✅아파트명 : 영등포구 문래동 문래자이
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 435,017명
영등포구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
<7대 주요 업무지구>
강남역 : 38분
여의도역 : 19분(1)
시청역 : 31분
종로3가역 : 34분(1)
가산디지털단지 : 22분(1)
마곡역 : 30분(1)
판교역 : 56분(1)
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 양화중학교, 학업성취도 84%(6.5)
학군등급 : C
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 신세계백화점,롯데백화점 2개/ 홈플러스2개, 이마트1개
환경등급 : S
5. 공급
1) 영등포구 인구수 : 371,772명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,859세대
(1년 : 1,859세대 / 3년 : 5,577세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,536세대 (26년 703세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대), 29년 3000세대
4) 연 평균 입주량 : 1,536세대÷3년 = 연평균 512 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 412÷1,859 =0.221배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 문래자이 35평 현재 매매 18.5억, 전세 9억
5년 내 고점 매입시: 21년 11월 매매 16.4억 전세 9억
5년 내 저점 매입시: 23년 11월 매매 14.7억 전세 7.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (가.저.환.수.원.리)
1) 저평가(매매가격이 적정한지?) - O
직장,교통,학군,환경등급이 S/A/C/S 단지인 문래자이는 수요가 탄탄한 지역으로 구매력이 받쳐주는 곳이며, 학군이 아쉽지만 고가치인 우량주단지이다.(해당지역 단지는 학군을 이유로 유입되는 수요보다는 직장,교통,환경요인이 강력한 수요가 되는 곳), 저평가되었다보단 현재 아파트가격 비싸지 않다. 강남1시간이내 가치있는 단지들은 모두 전고점을 뚫은 그래프를 보이는 상황이므로 10년후에 충분히 가치있는 입지를 가진 단지.
2) 환금성(하락장에 매도가능한지?) - O
1320세대의 대단지에 1-3층,탑층제외
하락장에서도 꾸준히 실거래가 찍힘.
매도 리스크를 생각해서 저층매물도 충분히 싸게 진입한다면 나쁘지 않은 선택일것같은 단지. 그만큼 가치있는 단지
3) 수익률 (투자금 대비 수익률 계산)(투자금대비 내돈이 얼마로 돌아오는가?) - O
현재기준 토허제이지만, 투자가능하다를 전제로 따져보기 / 나의 목표수익률 10%
72/10%=원금이 2배되는 기간 7년
문래자이 10.37억 투자시 7년후 원금 2배가능한가?
현재 전세가 8.13억→10년후 전세가 14.6억
서울 적정전세가율 55%라면 10년후 26.5억 예상
4) 원금보존 (투자한것을 잃지 않을 수 있는가?) - O
현재 투자가능매울, 세안고 매물 = 18.5억
전세 5-6월 3개 평균전세가 = 8.13억
투자금 = 10.37억
강남 1시간이내 가치있는 지역의 단지 매수시 전세가격 10년후 1.8배 예상
전세가가 현재 매매가를 충분히 따라잡음.
서울 전세가율 55%, 현재 해당단지 49%로 적정한 수준. 원금보존 가능함.
5) 리스크 대비 - O
현재 전세가율 49% 나쁘지않음.
공급물량 26.27.28년 적정수요 이하
29년도 3000세대로 적정수요 이상이나 적정수요 2배 이내! 안전한편.
전세가상승시 5%~10%이내로 올리고, 역전세 리스트관리 위해
전세반환금 차액 현금확보.
나의 투자 결론(매수 여부): 가.저.환.수.원.리에서 배제되는 항목없어 투자가능. 현재 전고점을 넘은 상황이지만, 서울 강남 1시간 이내 지역은 모두 전고점을 넘은 상황이며, 충분히 가치있고, 수요가 탄탄한 단지. 서울내 앞마당내 매물과 비교필수.
✅ 작성하면서 느낀점 : 기계적으로 매수하고, 매도 해야한다는 너바나님의 강의 내용대로 가.저.환.수.원.리에 입각해 배제되는 항목이 없는지 확인해보는 과정 속에서 꼭 진짜 투자를 하는 상황 같아 즐거웠다. 저환수원리를 매번 강의와 임보에 적용해 보지만 할수록 어렵고 힘들다고 생각했었는데 이번에 서울의 입지독점성이 확실한 단지를 분석하면서 저환수원리에 대한 의미를 좀 더 명확하게 느끼게 되었다.
현재 수평비교만 가능한 앞마당을 가져서 좀 비교평가에서 명확하지 않는 구석들이 있는 상태로 임보를 마무리 했었는데, 수직비교가 가능한 앞마당을 만들어야 하는 이유를 이번 아파트수익률 보고서를 작성하며 알게 되었다.
