순서
수도권 상승장을 경험하고 있는 지금
갈아타기 순서의 중요성에 대해서 다시 금 생각하게 되는데요.
순서가 정해지는 원리?에 대해서 정리해보자면,
상승장에서 상급지로의 갈아타기 시에는 내가 보유한 단지보다
갈아타기 할 단지의 선호도나 수요가 높기 때문에 빠르게 가격 상승이 있을 수 있고,
내 단지를 먼저 매도 할 경우 조급함과
계획보다 가치가 낮은 단지를 매수해야 하는 상황이 발생 할 수 있기 때문에
매수 할 곳(매도인)의 계좌를 먼저 받는 것이 중요하겠습니다.
그 이후 매수인에계 계좌를 주고
매수인에게 가계약금(가약장금)을 받고,
마지막으로 매도인에게 계약금을 보내는 순서!
그 이후 매수인과의 계약 및 중도금을 받고,
매도인과의 계약 및 중도금 받기!
잔금일은 내가 잔금 대비가 되지 않을 경우가 많을 것이기 때문에
매수인에게 잔금을 먼저 받아 투자금을 확정짓고, 매도인에게 잔금!
이렇게 함으로써 내가 매수 할 단지를 선택함과 동시에
매도인과의 거래 또한 확정해나가며 Risk를 줄여나갈 수 있겠습니다.
# B/M.4 세금은..?!
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는
1,2,3을 기억해야합니다.
- 종전주택 1년 뒤 신규주택 취득
- 신규주택 2년 이상 보유
- 신규주택 취득일로부터 3년 내 매도
마찬가지로 세금에서도 순서가 중요합니다.
중요 의사결정은 비과세 활용을 우선적으로 검토해야하나,
“가치가 덜 하고 수익이 적은 집을 먼저 매도한다”
2주택 모두 비과세 혜택을 받을 수 있음은 물론이고,
혹여나 비과세 혜택이 없더라도 양도세가 적은 물건을 매도하여
1주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있도록 조건을 만드는 것이 중요하겠습니다.
기본적으로 이러한 프로세스를 진행해야 함을 이해하고,
순서에 따른 세금에 대해서 미리 계산해보고 의사결정을 확정짓는 것이 중요하겠습니다.
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