✅아파트명 : 라일락 대우 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수) S
부천시 종사자 수 : 31만
부천시 직장 등급 : S
다만 부천의 종사자수 중 의미있는 직장인 제조업, 긍융및 보험업, 전문과학기술 서비스업이 부족
그나마 제조업이 많은 오정구 산단이 있기때문에, 질적으로는 매우 아쉬운 직장
심플하게 직장때문에 여기를 이사올까? 놉 !!
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) B
강남역 : 64분
여의도역 : 58분
시청역 : 52분
교통등급 : B
- 강남역까지와 거리가 가깝다고 하기에는 애매
- 하지만 주요업무지구와 1시간 컷으로 거의 갈수는 있는거리
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) A
대우유림 이안은 석천중하교 배정
학업성취도- 91% / 특목고 비율 4%(2.5%이상이면 좋은 학군) 로 높은 학구열 자랑
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) S
도보권으로 현대백화점,롯데백화점 부터, 이마트 뉴코아아울렛등 편의시설 정말 굿
5. 공급 S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 아직 저렴한 수준, 절대적으로 싸다는 생각이다.
2) 환금성 : 중층이상의 573세대도 환금성 충분, 부천내 사람들이 선호하는 단지
3) 수익률 : 투자금 3억으로 환산했을떄. 저점대비 2배의 가격으로 생각해본다면 매가는 충분히 13억 이상 갈수있다고 생각한다 그렇다면 3억투자금액에서 시세차익(13억- 8억=5억) 충분히 날수있다고 생각한다.
4) 원금보존 : 전세가율 63%로 저점이었을떄의 전세가율 보다 조금 더 높은수준
5) 리스크 대비: 전저점 1.3억 떨어졌을때, 최저 전세가로 떨어진다고 했을때 전세가 1억 감당가능
나의 투자 결론(매수 여부): 저환수 원리에 의거해서 내가 감당가능하고 가치대비 저렴하기때문에 매수 가능
✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수 원리에 입각해서 매물, 단지를 보니, 확실히 물건의 가치판단과 리스크 판단까지 이렇게 풀어써야 이해가 됨을 배웠다
