안녕하세요 ~
행복한 투자자 리치리나입니다.
실전 4강으로 갱지지튜터님과 김인턴튜터님께서 제일 중요한 강의를 해주셨습니다.
BM 할 부분에 대해 정리해보았습니다.
주제는 선명한 임장지를 위한 마무리 끝판왕이었습니다.
요번 상승장은 입지좋은 구축이 입지 덜 좋은 신축보다 많이 상승이 되었는데 한단지안에 20평과 30평이 같은 가겨으로 나오는 경우도 많아서 자세히 보아야 함과 본질은 가치에 집중해야한다고 말씀해주셨습니다.
우선, 매임의 단지선정기준입니다.
랜드마크, 저평가단지, 예산단지로 보고
우선 단지안의 선호동을 알아야 하고 선호동과 비선호동의 차이점을 알아야합니다.
그래야 단지내 가치대비 저렴한 매물을 찾을 수 있습니다.
그러면 전임을 열심히 해야겠지요?
여기에서 또 전임을 중요성을 다시한번 느끼게 되었습니다.
매임후 남길것은 시설물 (지하주차장), 단지특징 (동,구조) 입니다.
싼 이유를 알아야 하고 저평가인지, 원래 싼건지 이부분을 명확히 알아야 합니다.
그리고, 제일 중요한 투자우선순위입니다.
1. 결론부에서 반드시 남겨야 하는 2가지
① 단지 선호도 정리
생활권별로: 선호도 높은 단지, 중간, 떨어지는 단지 그룹핑해서 정리.
여기서 중요한 건 단순 신축 여부가 아니라
분임, 단임, 매임 3번 검증 후 최종 선호도가 어떻게 변했는지입니다.
예시:
처음엔 별로였는데 매물 보니 좋아짐 → 저평가 가능성
처음엔 좋아보였는데 매물 보니 애매 → 고평가 가능성
끝까지 별로 → 우선순위 제외 가능
즉, “가격 대비 왜 사람들이 선택하는가” 를 이해하는 과정입니다.
② 내 상황에 맞는 투자 물건 검토
좋은 단지 ≠ 내가 살 수 있는 단지, 투자 가치 ≠ 내 현실 가능성 이라는 점입니다.
그래서 반드시 현금, 대출, 기존 자산, 향후 현금흐름 을 같이 계산해야 한다고 말합니다.
2. “내가 실제로 움직일 수 있는 투자 범위” 입니다.
예를 들어: 현금 3억, 대출 2억 가능 이면 현실적인 매매가는 5억 수준.
그런데: 생애최초 가능 , 비규제지역, LTV 70% 이면 갑자기 9억까지도 가능해질 수 있음.
즉 같은 사람도 규제지역, 비규제지역, 정책대출 가능 여부 에 따라 완전히 다른 시장이 열립니다.
3. “서울이 더 좋은 건 안다. 하지만 지금 내 자금/대출 상황에서 실행 가능한 최선은 비규제 3억 투자다.”
투자 우선순위 구조 정리하면 이런 순서입니다.
무주택자는
① 수도권 실거주 가능 → 규제지역 내집마련 우선 검토
② 실거주 어려움 → 비규제/지방 전세레버리지 투자
유주택자는
① 업그레이드 가능 → 갈아타기
② 업그레이드 불가능 → 보유 유지 + 다음 후보군 정리
→ 업그레이드 할 단지의 가치와 현재 단지의 가치를 비교해보자
4. 현재 6억 자산 보유 ; 향후 상승 + 저축 + 소득 증가 고려
→ 미래엔 12억급 자산으로 갈아탈 가능성 고려
그래서 지금 임장하는 지역에서도: “내 미래 갈아타기 후보” 를 찾아야 한다.
즉 지금 당장 못 사도: 어디가 좋은지, 어떤 단지가 상급지인지 , 미래에 어디로 갈지 를 계속 연결해두는 작업이에요.
“임장 보고서는 결국 이 한 장을 만들기 위해 쓰는 것”
생활권별, 단지별, 선호도, 저평가 여부, 시세트래킹 여부 이게 쌓이면: 앞마당 간 비교, 지역 간 비교, 갈아타기, 투자 우선순위 가 가능해집니다. 생각만 해도 신이 나네요. 열심히 하라는데로 하면 다된다.
→ 나의 상황과 강의내용을 접목시키면서 앞으로의 방향성을 설정하자.
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