https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005692016?sid=101
기사 요약
배경
지속적인 분양가 및 공사비 상승으로 국민평형(전용 84㎡) 마련 부담이 커지자, 자금력이 부족한 2030 세대를 중심으로 입지 좋은 소형 아파트(전용 59㎡ 미만) 선호 현상이 심화
핵심 내용
분양가 및 건설공사비의 급격한 상승
- 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가의 가파른 상승 (전년 동월 대비 28% 상승한 5,838만 원 기록)
- 건설공사비지수 역대 최고치(136.88) 경신에 따른 수분양자의 자금 조달 부담 가중
소형 아파트(전용 59㎡ 미만) 공급 및 청약 시장 강세
- 서울 내 소형 평형 분양 비중의 급증 (전년 동기 7%에서 올해 16%로 2배 이상 확대)
- 소형 평형 1순위 청약 평균 경쟁률(62대 1)이 중대형(46.9대 1)을 상회하며 시장 흥행 주도
- 청약 흥행을 위해 소형 평형의 3.3㎡당 분양가를 중형 평형보다 의도적으로 낮게 책정하는 분양 전략 등장
2030 세대의 주거 선호도 변화
- 주택 크기(평형)보다 교통 및 인프라가 우수한 '입지'를 우선시하는 경향 강화
- 1인 가구 및 신혼부부 증가로 방 2개 구조의 소형 평형 실거주 만족도 증가
- 신축 소형 아파트의 평면 설계 기술 발달로 구축 59㎡ 수준의 공간 활용성 확보
기축 단지 신고가 경신 및 공급 활성화 효과
- 송파구 헬리오시티 등 주요 대단지 소형 평형(39㎡·49㎡)의 잇따른 신고가 경신 현상 발생
- 국민주택 규모 기준 하향(84㎡→60㎡)을 통한 연면적 대비 전체 주택 공급량 증대(약 30%) 가능성 제시
집을's 생각
서울경기의 아파트가 한달사이 1%씩 오를 정도로 가격 상승이 빠르게 진행되고 있습니다. 지방광역시에서는 여전히 30평대가 기본처럼 여겨지지만, 서울경기에서는 30평대가 소득이 특출나거나 부모 및 주변의 도움 없이는 사실상 매수하기 어려운 가격대가 됐습니다.
많은 사람이 마음에 드는 위치에 살려면 평형을 줄여야 하고, 평형을 넓히려면 외곽으로 밀려날 수밖에 없는 선택을 강요받고 있습니다. 그런데 이제는 20평대마저도 쉽사리 구하기 어렵습니다. 10평대를 고민해야 하는 시기가 왔습니다.
가격이 움직이는 순서도 이 현실을 반영합니다. 상승장이 시작되면 30평대보다 20평대가 먼저 반응하는 경우가 많습니다. 절대 가격이 상대적으로 낮아 진입장벽이 덜하고, 자금 여력이 제한된 실수요와 추격 수요가 먼저 붙기 때문입니다. 그러다 20평대가 먼저 올라 30평대와의 가격 격차가 줄어들면서 키맞추기가 일어나는 구간이 오면, 그 다음부터 30평대가 달아나는 흐름이 나타납니다.
그래서 소형 평형의 경쟁률이 높아지고 만족도가 높아졌다고 해서 소형 평형을 선호한다는 논리는 비약이라 생각합니다. 지금의 소형 쏠림은 취향의 변화라기보다 가격 상승과 자금 조달 환경 악화가 만들어낸 현실적 적응에 더 가깝습니다. 사람은 가능하다면 넓으면 넓을수록 더 편하고, 가족 구성이나 라이프스타일 변화를 생각하면 더더욱 그렇습니다.
단기적인 가격 방향에 대해서는 저는 회의적입니다. 서울경기 내 공급이 부족한 상황이 쉽게 해소되기 어렵고, 다주택자 규제로 인해 임대 공급이 줄어 빌라까지 가격이 오르는 등 전월세 시장도 안정되지 못하고 있습니다. 여기에 유가와 환율 상승으로 건축자재비와 공사비 부담이 커지고, 이는 분양가와 신축 가격의 하방을 단단하게 만들 가능성이 큽니다. 공급은 빠르게 늘기 어렵고 비용은 계속 오르는 구조가 유지되는 한 가격이 쉽게 내려가기도 어렵다는 뜻입니다.
그런데 더 중요한 변화는 임대차 시장 구조가 전세에서 월세로 빠르게 이동하고 있다는 점입니다. 전세는 목돈이 필요하지만 매달 나가는 현금흐름 부담은 상대적으로 적기 때문에, 실수요자에게는 매수를 준비하는 완충장치 역할을 해왔습니다. 하지만 전세대출이 제한되고 월세화가 진행되면 주거비는 일시금이 아니라 매달 빠져나가는 고정비로 바뀝니다. 그만큼 저축 여력이 줄고, 무주택 가구가 매수로 전환할 수 있는 힘도 약해집니다. 임대시장에 머무는 시간이 길어지고, 임대 수요가 구조적으로 두꺼워지는 것입니다.
보유비용의 전가 가능성도 무시하기 어렵습니다. 집값이 높은 상태에서 보유세나 각종 비용 부담이 늘면 임대인은 이를 임대료에 반영하려는 유인이 커집니다. 특히 월세 비중이 커진 시장에서는 전가 방식이 더 직접적이고 빠르게 나타납니다. 전세는 보증금이라는 완충이 있어 조정이 더디게 느껴질 수 있지만, 월세는 시장 변화가 즉시 현금흐름으로 반영되기 때문입니다. 비용 상승과 공급 제약, 월세화가 함께 굴러가면 도심의 주거비는 생활비의 큰 비중을 차지하는 형태로 고착될 수 있습니다.
이렇게 되면 중심부는 돈 많은 사람들의 전유물로 굳어질 가능성이 커집니다. 도심의 월세와 매매 가격을 감당할 수 있는 계층만 남고, 나머지는 외곽으로 밀려나며 통근 시간과 생활비 부담이 함께 늘어납니다. 기업 입장에서도 우수 인재를 도심으로 끌어들이기가 어려워지고, 채용 경쟁에서 밀리지 않기 위해 월세 지원 같은 조건을 복지 형태로 내세우는 흐름이 강해질 수 있습니다.
홍콩은 이 흐름이 극단적으로 진행됐을 때 어떤 결과가 나오는지 보여주는 사례입니다. 현재 홍콩은 원룸이 200-300만원으로 강남, 서초와 같은 상급지의 59 월세와 비슷한 수준입니다. 하지만 도심 공급이 제한된 상태에서 임대 수요가 늘어만 가는데 전세를 축소하며 월세 중심으로 전환되고, 보유비용이 임차인에게 전가되는 구조가 고착되면 홍콩과 같은 방향으로 갈 가능성이 크다고 봅니다.
