✅아파트명 : 율곡마을 주공 3단지 아파트 1994.05 2043세대
용적율 219% 건폐율 15%
선도지구 행위 허가 승인 2348세대 예정
23평(15)방2개/25평(18)방2개 /27평(18)방3개
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 : 군포시 종사자 수 115.375명 업체 수 26.843개
군포시 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구
교통 등급 : A+
산본역 도보 10분
강남역 56분(4-2)
여의도역 59분(버.-1-5)
가산디지털역 46분(4-1)/26분
구로디지털역 53분/38분
판교 38분 (버) 월판선 개통 시30분내 가능( 4- 월판선)
상암 디 59분(4-1-2.6)
마곡나루역 78분
-서울 주요 업무 지역 중 마곡 업무 지역 외 1시간 내 가능
-상암 업무 지역은 환승이 많은 관계로 많이 불편한 지역
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
군포시 학군 등급 B+
95%이상 0개 / 90%이상 0/ 85%이상 6개 / 80% 이상 2개
학군 등급 B+
홍진초 409명 20명
홍진중 85.4% 2.3%(0/과 4명)
산본 학원가 이용 가능
주변 주요 학원가 인 평촌 라이딩 기능
학군으로 군포시로 이사 오는 지역은 아니다.
학군 : 중학교, 학업 성취도 00%, 0등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
군포시 환경 등급: B+
이 마트
롯데 피드인
원광대산본종합병원
스타벅스 8개
상권 규모로는 주변에 안양시 동안구 비해 작은 규모
평일 생활 상권은 산본에서 주말에는 백화점 등 쇼핑을 안양 평촌으로 가는 수요가 많을 듯함
유흥가는 많은 지역은 아니며, 밤에도 안전 한편으로 아이 키우기 나쁘지 않는 곳
학년이 올라 갈수록 평촌 학원가 있는 안양시 동안구에 수요를 빼기는 곳
5. 공급 등급 A
1) 군포시 인구 수 : 25 만명
2) 연 적정 수요(인구 수x0.5%) : 1,250세대
(1년 : 1,250세대 / 3년 :3,750 세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2,214세대 (26년 0세대 + 27년 640 세대 + 28년 1574세대)
4) 연 평균 입주량 : 2,214세대÷3년 = 연평균 738 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 738÷1,250=0.234배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.234배 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 율곡주공3단지 23평 (방2)현재 매매 4.5, 전세 2.7억
5년 내 고점 매입 시: 21년 08월 매매 5.95억 전세 2억
5년 내 저점 매입 시: 23년 8 월 매매 3.36억 전세 2.15억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목 별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
강남역 기준 1시간 이내 A+/마트 ,쇼핑몰 .원광대종합병원 / 전고점 대비-24%
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상 1~3층,탑 층 제외 환금성 좋은 선호하는 단지
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
전저 점 매수 시 순 수익 11.4억
목표 수익률 현재 매수 시 매매 4.5억 전세 2.8억 투자금 1.7억
= 5년 후 매 6.2억 전 3.5억 (56%)
(담배꽁초 투자이기 때문에 늦어도 5년 후 상급지 갈아타기. )
수익 100% 1.7억 +전세 상승 분 0.7억= 2.5억
4) 원금보존 : 현재 전세가율 63% 로 낮은편은 아님으로 /
역 전세 대비 매매가 기준 10%준비
5) 리스크 대비:
역 전세 대비 매매가 기준 10% - 0.45억 준비 (전저점 3.36억)
공급 28년 5월(1072세대)
큰 영향은 없겠다.
주변 공급 의왕.시흥.수원공급이어느정도 있음 체크해볼것
비교평가
나의 투자 결론(매수 여부):
✅ 작성하면서 느낀 점 :
-선도지구 행위 허가 승인 2348세대 예정 가격이 반영이 된 걸까?
다른 선도지구 지정 지역, 단지와 비교.
-만안구 주공그린빌 (관악 역세권)과 비교 했을 때 교통 10분 차이 (월판선역 관악역 개통 전(27.12월)
연식이 2003년식 이라 매매,전세 약간 높은 수요 있는 단지이다. (시세트레킹)
율곡주공과 연식 차이가 있는데 매매. 전세가 비슷, 투자금 비슷
눌려 있던 곳 입지 가치와 안전마진이 더 많은 율곡주공 3단지를 투자하겠다.
직장
학군,
환경.
공급
율곡주공 3단지가 더 나은 가치로
투자 5년 기준 수익 100% 가정 했을 때 안전 마진이 더 있는 단지 ,전고점, 전저점 더 빠르게 상승 전환
전고점 이후 군포에서 인구를 빼앗기는 평촌에 신축 입주가 많았기 때문에 전세 매매 눌려 있었을 가능성 .높다.
-교통 호재가 있는 지역으로 gtx-c 금정역 (과천. 삼성역. 청량리) 직장,서울과의 접근성이 좋아질 것으로 본다.
-판교 직장 직결은 아니지만 인덕원 역 환승 30분 내로 정시성 확보
-과천지식정보타운 직장인 수요가 생길 수 있는 노선인 4호선 산본역으로 안양 동안구 보다 못하겠지만
수요가 있을 것으로 보인다.
-투자금 ,시점이 정확하게 정해진 상태가 아니기 때문에
-투자가 가능할 때 율곡 주공3단지와 , 주공그린빌 더 비교 평가 후 투자한다. 주변공급 체크후 전세 빼기
