🏡 오늘의 내집마련 시세지도 1편 : 고양시 덕양구 (3~5억 실거주 지역)

안녕하세요-!

인생탐험 깔짝이 입니다!

최근 친언니의 내집마련을 도와주며 

상암 DMC 근처에서 출퇴근이 용이한 곳을 찾고 있습니다!

투자처를 보는 관점과 내집마련용 집을 보는 관점이

다른 부분이 많아 재미를 느끼기 시작했습니다~

처음에는 금천, 구로, 중랑구의 10평 후반대의 단지부터 트레킹을 하다

가격이 많이 올라 10평 초반대가 가능하기에 경기도 외곽까지 보고 있습니다.

투자를 할 때에는 매매가와 전세가가 가장 중요한데,

내집마련 할 때에는 매매가보다 중요한 것이 바로 KB 시세입니다.

해맑게 중랑구 매임하러 갔다가 KB시세에 무너졌던 기억이 있기에

지금부터라도 KB시세에 집중해서 내집마련이 가능한 곳을 찾고자 합니다!

시세를 보기 위한 단계로 여러 지역, 단지들을 비교하는 과정이라 가치 판단이 어설플 수 있습니다 :)

내집마련용 시세트레킹 기준

• 세대수 500세대 이상
• 2,3,5,7,9호선 역세권 (800m 이내)

종잣돈의 여유를 살펴봤을 때 소형평형은 확정!

서울 10평형 VS 경기 외곽 20평형

중에 선택을 해야 하는데 친언니의 경우 서울 5급지에 임장을 가보고 살짝 침울해 했습니다.

평소 회사 가까운 4급지의 환경 좋은 빌라 전세에서 거주하면서 빌트인이 다 되어 있는 곳에서

좁지만 편안하게 살고 있었던터라 서울 5급지의 조금 낙후된 환경을 보고 놀라더라구요..!

소형평형을 택하는 수요층은 1인 가구 or 신혼 부부들로

환경이 낙후되어 있지만, 직장과의 거리를 가깝게 하며 서울을 포기 못하시는 분들의 선택지인 5급지 10평대

교통 편리성이나 물리적 거리가 서울에 비해 떨어질 수 있으나, 환경적인 측면에서 더 뛰어난 경기 외곽 20평대

이 수요층들은 교통이 정말 중요하겠단 생각이 들었습니다!

환경이 낙후되어 있음에도 교통을 바라보며 5급지를 선택하거나,

이미 물리적인 거리가 많이 멀어진 경기 외곽을 선택할 때에도 최대한 조금이라도 회사에 가깝게 갈 수 있는 곳을 택하기에 무조건 역세권이어야 사람들이 찾겠다!

소형평형에서 또 중요한 점이 하나 있다!

서대문구 홍제 언덕의 200세대 단지를 매임하고 나서, 

하락장 때 거래가 아예 없었기에 갈아타기가 불가능할 수도 있겠다는 생각이 들었다. 

환금성이 제일 중요하다!

소형평형 특징 상 이미 수많은 단점들을 안고 간다.

평형이 작아 한정된 수요층, 적은 방의 개수, 대부분의 복도식 아파트 등

다양한 단점들이 있기에 상승장에서도 가장 늦게 반응이 올 수도 있고, 상승폭 또한 낮을 수도 있다.

이 모든 단점을 이해하는 것도 중요하지만, 무엇보다 하락장 때 아예 팔 수가 없을 수 있다!

그렇기에 갈아타기를 위해서는 환금성을 조금이라도 올려야 하기에

세대수가 500세대 이상인 단지를 택해야 한다!

각 특징들을 이해한 다음에 종잣돈에 맞는 집들 스캐닝 시작!

경기 고양시 덕양구 내집마련 시세 지도 (전용59)

• 화정역 ~ 회사까지의 시간 : 지하철 40분(환1), 버스 40분
• 화정역 ~ 강남까지의 시간 : 1시간
• 고양시 덕양구 전용59 평균 매매가 : 3억~5억

고양시 덕양구는 강남과의 물리적 거리가 31km, 지하철 1시간 정도 소요하기에

투자처로 많이 언급되지는 않았던 동네라 생소했다!

GTX-A 호재도 있음에도 물리적 거리가 멀어서인지 상승 흐름이 늦게 오고 있어

전고점 대비 -2~30% 하락율을 보이는 단지들이 많았다.

고양시 덕양구에서 1등 생활권인 신축 택지 + 3호선 라인인 삼송지구와 지축 등이 좋지만

우리의 종잣돈에 택없이 부족했기 때문에 패스 ! 다음 생활권으로 바로 이동!

화정역 생활권!

3호선 역세권 + 구축 택지 + 롯데마트,이마트,세이브존 등 편리한 생활상권 등

부천처럼 백화점이 있는 것은 아니지만, 편리하게 생활하기 좋은 구축 택지.

GTX-A 호재가 있는 대곡역까지 도보로 이동하기엔 먼 거리지만, 1정거장이기에 좋은 영향을 받을 수 있지 않을까 라는 생각도 들었다.(물론 호재 보고 달려가면 안되지만~)

주로 소형평형이 몰려 있는 화정역 생활권의 전고점 대비 TOP10을 비교했을 때

초역세권 > 계단식 > 방3개 > 초품아 순으로 사람들이 선호한다고 예상!

경기 고양시 덕양구 시세 흐름(+KB시세)

전고점 대비 하락율 -2~30%

현재, 고양시 덕양구 화정동의 소형평형들은전고점을 넘은 단지가 아예 없다!

전고 대비 하락률의 차이는 있지만, 전고점을 넘지 않은 절대적 저평가인 단지들이 많이 있다.

KB시세의 경우 평균 3억 ~ 5억대

서울 5급지는 급격하게 매매가가 상승하면서 매매호가와 KB시세가 1억 가까이 차이가 나는 경우도 있으나,

고양시 덕양구는 매매가가 아직은 전고점 대비 하락률이 높아 매매호가와 KB시세가 비슷한 수준이다!

동일 단지 내 동일 평형 중에서도 

타입별로 방의 개수가 다른 경우도 있기에 잘 체크해야겠다!

다음은 서울 중랑구 10평형 내집마련 지도를 만들어 봐야겠다!