안녕하세요, 월부 튜터 진심을담아서 입니다.
올해 상반기, 서울 아파트는 평균 5.07% 올랐습니다.
평균 매매가가 12억 원인 서울 아파트 기준으로 5%면 6,000만 원입니다. 마용성은 25억 원대에 진입했고, 강남 3구 국민평형은 30억 원에 육박합니다.
숫자만 보면 남의 이야기 같습니다. 그런데 이게 내 이야기가 되는 순간이 있습니다.
분명히 열심히 모으고 있는데, 내 저축이 늘어나는 속도보다 집값이 오르는 속도가 더 빠른 것 같다는 느낌이 드는 순간. 이번 달에도 열심히 아끼고 모았는데, 내가 눈여겨보던 그 단지가 또 올랐다는 소식을 들었을 때. 이미 늦은 건 아닐까 싶어서 조급해지는데, 그렇다고 지금 무리하게 들어가는 것도 맞지 않는 것 같아서 아무것도 결정하지 못하는 그 순간.
"열심히 모으고 있는데,
모으는 속도보다 집값이 더 빨리 오르는 것 같다.
서울은 이제 못 사는 건가.
지역을 바꿔야 하나,
아니면 더 모아야 하나."
이 고민이 머릿속을 맴돌고 있는데, 그렇다고 지금 무리하게 들어가는 것도 맞지 않는 것 같아서 결정을 못 하고 계신 분들이 많습니다. 조급함과 망설임 사이에서 아무것도 하지 못하는 그 상태에서 지금 내 예산으로 어떻게 판단해야 하는지, 순서대로 짚어드릴게요.
돈 더 모아서 매수 vs 지금 할 수 있는 매수
저축이 나쁜 게 아닙니다. 그런데 집값이 오르는 속도와 내가 저축하는 속도를 나란히 놓으면 이야기가 달라집니다.
2025년 한 해 동안 서울 아파트값은 누적 8.98% 상승했습니다. 이는 한국부동산원이 2013년 공식 통계를 작성하기 시작한 이래 가장 높은 기록입니다. 월급에서 200만 원씩 저축하면 1년에 2,400만 원이 쌓입니다. 그런데 12억짜리 서울 아파트가 9% 오르면 1년에 1억 800만 원이 오릅니다. 저축 속도가 집값 상승 속도의 4분의 1도 안 됩니다.
"좀 더 모으고 나서 사야지"라고 기다리는 동안, 살 수 있는 집의 범위가 오히려 줄어드는 구조입니다. 이게 단순히 더 모으는 전략이 불리할 수 있는 이유입니다.
물론 집값이 항상 오르는 건 아닙니다. 2022년처럼 크게 빠지는 시기도 있었습니다. 그러나 서울 핵심 지역은 그 하락장에서도 회복이 빨랐고, 지금은 다시 전고점을 넘어선 단지들이 속출하고 있습니다.
더 중요한 건, 매수하지 않고 전월세로 있는 동안 “거주 비용”이 계속 증가한다는 것입니다.
실제로 서울의 한 단지 ‘전세가’는 6개월 남짓하는 기간 동안 약 2억 4천만원 전세가가 올랐습니다. “누가 전세집에 10억 주고 사겠어?”는 사실 서울 시장을 잘 몰라서 하시는 말씀입니다. 현재 서울에서 선호되는 아파트들은 10억대 전세 매물이 없어서 거래가 안되는 수준입니다.
또한 비교적 중저가로 보이는 2억대 경기도 구축 아파트 전세가도 이제는 4억 초중반으로 올라서면서 약 1억 5천만원이나 전세가가 오른 모습입니다. 현재 서울수도권의 전월세난은 역대급으로 심각한 상황입니다. 이 상황 속에서 가격이 계속 올라도 울며 겨자먹기로 전월세로 거주하시는 분들이 상당히 많이 계십니다.
상승한 전세 가격 2억을 기준으로 이자를 5%라고 했을 때, 1년 기준 약 1천만원이 나오고 2년 동안 거주한다고 했을 때 약 2천만원을 연간 이자로 납부하셔야 하는 상황이 나옵니다. 임차인으로서 이자를 감당하는 것과 가격이 조금 오른 시장에서 매수하는 것과 편익과 비용이 거의 비슷해지고 있고, 오히려 자산을 갖고 있는 게 편익으로 더 나아보이는 지금입니다.
위의 그래프는 1년에 7~8백만원 내외로 모을 수 있는 신혼부부가 노원이라는 서울 외곽에서 동작구 흑석동이라는 서울 중심부로 넘어가는 시나리오입니다. 자산은 자산으로 살 수 있습니다. 만약에 중심부에 내집마련을 못하셔서 아쉬우시다면 지금부터 오히려 시작하실 수 있음을 말씀드리고 싶습니다.
서울 내집마련 vs 부동산 전세레버리지 투자
[내집마련을 우선해서 권장 드리는 경우]
① 현재 종잣돈 1.5억 이상 & 대출 통한 5억 이상 내집마련 가능 시
서울 핵심지 진입은 지금 어렵습니다. 그렇다고 더 모으는 것만이 답은 아닙니다. 1.5억일 경우 대출을 통해서 5억 이상 서울 내집마련 가능하시다면 외곽이라도 해보시는 것을 권해드리고 싶습니다.
이 구간에서 가장 현명한 전략은 시장 안에 먼저 발을 들이는 것입니다. 강북 14개구 상승률은 6.6%로 강남 11개구 5.0%를 웃돌았습니다. 이미 가격이 많이 오른 강남권보다 상대적으로 가격 부담이 덜한 지역으로 실수요가 먼저 확산하면서 상승폭도 더 크게 나타난 것으로 풀이됩니다. 서울 외곽이라도 수요 기반이 있는 역세권 단지에 먼저 들어가는 것이 시장 밖에서 기다리는 것보다 유리한 경우가 많습니다.
② 현재 시드 3억 이상이신 경우
서울 외곽 구축이나 수도권 핵심지 진입을 검토해볼 수 있는 구간입니다. 가격 그래프를 보고 판단하시기 보다 서울수도권에서 일자리가 가장 많은 강남 방면 접근성이 좋은 곳부터 살펴보시는 것을 권해드립니다.
수도권에서는 20년 초과 단지가 6.59% 상승하며 5년 이하 단지 3.64%의 상승률을 크게 웃돌았습니다. 정부 규제 완화, 정비사업 기대감, 공급 부족 등이 맞물려 신축 상승세를 앞지른 것으로 풀이됩니다. 수도권 구축이라도 입지가 좋은 곳은 오히려 신축보다 더 올랐다는 데이터가 나오고 있습니다. 지금 예산으로 들어갈 수 있는 가장 좋은 입지를 찾는 것이 핵심입니다.
[내집마련보다 투자를 권장 드리는 경우]
1.5억이 있고 3.5억 이상 대출을 통한 5억대 이상 내집마련이 불가능하시다면, 아래와 같은 경로로 투자를 검토해보셔도 좋습니다. 단, 종잣돈이 5천만원이 안되신다면 돈을 더 모으셔서 최소 7~8천은 만들어보고 투자를 검토하시기를 권해드립니다. 그 이유는 종잣돈이 작을 수록 가치가 낮은 아파트만 볼 수 있기 때문입니다.
① 수도권 비규제지역
서울이나 경기도 핵심지역은 현재 토지거래허가구역으로 ‘내집마련’이 가능하신 분들만 매수 가능하십니다. 그런데 현재 생애최초가 아니신 상황이나 대출여력이 크진 않으나 돈이 있으신 분들이 계실텐데요. 1.5억 내외가 있는데 내집마련이 어렵다 하실 때는 비규제 지역을 ‘전세 안고 투자’ 식으로 투자를 먼저 접근하시는 게 좋습니다.
② 수도권에서 후보가 사라지면 광역시로
수도권의 온기가 지방으로 퍼지는 순환매를 기대하는 사람들이 많지만, 현재 부산 시장의 모습은 각자도생형 양극화입니다. 전통의 상급지인 수영구와 해운대 아파트 시세는 우상향이 뚜렷하지만, 외곽 지역은 하락세입니다. 광역시는 지역 전체가 아니라 그 안에서 핵심 수요가 몰리는 상급지와 외곽을 구분해야 합니다. 광역시 전체 데이터가 아니라 핵심 구·동 수준의 수요를 봐야 합니다.
③ 광역시에서 지방 중소도시로
만약에 광역시에서도 투자기회를 살피기 어렵다고 하실 때는 과감하게 중소도시로 가시는 것도 방법입니다. 단, 도시가 작아질수록 공급(아파트 분양)에 취약하기에 공급이 적은 도시들을 잘 살펴보시고, 그 안에서 사람들이 좋아하는 생활권에 연식도 좋은 아파트를 위주로 보시는 게 좋습니다.
그런데 여기까지 읽으시면, ‘아… 난 수도권 매수 꼭 하고 싶었는데 안 되네 ㅠㅠ’식의 마음이 드실 수도 있는데요. 결론적으로 지역을 볼 줄 아는 눈과 단지 선별 실력만 있다면 아래와 같은 결과를 똑같이 맞이할 수 있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.
위의 사례처럼 내가 돈이 있다면 경기도, 광역시, 중소도시 상관 없이 비슷한 투자금으로 비슷한 결과를 비슷한 기간에 낸 사례들이 굉장히 많이 있습니다.
이 글을 읽는 여러분들꼐서 좌절하시기보다는 여전히 행동하시면 좋은 결과가 있을 근거입니다.
임차료가 오르는 환경에 계시다면 위와 같은 로드맵으로 적극 자산 증식을 모색해보세요.
지역을 바꾸기 전에 먼저 확인할 것
지역을 넓히는 건 좋은 선택일 수 있습니다. 그런데 순서가 있습니다.
먼저 내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 입지를 찾으세요. 서울이 안 되면 수도권, 수도권이 안 되면 광역시 핵심지. 이 순서로 보되, 각 지역 안에서 수요가 탄탄한 곳을 선별해야 합니다.
그리고 지금 내 대출 가능 금액을 확인하세요. 종잣돈가 얼마인지만큼 소득이 얼마인지가 실제 매수 가능 금액을 결정합니다. 토스 dsr 계산기에서 DSR 계산을 해보시면 내가 실제로 살 수 있는 가격대가 나옵니다.
마지막으로 그 지역을 직접 가보세요. 지도가 아니라 발로 확인해야 합니다. 역에서 단지까지 걷고, 상권을 확인하고, 낮과 밤의 분위기를 봐야 합니다. 데이터는 방향을 알려주지만, 수요의 온도는 현장에서만 느낄 수 있습니다.
서울을 보는 사이 집값이 2억 올랐다는 건 사실입니다. 그런데 그 사실이 지금 당장 아무 곳이나 들어가야 한다는 뜻은 아닙니다. 그렇다고 더 모이면 진입하겠다는 막연한 기다림이 정답도 아닙니다.
내 예산과 소득을 기준으로 지금 들어갈 수 있는 가장 좋은 입지를 찾는 것. 서울이 아니어도 됩니다. 지금 내가 살 수 있는 범위 안에서 가장 수요가 탄탄한 곳을 찾는 것이 시작입니다.
그 선택이 5년 후에 가장 현명한 선택이었다는 걸 확인하게 될 거라고 생각합니다.
지금 변하는 시장이 두려움의 대상이 되시기보다는, 내 자산을 키울 수 있는 기회의 장으로 보이셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
