어제 오전 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를
투기과열지구와 조정대상지역으로
추가 지정하며 7월 1일부터 효력이
발생한다고 발표했습니다.
발표 직후 실제 분위기가 궁금해서
동탄 내 부동산에 전화를 걸어봤습니다.
분위기는 크게 두가지였습니다.
매물을 거둬드리겠다 vs
가격을 낮춰서라도 빨리 팔겠다.
이번에 규제지역에 지정된
구리, 동탄, 기흥 중 구리와 동탄은
규제지역이 될 거라는 이야기가 꾸준히 나왔습니다.
그런데도 막상 발표가 나오니
다소 갑작스럽게 느껴집니다.
7월 세제개편을 앞두고 나온 발표라
일종의 경고장처럼 읽히기도 합니다.
위 지역들에 내집마련을 고려했거나
투자를 준비하던 분들이라면
지금 마음이 많이 복잡하실 것 같습니다.
이미 마음에 둔 단지가 있었다면
"더 늦기 전에 일단 사야 하나"라는 조급함이 들 수 있습니다.
반대로 이미 그 지역에 집을 갖고 있다면
"이제 다 오른 거 아닐까? 팔아야 하나?"라는
불안감이 들수도 있습니다.
그리고 부동산 커뮤니티와 단톡방에는
“다음 규제지역 어디?” “다음 풍선효과 지역?”
라는 주제로 벌써 다음 후보지를 짚어주는
이야기들이 올라오고 있습니다.
심지어 다들 정답을 이미 알고 있다는 듯이
특정 지역을 콕 집어 이야기합니다.
규제 지역이 점차 퍼져나가는 상황에서
앞으로 어떤 지역이 오르는 걸까요?
이미 우리가 경험했던 시장입니다
아무래도 다음 지역을 콕 집어서 말할 수 있는 이유는 하나입니다.
이런 흐름이 처음이 아니기 때문입니다.
부동산 규제는 1978년 토지거래허가제를 시작으로 2002년 투기과열지구, 2003년 투기지역, 2016년 조정대상지역이 차례로 도입되며 지금의 시스템이 만들어졌습니다.
현재 쓰이는 규제의 역사만 따져도 20년이 넘었습니다. 그리고 그 시간 동안 규제 이후의 흐름은 크게 다르지 않았습니다. 한 지역을 묶으면 수요가 옆으로 이동하고 그 옆 지역이 상승하면면 다시 그 지역이 규제지역이 되고 다시 그 옆의 지역이 올라가는 모습을 보였습니다.
그리고 이런 모습을 마치 풍선에서 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 부푸는 모습과 비슷하다고 해 풍선 효과라는 단어가 나오기 시작했습니다.
2020년부터 흐름을 살펴보면 2019년 말 정부가 서울 강남권 대출·세제 규제를 강화하자 수원·안양·용인·성남 등으로 수요가 옮겨갔습니다.
그리고 2020년 2월 수원과 안양 일부를 조정대상지역으로 묶었습니다. 수요는 사라지지 않고 인천과 군포, 부천 등으로로 번졌습니다. 그해 6월 정부는 수도권 대부분을 한꺼번에 조정대상지역으로 묶었습니다. 그러자 규제지역에서 제외되었던 김포와 파주가 상승하기 시작했습니다.
작년 10월에도 비슷했습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 묶이자 구리, 남양주, 안양 만안구, 용인 기흥구, 최근에 급상승한 화성 동탄구로 수요가 몰렸습니다.
해당 지역들의 매매 거래량은 작년 상반기 1만 2,556건에서 올해 상반기 2만 688건으로 65퍼센트 가까이 늘었습니다. 그리고 그중 세 곳이 규제지역으로 묶였습니다.
이런 흐름이 20년 가까이 반복되고 있습니다.
그래서 지금 조심해야 할 것 세 가지
이런 상황일수록 조심해야 할 것이 세 가지 있습니다.
첫째, 조급하게 따라 사는 것입니다.
지금 안 사면 안 될 것 같은 마음에 급하게 결정해버리는 것입니다. 많이 올랐다는 건 그만큼 사람들이 좋아하는 곳이라는 뜻이기도 하지만, 동시에 그 지역이 원래 가진 입지보다 더 비싼 가격이 매겨졌을 수 있다는 뜻이기도 합니다.
규제 발표가 나오면 "지금이 마지막 기회"라는 조급함이 생기기 쉽습니다. 그런 조급함으로 단지가 가진 가치보다 비싼 가격에 사고 후회할 수 있습니다.
둘째, "과거에 이랬으니 이번에도 여기가 오를 것"이라는 절대적인 믿음을 갖는 것입니다.
풍선효과를 통해 다음에 오를 지역을 예측해볼 수 있지만, 그 예측 자체가 매수의 이유가 되어서는 안 됩니다.
그리고 더 중요한 게 있습니다. 다른 지역보다 늦게 오른다는 건 그만큼 선호도가 낮다는 뜻이기도 합니다. 당장은 따라 오르는 것처럼 보여도, 나중에 하락장이 오거나 갈아타기를 준비할 때 차이가 생기게 됩니다.
선호도가 높은 지역은 사겠다는 사람이 많아 매도가 수월하지만, 뒤늦게 풍선효과로 오른 지역은 막상 팔려고 하면 받아줄 사람이 적어 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 흐름을 이해하는 것과 그 흐름만 믿고 투자를 결정하는 것은 다릅니다.
셋째, 규제지역으로 지정됐다고 겁먹고 서둘러 파는 것입니다.
정부가 과열을 우려해 대출과 세금 등을 규제한다고 해서 그 지역이 가진 입지와 수요가 하루아침에 사라지는 게 아닙니다. 막상 규제 발표 이후에도 신고가가 나오는 단지가 있는 이유입니다. 매수할 때 조급함을 조심해야 하는 것처럼, 매도할 때도 불안에 떠밀려 던지듯 파는 건 똑같이 조심해야합니다.
결국 시장 분위기에 휘둘리지 말고 그 안에 있는 입지와 선호도를 직접 따져보는 것이 필요합니다. 같은 지역 안에서도 입지가 좋은 단지와 그렇지 않은 단지의 격차는 시간이 지날수록 벌어집니다.
그렇다면 앞으로 어디를 봐야할까요?
내집마련을 계획하고 있다면 같은 규제지역 안에서 더 좋은 입지는 없는지 시야를 넓혀보셔야 합니다. 한 지역에 꽂혀 있으면 그 지역만 보이지만 비교 대상을 넓히면 더 좋은 선택지가 분명 보이게 됩니다.
투자를 고민하고 있다면 지역만 보고 결정하지 말고 그 지역 안에서도 단지별 선호도를 함께 따져봐야 합니다. 상대적으로 관심이 적다고 별로인 지역이 아니라 그 안에서 어떤 단지냐에 따라 단지마다 입지와 수요가 다릅니다.
그리고 수도권이 규제로 점점 더 좁게 묶여 간다면 상대적으로 저평가된 지방에도 눈을 돌려볼 필요가 있습니다. 단순히 “수도권”이라는 이유만으로 매수를 결정하는 건 유의해야합니다. 다만, 지방에 투자를 할때도 마찬가지로 그 안에서 입지와 수요가 탄탄한 곳인지를 먼저 따져야 합니다.
돈에는 꼬리표가 없습니다. 수도권에서 벌어들인 돈인지, 지방에서 번 돈인지는 중요하지 않습니다. 좋은 입지와 탄탄한 수요가 있는 곳이라면 돈은 결국 그곳으로 흘러 들어갑니다.
규제지역이 추가됐다고 해서 기회가 사라진 것이 아닙니다. 아직 기회는 많습니다. 다만 조급하게 따라가는게 아니라 기준을 갖고 판단하는 것이 필요합니다.
과거에 많이 올랐다고 지금 많이 오른다는 이유로 지역을 보다보면 시간이 지나 선택에 대한 아쉬움이 크게 느껴지실 수 있습니다. 그 지역이 앞으로 얼마나 오를지보다 수도권 안에서 어떤 위치에 있고 핵심지(강남)까지 얼마나 빠르게 이동할 수 있는지에 집중하셨으면 합니다.
입지는 정책이 바뀌어도 변하지 않습니다. 수익은 지나고 나서야 알 수 있지만, 위치와 교통은 지금 당장 확인할 수 있습니다.
지금 관심 있는 지역이 수도권 안에서 어떤 위치에 있는지, 강남이나 주요 업무지구까지 얼마나 걸리는지, 예정된 호재가 있다면 어디를 지나갈 예정인지를 먼저 확인해보세요.
누가 좋다고 하는 지역이 아니라 객관적인 위치와 교통이 먼저 입니다.
