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26년 7월 돈버는 독서모임 <대한민국 부동산의 역사>
독서멘토, 독서리더
2026년 50권의 책을 읽고 후기를 쓴다.
책 제목: 대한민국 부동산의 역사
저자 및 출판사 : 홍춘욱/상상스퀘어
읽은 날짜 : 2026.6월
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #반복되는 역사 #규제의 역설 #제2의강
도서를 읽고 내 점수는 : 10/10 반복해서 읽어봐도 좋은 책.
"과거를 모르면 갇히고, 과거만 알면 길을 잃는다"
1. 저자 및 도서 소개
:홍춘욱-경제와 투자에 관한 궁금증을 깔끔하게 풀어 주는 이코노미스트. 31년 동안 국민연금, 은행, 증권사 등 여러 분야에서 경제 전망부터 투자 전략까지 아우르는 경제 전문가로 활동하고 있다.
2. 내용 및 줄거리
1부.
1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
6장. 공급 앞에 장사 없다!
7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?
8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
2부.
10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다
13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?
14장. 새집 줄게, 경기도 살자
15장. 제2의 강남은 어디일까?
16장. 한국 부동산, 버블인가?
17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법
19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
20장. 서울 아파트값 잡는 법
21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 1부- 부동산 시장의 통사. 6개의 사이클로 나눠서 설명해 줌.
(통사: 시대를 한정하지 아니하고 전 시대와 전 지역에 걸쳐 역사적 줄거리를 서술하는 역사 기술의 양식. 또는 그렇게 쓴 역사.)
1사이클: 경부고속도로 건설과 저금리 그리고 강남 재개발 붐. 결국 베트남 붐의 위세가 약화되면서 양도세 폭탄을 맞으며 파국.
2사이클: 1972년 8.3 사채 동결 조치 이후 부동산 믿음으로 인한 급등. 그 후 공격적 금리 인상 후 긴 침체기.
3사이클: 1984~1998까지의 실질적 정점.
4사이클: 1999~2013: 버블 세븐 장세 후 공급 과다와 세계금융위기로 인한 하우스 푸어 시대
5사이클: 2014~2022: 2013년 박근혜정부의 공급축소_전세자금대출 심화, 갭투자증가 후 러-우전쟁,레고랜드사태 폭락장
6사이클: 2023년이후: 역사점 고점 갱신중 새로운 사이클의 시작? 이후는 2022년과 같아질 것인가?
2부: 제2의 강남은 어디일까?
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
1부
P19. 조선 후기의 실학자 정약용이 자녀들에게 남긴 유언을 소개하려 한다. (...) 그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리)을 벗어나지 말라고 신신당부했다.
P.73 종로와 중구 등 도심권은 지난 14년 동안 평균 13.8배 상승한반면 중곡동이나 신림 등 변두리 지역은 77배가 치솟는 등 도심에서 변두리로 갈 수록 땅값의 상승률이 현격히 높아지고 있음을 보여주었다…… 강남구 잠실동 140배, 성동구 화양동 120배, 동대문구 망우동 100배 순서였다. 이렇게 땅값이 오를 수 있었던 것은 주택난 때문이었다.
P80. 영원한 호황은 없는 법 1967년11.29 부동산 투기 억제 특별 조치법 시행되면서 특정지역의 양도세를 차액의 50%부과, 베트남 전쟁 후 붐이 사라지면서 경기가 꺾이며 부동산 가격도 하락함.
P92. 8.3조치 이후 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니 주택시장으로 유입되는 돈을 막을 수가 없었다. 1978년도 다시금 부동산억제책과 경기불황은 부동산 시장 가격을 하락시킴.
P113. 1987년 겨울부터 시작된 이번 부동산 이상 폭등은 그 진폭이 유례 없이 커 집값을 불과 1년 반만에 2배나 뛰어오르게 했고, 강남지역 아파트는 무려 3배가 뛰는 기현상을 보였다. 1990년대 외환위기와 공급과잉 파도속에 주택가격이 다시금떨어지고 미분양이 발생함. 1999년 주택담보 대출이 활성화 되고 수출이 살아나자 주택시장은 강력한 상승세를 맛보았다.
P135. 2000년도 초반 노무현정부는 지역 균형 발전카드로 수도권 수요기반을 없애려고 함. 일시적으로 효과는 있었지만 경제침체로 지속적으로 진행하지 못함.
P149. 2020년 코로나19 팬데믹 이후 저금리, 공급부족, 임대차3법의 복합적 작용으로 부동산시장의 강력한 상승장을 경험함. 결국 버블수준에 도달하고 레고랜드 사건등으로 금리 급등 결국 부동산시장의 급락.
옛날부터 서울을 좋아했다. 결국 인프라를 갖춘 곳을 선호하며, 그 곳에서 돈을 벌 수 있는 기회를 잡을 수 있었던 것이다. 지금도 도시 불균형이 심화되었고, 특히 서울은 슈퍼시티다. 이 곳에 거처를 잡을 수 없다면 서울 인근에라도 집을 마련해야 할 것이다.
현재 부동산 시장이 급등해서 전고점을 넘었다. 평당 1억이 넘는 곳이 허다하다 이런 이야기들이 신문기사를 가득 메우지만, 이런 일은 이번 시장에서만 발생한 것이 아니다. 1980년대부터 급 상승기과 급 하락기 등을 겪어왔으며 공급이 부족할 경우 1년반만에 3배도 오른 경우도 있었다. 이는 정부규제와 불경기, 금리 상승이라는 복합적인 악재가 생겨야 겨우 부동산 시장을 잠재울 수 있었다. 결국 부동산도 심리에 의해 좌지우지 되는 법.
지금의 상승장이 언제까지 지속될 지 모르고, 언제 하락할지 모르겠지만 결국 사이클이기에 좋은 자산을 취득했다면 그것을 보유하는 능력을 키워야 할 것이다.
책에서 이야기 하는 내용 중 박정희 정부의 국책사업( 경부고속도로 건설, 포항종합제철 설립, 다목적댐 및 수자원 개발, 카이스트 및 대덕연구단지 조성)을 보면서 그 당시 필요 없던 일. 그러나 미래를 내다보고 만든 그 사업이 우리나라 경제 발전의 근간이 되었다. 이런 사업이 없었다면 대한민국이 경제대국으로 급부상할 수 있었을까?
지금의 정부는 미래를 위해 무엇을 준비하는가. 정치적으로 표심만 얻기 위해 지원금 뿌리는 것에만 집중하지 말고 큰 그림을 그렸으면 좋겠다.
2부
P153. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나.
2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심지역 주택가격은 절호의 매수기회를 제공했다. 금리가 급등했다가 크게 떨어진 데다, 레고랜드 사태 때 환율 1400원에서 연말에는 1300원을 밑돌았기 때문이다. +윤석열 정부의 부동산 안정을위한 적극적 부양! 서울 실거래가의 20%이상 하락. → 내집 마련의 기회
저자가 집을 사는 때를 이렇게 판단한 것이 놀라웠다. 단지 결혼을 했으니 필요하니까, 식구가 늘었으니 더 넓은 평수로 이사가자는 이유로 집을 마련할 수도 있지만, 정부 정책과 환율의 흐름을 읽고도 집을 살 수 있다.
집을 살 때는 필요의 이유로 살 수 있다면, 갈아타기는 흐름을 읽고 언제든 실행할 수 있도록 준비를 해두는 것이 좋을 것 같다.
p183. 금리와 정부의 주택시장 부양대책이 있을 때에는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다.
P204. 제2의 강남은 어디일까?_제2의 강남은 없다고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다. 지하철 2.3.7.9호선과 수인분당선, 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빽빽하게 연결하고 있다.
제2의 강남이 나오기 힘든 다른이유는 세종시와 혁신도시 건설을 통해 달성하려는 지역 균형발전 노력이 사실상 실패한 데있다. 계획가들의 생각과 오차비판을 보면 현실이 보인다. 서울로 쏠리는 돈과 사람을 분산하겠다고 신도시를 건설했으면서, 서울에서 이주할 사람들의 눈높이를 맞출 생각은 아예 없었다.
허허벌판이었던 강남으로 사람들을 이주시키기 위해 박정희 정부에서 진행한 정책을 보면
- 다리와 도로 건설(제3한강교, 경부고속도로 등인프라구축)
- 강북 개발 억제와 강남 이주독려( 강북에 백화점, 시장 등의 신규 설치를 전면 금지하거나 제한함, 강남영동지구로 이주하는 주민이나 토지개발자에게 취득세, 재산세, 면허세 등 전반적은 세금을 면제해줌)
- 명문고등학교의 강남 이전(8학군 형성: 경기고, 서울고, 휘문고, 정신여고 등 강북의 융서깊은 명문교들이 강남으로 옮겨감)
4. 정부기관 및 시외버스 터미널 이전,, 아파트 위주의 대단지 개발.
박정희정부시대의 정책을 보면, 현재 정부가 서울 집중 현상을 해소하려는 의지가 있는지 의문스러울 정도이다.
P215.한국부동산 버블인가?
선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 원한다.
P236. 버블에 매도하는 용기를 갖는법
-갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다.
-시장 금리가 상승하기 시작하고
-정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 시작할 때..
→지금의 시장과 현상이 비슷할 때다. 매도의 타이밍은 고민하려면 일 단 2주택은 가지고 있어야 하지 않을까.. 상승장에 1주택을 판다고 해도 상단의 끝을 알 수 없기에 내가 팔고나서도 몇배의 상승을 할 수 있다. 설사 매도를 했다고 해도 하락기를 겪을 때 매수할 수 있는 용기가 있어야 하고, 집의 가격이 내가 판 가격보다 내려온다는 가정을 하기 어렵다. 결국 시장을 잘 읽을 수 있는 사람만이 매도와 매수를 잘 할 수 있다.
결국 흐름을 보면 부동산은 사이클이다. 높이 오르면 떨어지고, 떨어지면 오른다. 그러나 그 떨어짐이 예전 저점까지 떨어질지, 아니면 약간 하락하고 반등할지는 복합적인 요인으로 결정된다.
요즘 집값이 너무 올랐다 버블이다. 라고 얘기가 나오지만 임금상승과 견주어 보면 90년대의 집값이 더 비쌌었다.
이제 강남의 평균 집값이 평당 1억 넘는 것은 약과인 시대. 그러나 금리가 점점 상승하고, 정부의 규제가 심화되었기에 저자가 이야기한 매도 타이밍이 인접한 시기.
그러나 저자가 이야기한 “좋은 자산”의 마련은 필수이며, 상승만을 보고 집을 매수하기 보다는 하락할 것도 예상하고 이에 대한 준비가 필요한 시기인 것 같다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
:홍춘욱 저_대한민국 돈의 역사
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