안녕하세요
행복을 바라보고 달려가는 투자자
해바라기v 입니다.
이번 달의 실전반 과정의 끝이 곧 다가오네요~
다들 건강은 안녕하신가요? ㅎㅎ..
오늘은 저희 조원분의 투자를 돕는 과정에서 알게 된
저의 2호기 때의 음층난? 다소 위험했던? 실수를 돌아보려고 합니다.
투자한 물건이 1순위는 아니였어요!
사실 제가 투자를 진행한 물건은 1순위는 아니였습니다.
분명히 더 가치 있는 물건이 있었고 사실 그 집에 투자하고 싶었습니다.
하지만 그 단지는 사람들이 좋아하는 단지인 만큼 제가 투자 물건을 보러다니는 사이
저렴한 집들은 빠르게 빠져나갔고, 일반 투자 가능한 집들은 주인들이 매매가를 1~계속 올리고 있는 상황이었습니다.
그 당시, 제가 이 단지에 투자하려면 전세를 아직 거래되지 않은 실거래 ‘4억’을 맞춰야 투자가 가능했습니다.
그래도 포기하지 않았어요.. 최대한 조건을 만들어보려고 했습니다.
월세가 끼어 매매가가 최저가(저층 수준)인 집을 현 시새대로 전세로 전환하려고도 해봤습니다.
아쉽게도 조건이 조율되지 않았고 시장 상황이 계속해서 움직이는 걸 현장에서 직감한 저는
전세가 ‘4억’ 셋팅 위험한 배팅을 하기 보다는 덜 벌더라도 안전한 선택을 하기 위해
차선책으로 이동해서 투자를 진행했습니다.
시간이 지나 결과를 돌아보겠습니다.
그 당시 과연 내가 잔금 기한 내 전세를 ‘4억’ 최고가에 맞출 수 있었을까?
아실 실거래를 통해서 돌아보니! … (두근 두근)
네~ 역시나 안 됬었네요.. ㅋㅋㅋ
희망회로를 돌리지 않고 적정 전세가 판단 및 시장 상황을 보고
덜 벌더라도 덜 위험한 것에 투자하는 선택이 옳았던 것 같습니다..
(지금은 제 단지가 조금은 더 빠르게 올라와 있는 것 같네요~ 역시 더 선호하는 생활권의 힘이란!)
궁금증 ① 신용 대출을 써서 대응했다면? 괜찮았을까?
신용 대출을 일으켜 잔금을 치뤘다면? 약 1천만원의 신용 대출 취급이 필요하고, 이 경우 제 소득에서 1년이면 충분히 값을 수 있는 상황 + 포트폴리오 상 1호기의 역전세 Risk가 없었기 때문에 충분히 대출을 실행해서 더 좋은 집을 매수했어도 되지 않았을까? 라는 생각을 했는데.. (요건 튜터님께 한번 여쭤보겠습니다 ^^)
사실 2호기 전세 셋팅도 잔금 대응이 되진 않았더라구요.
최종적으로 투자하게 된 집 역시 돌아보니 전세 셋팅이 되지 않았을 경우,, 제가 잔금이 되지 않을 수 있었습니다. (식겁.. 이런 용감한 사람)
이번에 매물 코칭을 받았던 동료분 역시 저와 비슷한 상황에서 ‘미리 전세 셋팅 후 매수 들어가라' 라는 가이드를 받았다고 전해주셨을 때 제가 순간 뜨끔하더라구요.. 어,,, 나도 그런 상황이었는데..?
(사실 2호기 매코 안 받고 진행했거든요 ㅎㅎ… 매코가 넘 안되서 ㅎㅎ..)
그 당시 저의 의사결정 과정은 잔금 Risk가 없다고 아주 당당하게 적어뒀네요..?
사실 주변 전세가 씨가 마른 건 사실이었지만 30평대였고 가성비 학군지의 이사 시즌이 지난 상황이라.
솔직히 쉽지 않을 수 있다 + 치킨 게임이 시작될 수 있다를 간과하고 있었습니다.
전세가 나가지 않았던 초반은 정말 피말리더라구요.. 어떤 느낌인지 아시..죠?
(더 자세한 이야기는 아래 후기를 참고해주세욥!)
https://weolbu.com/s/Jw2xRjPwek
지금의 제가 돌아가서 다시 판단을 한다면? 위와 같은 어려움이 있을 수 있음을 이해하고 ①전세 셋팅을 먼저 해두고 매수를 검토한다.(매도자 사전 협의 필요) ②협의가 되지 않는다면? 최저 전세가를 검토하고 신용 대출로 감당 가능한지 검토 후 들어간다로 생각할 것 같습니다. **단지 자체의 저평가는 이미 만족 + 1호기는 역전세 Risk가 없어 신용 대출 취급이 가능한 상황으로 가정
궁금증 ② 아래 생각하는 방향이 올바른 방향일까?
즉, 잔금이 되지 않는다고 무작정 투자를 보류하기 보다는 안전한 조건을 먼저 맞춰보고 그게 안 될 경우 시장 상황을 고려한 최저 전세가를 잡고 나머지 금액이 신용 대출로 대응 가능한지 검토 후 투자에 들어갈 것 같습니다.
(이것도 올바른 방향인지 튜터님께 여쭤보고 싶네요 ㅎㅎ)
돌아보니 잘한 점도 있었고, 부족했던 점도 있었네요~
이 글이 주는 교훈을 정리해보면 아래와 같습니다.
아무것도 하지 않는 것이 가장 큰 Risk다
1순위부터 매물을 털면서(워크인) 내가 투자할 수 있는 조건으로 맞추려는 노력을 해야 한다.
시장 상황 상 날아간 집들은 보내줄 수 있어야 한다.
덜 벌더라도 덜 위험한 것에 투자해 잃지 않고 꾸준히 시장에서 살아남아야 한다.
전세가 없다고 무조건 나갈거라는 아주 오만한 생각을 버려라.
잔금 Risk가 헷지되는 조건을 만들거나, 최저 전세가 기준 신용 대출로 감당 가능한지 검토해야 한다.
언제나 시간이 지나 돌아보는 시장은 저에게 큰 교훈을 주는 것 같습니다.
항상 겸손하게 경험을 복기하며 인사이트를 쌓고
잃지 않는 투자를 지속하겠습니다.
감사합니다.
