안녕하세요, 존자입니다:)
투자를 하고자 할 때 우리는 많은 고민을 하게 되는데요,
특히 수도권 내에서 살기 좋은 신축과
위치는 더 좋지만 다소 거부감이 느껴지는 구축 중
어떤 것을 선택해야 할까 고민하는 경우가 많은 것 같습니다.
강남 1시간 내에 들어오는 서울 수도권에 투자한다면
10년 이상 장기 보유할 것을 염두에 두어야 합니다.
이 관점에서 단지를 비교하여 선택할 때,
땅의 가치가 얼마나 중요한 기준이 되는 지에 대해 말씀드려보고자 합니다.
4급지 은평구에 위치한 2018년 신축 단지인 힐스테이트백련산4와
4급지 관악구에 위치한 2003년 구축 단지 관악드림타운입니다.
22년 5월까지의 그래프를 가져왔는데요,
전고점은 비슷하지만 힐스테이트백련산4차가 대부분 높은 수준의 매매/전세 가격대를
보여줌을 알 수 있습니다.
이 그래프만 보고 가치를 판단한다면, 또 연식만 보고 판단한다면
당연히 가격도 더 높게 가고 연식도 더 좋은 백련산힐스테이트4차를 선택할 것입니다.
그렇다면 입지 가치를 살펴보겠습니다.
힐스테이트백련산4차는 강남까지 약 14km 떨어져 있으며
6호선 새절역까지 도보 15~18분 (버스 10분) / 강남역 58분(2회 환승)
관악드림타운은 강남까지 약 7km 떨어져 있으며
2호선 서울대입구역까지 도보 24분 (버스 20분) / 강남역 32분(1회 환승)이 소요됩니다.
둘 다 경사가 심한 곳에 위치하고 있으며 주변으로 구도심 상권이 있는데,
관악드림타운은 특히 경사가 심해서 단지 내에도 경사가 심하고 역까지 도보로 다니기는 어려운 환경입니다.
그렇지만 강남까지의 물리적 거리가 2배 가깝고, 실제 도달하는 데 걸리는 시간도 2배 빠릅니다.
이 땅과 교통의 차이가 이번 시장에서 어떤 결과를 낳았는지 확인해보겠습니다.
이번 시장에서 관악드림타운이 백련산힐스4차보다 1억 이상 높게 올라간 것을 볼 수 있습니다.
전세가 역시 비슷한 수준으로 올라섰습니다.
백련산힐스4차의 연식이 빠지면서, 연식가치보다 본질적으로 중요한 땅의 가치, 그리고 교통입지가
가격에 더 반영된 모습입니다.
이처럼 같은 급지여도 연식보다 땅의 가치와 교통을 중요하게 봐야한다는 것을 알 수 있습니다.
그렇다면 교통이 비슷한 다른 예시도 살펴보겠습니다.
똑같이 강남까지 40분 걸리는 가격 흐름이 비슷한 15년식 단지 34평과 00년식 단지 24평입니다.
강남 접근성이 비슷하고 연식이 15년 차이나는데 평형까지 신축 단지가 더 좋다면
같은 가격에 신축 단지를 선택할 수도 있을 것 같습니다.
두 단지의 강남과의 거리를 살펴볼까요?
두 단지는 바로 마포에 위치한 현대홈타운(00년식, 24평)과
수지에 위치한 래미안이스트파크(15년식, 34평)입니다.
둘 다 강남까지 40분이면 도달하지만,
현대홈타운은 강남까지의 물리적 거리가 약 8km,
래미안이스트파크는 약 20km로 2배 이상 차이가 납니다.
그렇기 때문에, 이번 시장에서 현대홈타운 24평이 래미안이스트파크 34평보다
2억이나 더 높게 올라가는 것을 볼 수 있습니다.
결국, 교통이 비슷하고 연식과 평형이 더 좋더라도
시간이 지나면 남는 것은 땅의 가치라는 것을 알 수 있습니다.
수도권에서 투자를 고려하신다면,
무엇보다도 먼저 땅의 가치를 생각해보는 것이 더 좋은 결과를 가져올 수 있을 것입니다.
이 글이 단지비교에 대한 고민을 해결하는 데 조금이라도 도움이 되었길 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다:)
