안녕하세요.
매도 계약 잔금 전 누수가 발생하여 문의 드립니다.
<누수 발생 경과>
4/14 매도 계약서 작성 및 계약금 수령(과거 화장실 천장에서 물 떨어짐이 발생하였고 윗집에서 조치하여 지금은 정상 사용 중이라고 고지)
5/25 화장실 천장 누수 발생
5/28 현관 바닥 물 고임 발생 / 현관 신발장 하단 몰딩 들뜸 발견(물을 먹어서 부푼 것으로 보여집니다)
7/3 잔금 예정
<상황 설명>
4/14 매도 계약서 작성 이후 7/3에 잔금 예정인데 이번주 월요일에 화장실 천장에서 누수가 발생하여 현재까지 피해가 진행 중인 상황입니다.
4~5개월 전에도 동일한 문제가 있어서 윗집에 말씀 드렸고 그 이후 물 떨어짐이 멈춰서 수리가 된 것으로 알고 있었는데요. 이번 누수와 관련하여 윗집 세입자와 통화를 하면서 지난번 누수 발생시 별도로 수리를 하신 게 없다고 말씀을 하셨습니다.
매도 계약 당시 저는 누수에 대한 조치가 완료된 것으로 인지하여 매수인에게도 과거에 화장실 천장에 누수가 있었고 지금은 문제 없이 사용중이다라고 고지한 이후에 중개대상물 확인서에도 ‘누수 없음’으로 체크 후 계약을 체결하였는데요. 이 경우 누수를 중대하자로 보고 계약 취소 사유에 해당할지 문의 드립니다….
추가로 누수 발생 5일째인 현재까지 윗집에서 별다른 조치가 없이 미온적인 태도를 취하고 계시는데 이 경우 제가 별도로 취할 수 있는 방법은 없을지 같이 여쭤봅니다. 누수량이 점점 늘고 있는데..수리가 지체되고 있는 상황이라 마음이 조급하네요…ㅠ-ㅠ
<질문 사항>
- 윗집에서 누수 처리에 미온적인 태도를 취하고 있는데, 제가 어떤 식으로 대응을 해야 할까요? 관리실에서도 윗집에 연락은 해줄 수 있지만 강제로 할 수 있는 사항은 없다고 하십니다.
- 기존에 매수인에게 과거 누수 이력을 알려주면서 조치가 된 것으로 잘못 고지하였는데, 이 경우 중대하자를 이유로 계약 해지 사유가 될 수 있을까요?
- 누수 처리 이후에 부동산과 매수인에게 말씀을 드리려고 하는데, 조치 이전에 미리 현 상황을 알려 드려야 할까요? 혹시 사후적으로 중개대상물 확인서를 재작성하거나 조치해야 하는 사항이 있는지 궁금합니다.
미리 감사드립니다..!!!!!!!!!!
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댓글
보나행님 안녕하세요^^ 계약이후 잔금을 앞둔 상황에서 누수가 재발해서 속상하시고 걱정되실 것 같습니다. 관리실 말대로 관리주체가 사유지 내부의 수리를 강제할 수는 없습니다. 하지만 누수의 원인이 윗집(전용부분)에 있다면 법적 책임은 명확히 윗집 소유자에게 있습니다. 현재 세입자가 살고 있더라도 배관 노후 등 구조적 문제는 '윗집 집주인(소유자)'이 해결해야 합니다. 세입자를 통해서가 아니라, 윗집 소유자의 연락처를 확보해 직접 연락하셔야 할 것 같아요ㅠ.윗집 주인에게 혹시 가족 중 '일상생활배상책임보험'이나 '임대인배상책임보험'에 가입된 사람이 있는지 확인해 보라고 권유해보시면 어떨까요? 보험 처리가 가능하다면 윗집도 비용 부담이 줄어들어 수리에 적극적으로 나설 가능성이 높습니다. 누수 자체만으로 매수인이 계약을 일방적으로 해제(취소)하기는 어려울 수도 있습니다. 법원 판례상 매도인의 하자담보책임으로 인해 계약을 해제하려면 '하자로 인해 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 경우'여야 합니다.화장실 천장 누수는 수리(보수)를 통해 해결할 수 있는 하자이지, 아파트에 거주할 수 없을 정도로 주택의 기능을 상실한 중대하자가 아니기 때문에 매수인이 이를 이유로 계약을 파기하겠다고 일방적으로 주장하기 어려울 수도 있습니다. 이에 대한 내용은 위의 댓글에서 알려주신 것 처럼 로톡, 네이버 엑스퍼트 서비스 등을 이용해보시면 좋을 것 같습니다.
안녕하세요 보나행님, 매매하시려는 물건에 윗집의 누수 문제 얽혀 있어 정신적으로나 심적으로 스트레스가 크실 것 같습니다. 1. 미온적인 윗집 대응 관리사무소는 공용 부분이 아닌 전유 부분(세대 내부)의 분쟁에 강제력을 행사할 수 없습니다. 따라서 질문자님이 직접 법적·절차적 압박을 진행하셔야 합니다. 즉시 내용증명을 발송하세요. "기한 내 조사 및 보수를 안 하면 발생하는 모든 피해(매매 계약 관련 손해 포함)를 법적으로 청구하겠다"고 강하게 압박해야 윗층 소유주 분께서 움직일 가능성이 높아집니다. 관리실 방문 일지, 누수 사진/동영상 등 증거를 계속 확보해 두시면 좋을 것 같아요. 2. 매수인의 계약 해지 가능 여부 단순히 누수가 발생했다는 사실만으로 매수인이 계약을 일방적으로 해지(파기)하기는 어렵습니다. 민법상 매도인의 하자담보책임에서 계약 해지는 ‘하자가 중대하여 매매계약의 목적을 달성할 수 없을 때’에만 가능합니다. 하지만, 누수는 대부분 보수 공사를 통해 해결이 가능하므로 ‘목적 달성 불능’으로 보지 않아 해지 사유가 되기 어렵습니다. 대신 매수인은 손해배상(보수 비용 청구 또는 매매대금 감액)을 요구할 수 있습니다. 다만 과거 누수가 완전히 해결되지 않았음에도 해결되었다고 잘못 고지한 점은 매수인 입장에서 기망(속임)으로 느낄 수 있어 분쟁의 불씨가 될 수 있습니다. 하지만 잔금 치르기 전에 발견되었고, 보나행님께서 책임지고 잔금일 전까지 완벽히 보수해 주겠다고 약속한다면 매수인이 이를 이유로 계약을 깨기는 법적으로 어렵습니다. 3. 고지 시점 및 확인설명서 조치 고지는 수리 후가 아니라 지금 바로 알리셔야 합니다. 나중에 알게 되면 신뢰가 깨져 잔금 거부 등 더 큰 분쟁이 생길 우려가 있습니다. 문자나 특약 서류로 "현재 발생한 누수는 매도인의 책임과 비용으로 잔금일(또는 입주 전)까지 완벽히 보수해 주기로 하며, 매수인은 이를 양해한다." 정도를 남기시면 될 것 같습니다. 그럼 잘 해결되시기를 바래요~!!! 힘내세요!!
보나행님 안녕하세요~~ 매도계약 진행중인데 누수문제가 발생하셨군요 저도 예전에 윗집에서 누수가 발생했는데 집주인이 모른척해서 마음고생이 심했는데 많이 공감됩니다 전용부분의 문제는 사유재산이기 때문에 관리실에서 개입하기 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 보나행님 마음이 불편하셔도 적극적으로 해결하시겠다는 마음가짐을 먹고 움직이셔야 됩니다. 윗집주인에게 문자로 연락을 남기시고 기한 내 수리가 안되면 법적조치를 취할 수 밖에 없다고 인지를 시키셔야 됩니다. 그리고 내용증명도 보낼 필요가 있다고 생각됩니다 중개사남에게는 현 상황을 알려주셔야 나중에 문제가 되지 않을 수 있다고 생각됩니다. 그리고 누수 문제만으로는 계약해지 사유로 판단하기 미비하지만 윗집과 협의하여 최대한 빨리 해결하시는게 계약 이행 등에 좋을것 같습니다 보나행님 쉽지 않은 상황이지만 적극적으로 움직이셔서 원할히 해결되길 기원하겠습니다
