[실전 35기 2대로 달려7ㅏ서 한강뷰 안착할 험블즈 재테크햄찌] 내집마련 경험담 후기(& 복기)

안녕하세요 오늘도 귀여운 닉네임으로 지내고 있는 재테크햄찌입니다.🐹

운이 좋게도 이번 달에 실전반을 수강할 수 있었고, 또 운이 좋게도 제 첫 앞마당에 내집마련을 할 수 있었습니다.

지금까지 저의 과정을 복기하며 저의 생각과 감정을 남기고, 제가 어려움을 느꼈던 부분에 대해 다른 분들께 도움이 됐으면 하는 마음에 복기글을 남기고자 합니다!

먼저 25년 11월 재테기를 시작으로 이번 달 5월 실전반까지 월부 환경 안에서 많은 분들을 만날 수 있었고, 도움을 주신 동료분들과 저의 첫실전반에 함께해주시고 챙겨주시는 험블튜터님, 거인의 어깨를 빌려주신 잔쟈니튜터님과 빈쓰튜터님께 감사합니다🐹

저의 내집마련 과정을 타임라인 대로 남겨보겠습니다!

2026. 4. 24. 투자코칭(with 잔쟈니 튜터님)

• 나의 상황에서 무엇이 최선인가 생각해보자
• 결혼 생각이 있는 상태고, 현재 저축에서 일정 금액을 추가로 지출하더라도 투자 후 월세로 지출하는 것보다 거주안정성이 높을 것임
• 올해 말까지 돈을 조금 더 모으고 올해 말 계약 ~ 내년 초 잔금을 목표로, 입주 가능할 수 있는 세낀 물건부터 입주 물건을 찾아보는 것은 어떰~?
• 상승 흐름이 늦고, 상승 폭이 작더라도 종국에는 비슷한 비율로 올랐고 하락 때 떨어지더라도 이전 시장보다 높은 가격, 충분히 가치있다고 생각함

• 무엇보다 제일 좋은 것은 ‘더블 인컴’의 세계로~~

   

• 잘한 점
  • 거인의 어깨를 빌린 것
  • 투코 다시 한 번 정리해 본 것
  • 접근 가능한가 정리해본 것(노션: 내집마련 정리) → 종잣돈+정책대출+가용 신용대출을 정리하며 지금도 할 수 있겠다는 확신이 생겼음
• 아쉬운 점

  • 투코 이후 바로 행동하지 않은 것(물론 임장지도 중요하지만.. 바쁘다는 핑계로 1호기를 위해 더 시간을 쓰지 않은 부분)

     

2026. 5. 4. 수강계획 튜터링(with 험블 튜터님)

• 내 저축액이 얼마인지, 가용한 대출이 어느정도 인지 정확하게 계산해보기 - 저축액의 70%수준까지는 원리금 상환해도 괜찮다고 생각함(30%는 저축, 만일의 사태 대비)
• 대출 썼을때 얼마정도 집을 살 수 있을지 정확하게 계산해봐야함
• 현 임장지랑도 충분히 비교해보고, 어디가 더 나을지 결정
• 내 월 저축액, 얼마나 할 수 있는가(현금) + 내 대출한도 = 내집마련 예산

• 예산이 정해지면 리스트업

  → 내집마련 예산 구체화 시작(필요 예산, 대출에 따른 원리금 상환 금액, 주거비 증가분, 그에 따른 저축액 → 매수 접근 가능 단지 리스트업) → ‘어?????? 할 수 있겠는데?’

   

• 잘한 점
  • 거인의 어깨를 두번째 빌린 것 + 가감 없이 나의 상황을 말한 것
  • 어떤 대출을 쓸 수 있을지 알아본 것
  • ‘직접’, ‘구체적으로’ 원리금 계산해본 것 = 행동한 것

  • 직접 계산해보니 내가 감당할 수 있는 것인지 알 수 있었던 것

    → 내가 계산해보거나 행동해보지 않으면 지금 이게 가능한 것인지 아닌지 몰랐을 수 있겠구나..라고 깨달았던 순간입니다

• 아쉬운 점
  • 제일 중요한… 대출 한도!!!!에 영향을 주는 디딤돌대출 방공제에 대해 더 자세히 알아보지 않은 것(계약서 쓰고 다음 날… 방공제 면제를 위한 구입자금보증(흔히 MCG) 요건이 연소득 4,000만원 이하 & 매수가격 3억 이하 모두를 충족해야 한다는 사실을 앎)
• 다행인 점
  • 계약서 쓰고 멍하게 있던 것이 아니라, 다시 한 번 확인해서 잘못된 사실을 빨리 알게 된 것
  • 플랜B였던 보금자리론 원리금에 대한 계산을 미리 해둔 것
  • 잔금 사고는 막았다..ㅎ.. 싸지 않게 배웠다 ^_ㅠ

2026. 5.11. / 5.13. (A지역 매임)

• 11일, 매물 임장 다니기 시작

• A지역: 부동산 기준 워크인 2 / 현장분위기: 매도 호가 올라감(→싼 물건 대비 1-2천만원 호가 올려서 나오기 시작), 가격 싼 물건은 이미 소진

   

• 잘한 점
  • 매임, 전임 등 행동하기 시작한 것
• 아쉬운 점
  • 워크인을 B지역 만큼 많이 해보지 않은 것

  • 부사님께 적극적으로 어필 해보지 않은 것(입주 물건만 찾은 것: 세낀 물건 → 입주 만들기 / 호가 조정 요청)

     

2026. 5.14. / 5.19. / 5.20. / 5.21. (B지역 매임)

• B지역: 부동산 기준 예약 3곳, 워크인 5곳 / 현장분위기: 생각보다 실거주 매물을 많이 볼 수 있었음, 낮은 가격에 나온 것들은 모두 세낀 물건으로 만기가 오래 남았던 것들

   

• 잘한 점
  • A지역보다 워크인 많이 한 것(→적극적인 부사님 만날 수 있었음)
  • 호가 조정 요청한 것(500만원 조정했따!!!)
• 아쉬운 점
  • A지역과 같이 부사님께 적극적으로 어필하지 않은 것(세낀 물건 → 입주 만들기)

왜 나는 이 물건을 선택했는가?(1호기 선택까지의 생각 프로세스)

0. 지역 선정 - 내 앞마당 중 내 예산으로 접근 가능한 역세권 단지가 있는 곳

• A, B지역

1. 각 지역의 가치 비교(A지역 vs B지역)

• 주요 가치 우선순위: 교통, 위치 / 실거주 만족도 / +@: 환경, 학군, 직장

• A지역

  • 교통: 4호선 OO역 이용(우위)

  행선지	소요 시간	환승	비고
  강남	42분	1회	4-2
  여의도	50분	1회	4-9
  시청	48분	1회	4-1
  구디	45분	1회	4-2
  가디	28분	1회	4-1
  판교	39분	-	광역
  마곡	58분	2회	4-1-5

  • 위치: 강남까지 18km(우위)
  • 직장: 지역 내 주요 업무지구 X
  • 학군: oo중(85%)
  • 환경: 경사, 1기 신도시 환경(아파트 균질), 생활 인프라 잘 갖춰져 있음

  • 실거주 만족도: 출퇴근 환승 2회

     

• B지역

  • 교통: 7호선 XX역 이용

  행선지	소요 시간	환승	비고
  강남	54분	1회	7-2
  여의도	44분	1회	7-버스
  시청	47분	1회	7-1
  구디	31분	1회	7-2
  가디	21분	0회
  판교	69분	1회	7-신분당
  마곡	32분	2회	7-서해-5

  • 위치: 강남까지 22.8km
  • 직장: 지역 내 주요 업무지구 X
  • 학군: xx중(84%)
  • 환경: 평지, 1기 신도시 환경(아파트 균질), 생활 인프라 잘 갖춰져 있음(우위)
  • 실거주 만족도: 출퇴근 환승 없음(우위)

의사 결정

• 강남까지의 거리, 소요시간 면에서 A지역의 입지가 B지역 보다 근소 우위
• 4호선 OO역 역세권에서 현금+신용대출+1,000만원으로 접근 가능한 단지 리스트업(조정 가능할 수 있으니까!)
  • a단지 / b단지
• 7호선 XX역 역세권에서 내 투자금+신용대출+1,000만원으로 접근 가능한 단지 리스트(같은 이유)

  • c단지 / d단지 / e단지 / f단지

     

2. 각 단지별 매물 비교(매임 후)

• a단지: (+)OO역까지 도보 10분, (-)완만한 경사 + 매물별 세부 조건
• c단지: (+)XX역까지 도보 12분, (-)근처 유흥 상권 + 매물별 세부 조건
• d단지: (+)XX역까지 도보 12분, (-)상권까지 거리 + 매물별 세부 조건
• e단지: (+)XX역까지 도보 12분, (-)상권까지 거리 + 매물별 세부 조건

• f단지: (+)XX역까지 도보 12분, (-)상권까지 거리 + 매물별 세부 조건

   

3. 매수 후보 선정 기준

• 신용 대출 4,500만원 이내인가?
  • 가용 가능한 신용 대출 중 만기가 제일 긴 신용대출의 한도가 4,500만원이었음
• 지출 증가분(=원리금-기존 거주비)이 월 저축액의 70% 이내인가?
  • 금리 변동 등 혹시 모르는 상황을 위한 30% 저축(=범퍼)
• 중층인가?
  • 추후 매도시 환금성을 위해 1~3층, 탑층, 동향, 끝 집(=사이드 위치) 제외
• 입주 가능?
  • 매도자와 협의가 되어 세낀 물건 잔금을 늦게 할 수 있는가? 또는 입주 물건인가?

4. 최종 매물 의사 결정 과정

• 출퇴근이 만족스러운가?(실거주 만족도 측면)
  • 퇴근길 직접 경험해보기(매임하러 가면서) - OO역까지 가는 2회 환승과 1호선의 퇴근길 혼잡도는 피로도가 상당했음.., 그에 반해 7호선은 환승이 없었고 퇴근길 혼잡도가 OO역으로 가는 것보다 낮았음
  • → A지역은 후순위로 두고, B지역 내 단지들 우선 순위
• 해당 단지의 전고점은 높은가? 현재 가격은 어느 정도의 하락률인가?
  • 가급적 싼 물건을 위해~
• 하락장에서도 거래가 됐는가?(환금성 측면)

  • 면적별 세대수 + 월 평균 거래량 확인

     

2026. 5.26. 매물코칭(with 빈쓰 튜터님)

• A지역 1개 물건, B지역 4개 물건 중 2개 제출

• 잘한 점

  • 거인의 어깨를 세번째 빌린 것
  • 나의 생각을 가감없이 적어서 제출한 것

   

나의 선택이 무엇인지 알고 있는가?(제일 중요)

제 글을 지금까지 읽고 계신 분들이라면 도움이 됐으면 하는 부분입니다. 비슷한 입지, 비슷한 물건을 비교하다 보면 꼭 하나의 물건을 선택해야하는 순간에서 저에게 확신을 줬던 부분이었습니다.

제가 최종적으로 B지역의 e단지를 선택한 이유입니다.

• A지역이 더 좋을 수도 있다. 그렇지만, 나는 실거주 가치를 더 높게 평가하였고 B지역의 선호도(수요)가 A지역에 크게 밀리지 않는다고 판단했다.

• 내가 사는 e단지가 A지역의 a단지보다 덜 좋을 수도 있다는 사실을 ‘인지’하고 매수하는 것이 중요

  (나중에 알면 억울하잖아요~)

2026. 5.25. 가계약

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2026. 5. 26. 본계약

앞으로 해야할 일

• 미래의 갈아타기 준비
  1. 험블튜터님이 말씀해주신 내가 앞으로 해야할 일 4가지
  2. 김인턴튜터님 칼럼(투자or내집마련 후 해야할 4가지)
• 지금까지 해왔던 루틴 계속해서 유지
  • 인생 첫 매수를 하고 나니 챙겨야할 것이 또 많아서 이래저래 엉망진창ㅎㅎㅎㅎ
  • 나의 오랜 취미가 될 투자, 지금까지 지켜온 대로 하기 위해 노력할 예정(독 강 임 투!)

내집마련 계약까지 과정을 복기하면서, 나아가 앞으로의 내 투자 생활에서 꼭 해야겠다고 느낀 것

:당시 나의 생각(+감정)을 잘 기록해두는 것

• 내가 해당 물건을 매수하는 이유?(투자든, 내집마련이든)
• 그렇게 판단한 근거?
• 내가 불안, 조급하게 느꼈던 감정은 어디서 왔는지?
• 그것이 사실이었는지?
• 임장 보고서라면, 내가 해당 단지를 그렇게 판단한 이유

실전반을 하면서 내집마련 관련해서 튜터님께 질문을 자주 드렸었습니다.

(임장지 관련 질문이 아니었는데.. 넘모 감사합니다 튜터님)

돌아오는 답장은 “햄찌님, 그렇게 생각하시는 이유가 있을까요?”였었습니다.

명쾌한 해답(?)을 기다렸던 저는, 답장을 보고는 벙찌기 마련이었습니다.

내가 왜 이렇게 생각했지? 다시 생각해보고, 내가 기록한 내용들을 다시 뒤져보고, 내 생각을 정리해서 튜터님께 보냈습니다.

위 과정에서 제가 제일 답답(?)했던 것은 매임 물건에 대한 내 생각(사실만 기록해 둠, 보고났을 때 느낌이 기억 안 남)과 패닉에 따라 질문해서 왜 그렇게 물어봤는지 기록해두지 않았다는 사실이었습니다

→ 내 생각(+감정)을 잘 기록해야겠다고 깨달음

‘아무 생각 없이 질문 → 다시 한번 생각 정리 → 답장’

이 과정이 몇 번은 반복됐습니다. 그렇게 반복하다가 5강을 듣고 나서야 깨달았습니다, 험블 튜터님은 저에게 사고하는 법을 알려주셨다는 사실을요.

그리고 지금까지의 과정을 복기하면서 제일 도움이 됐던 것은 험블 튜터님과의 대화였습니다. 제가 어떻게 생각했는지 남아있기 때문입니다.

제가 이번 복기를 하면서 가장 중요하다고 생각한 것은

1. 나는 왜 이렇게 생각했는가?
2. 그것을 남겨뒀는가?

입니다. 여러분들도 꼭 여러분들의 생각을 임장 후, 임보에 남겨두시고 다음에 열어보시길 바라며 복기글을 마칩니다

지금까지 읽어주셔서 감사힙니다. 오늘도 귀여운 닉네임으로 지내고 있는 햄찌였습니다.🐹

Special Thanks To 험블즈, 로로조장님, 조이님, 밍키님, 순리님, 꿈나조장님, 대장님, 어졔님, 이키조장님, 키무서님, 낙수님

비록 다 적지는 못 했지만 저와 함께해주시는 모든 동료분들 항상 감사합니다⭐️