STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2026.06
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
너나위님의 투자원칙과 마인드
STEP3. 책에서 깨달은 것
조급해 할 필요가 없다. 투자는 평생하는 것이다
STEP4. 책에서 적용할 점
부동산 투자는 사람과 사람이 하는 것이다
투자원칙 다시 정리
계절 시기별 투자법과 마인드
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
125p
투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수원한 시기가 있다는 걸 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 이유는 간단하다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고, 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다. 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.
138p
여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것
이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다. 그러나 가을로 접어든 시점부터 수도권의 전세 물량이 조금씩 늘어나기 시작했고, 상대적으로 전세가 잘 나가지 않는 단지였던 분당의 아파트는 잔금일이 임박한 상황에서도 좀처럼 전세가 나가지 않았다.
148p
다만, 소액으로 투자하기에 적합한 전세가는 좀처럼 형성되지 않았다. 통상적으로 철도개동 등의 호재는 사람의 심리를 사극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의 미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다. 개통되지 않은 지하철을 이용하려고 그 지역에 전세집 을 구하는 사람이 있겠는가?
151-152p
이처럼 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요, 지금 투자할 경우 2년뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다. 아파트의 매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다. 기대수익이 그만큼 커지는 것이다.
154p
이때 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경 우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것' 이므로 나는 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.
156p
수화기 너머로 그 이야기를 들은 나는 조금 큰 목소리로 슬쩍 물었다. 자녀분에게 매도해도 취등록세를 다 내야 하잖아요. 그럼 대충 계산해도 400만~500만 원이 깨지는데, 그럴 바엔 그냥 속 편하게 제게 넘기시는 게 낫지 않나요?" 아무 말도 들리지 않았다. 내가 원하는 대로 거래가 진행될 것 같은 예감이 들었다. 상대가 실제로는 집을 정말 팔고 싶은데, 그저 가격 조정에서 양보하고 싶지 않아 마음에도 없는 이야기를 한 것처럼 보였기 때문이다.
☆161-162p
또 투자할지 말지 판단하는 과정에서 앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야'와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.
170p
나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수 자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 및 주, 심지어 며칠 사이에도 1,000만~2,000만 원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다
171p
나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화 의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.
235p
투자 첫해에 당신이 종잣돈으로 A 주택을 마련했다고 하자. 2년 차에도 한 해 동안 모은 종돈으로 새로운 B 주택을 마련한다. 연간 1채씩 매입했으니 누적 주택 수는 2재다. 그런데 3년 차가 되자, 첫해 마련한 A 주택에 전세금 분이 발생한다. 이럴 경우 종전대로 한 해 모은 종돈으로 C 주택을 마련하고 A 주택에서 발생한 전세금 상승은 일단 모아둔다. 그리고 4년 차가 되면 2년 전 마련한 B 주택에서도 전세금 상승분이 발생한다. 그렇게 되면 종돈으로는 D 주택을 마련하고, 1년 전 발생한 A 주택의 전세금 상승분에 올해 발생한 P, 주택의 전세금 상승분을 더해(A+B), 새 로운 주택 를 마련하는 것이다. 이와 같은 방식으로 투자를 해나갈 경우, 15년이 지나 은퇴할 시점에 되면 총 40채의 주택을 소유하게 된다.
247p
과거에 설정한 한도가 내년에도 동일할 것 으로 생각해서는 안 된다. 이를 고려해 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 무엇보다 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해 보라.
257p 너나위님의 투자 원칙
첫째, 저평가된 상태인가?
둘째, 투자금이 쓰게 드는가?
셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
259p
한 번의 투자 경험과 네 번의 투자 경험으로 얻는 교훈과 지혜는 차이가 날 수밖에 없다. 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자.
267p
늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는 데 꽤 긴 시간이 소요된다는 게 아파트의 특징이다. 이처럼 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급 수요)과 과열(수요> 공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다. 또한 이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미친다(아이러니하게도 가격이 마구 오를 때는 이전에 비해 가격이 비싼데도 더 많은 사람이 사려고 하고, 반대로 가격이 떨어질 때는 이전보다 가격이 싼데도 더 많은 사람이 집을 사지 않으려고 한다). 이것이 우리가 아는 아파트 시장의 가격 사이클이 생겨나는 이유다.
279p 임장지역 선정법
가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단의 평균 전세가율 이 비교적 높고 가격이 저렴하게 여지는 지역을 몇 군데 정한다. (1단계). 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높 은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3. 4단계)
305p 매임 후 할 것
물건을 보고 중개소로 돌아오면, 그 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누면서 정리하기 위해서다. 그다음엔 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해 보라. 물건을 많이 볼수록 헷갈릴 수 있으니 해당 물건에 대한 기억을 최대한 남겨두기 위해서다. 마지막으로 그중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다. 이른바 넘버원을 정하는 것이다. 한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.
☆308p
만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.
312p
앞서 말했지만, 나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. 다만 시장이 흘러가는 과정에서는 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지게 마련이므로 너무 조급해할 필요가 없다. 대표적으로, 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재처럼 비칠 것이다. 이렇게 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴 가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다.
☆314p
가끔은 매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일 부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 하면, 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다. 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다.
☆315p
많은 투자자 오해하는 게 있다. 임차인들이 보증금은 어차피 나중에 돌려받을 수 있는 금액이라 생각하며 전세가격 1,000만원 정도는 쉽게 올려주고 들어올 거라고 생각하는 것이다. 하지만 이는 일종의 '확증편향 confirmation bias'이다. 자신이 보고 싶은 것만 보고 믿고 싶은 것만 믿다 보니, 자신이 원하는 결과가 실제보다 쉽게 이뤄지리라 착각하는 것. 1,000만 원은 결코 적은 돈이 아니다. 어차피 돌려받을 돈이라고? 당신이 임차인이라고 생각해 보라. 같은 평수 비슷한 여건의 아파트 매물 중 하나는 전세가 2억 5,000만 원, 다른 하나는 2억 6,000만 원이라면 어디 에 들어가겠는가?
318p
부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다. 한 가지 팁을 주자면, 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라. 이사철 성수기인 2, 3월과 9, 10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상 적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다.
334p
지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고, 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만 날 수 있다. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. 그것이 첫 번째 해야 할 일이다. 진심이다. 수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 '나는 뭐 했나?' 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.
358p
어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자
돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다.
- 너바나, '월급쟁이부자들' 카페 운영자이자 <나는 부동산과 맞벌이한다>의 저자
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