✅아파트명 : 성동구 행당동 행당대림
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (A등급)
성동구 종사자 수 : 203,221명
사업체 수 : 41,665개
500인 이상 대기업수 : 21개
직장인 평균연봉 보다 거주민 평균연봉이 더 높아 타지역으로 일하러 가는 비율이 크기때문에
베드타운의 역활을 하는 지역
2. 교통 (A등급)
강남역 : 39분
시청역 : 21분
여의도역 : 30분
중심업무지구(강남, 시청, 여의도) 40분 내외로 접근가능
주요업무지구 (판교, 가산디지털, 마곡) 모두 1시간 이내로 접근가능
주심업무지구를 40분안에 모두 갈수 있다니 교통이 너무 좋다.
3.학군 (C등급)
학군 : 무악중학교, 학업성취도 80%, C등급
성동구는 학업성취도 85% 이상이 응봉동에 위치한 광희중학교 1개로, 학군이 약해 학군때문에 성동구를 선택하는 사람은 없을 것으로 생각된다.
4. 환경 (B등급)
환경 : 대형마트 (이마트왕십리점, 롯데마트 행당동점) 2개, B등급
성동구는 백화점은 없지만 가까운 강남에 위치한 백화점을 이용가능하고, 자연환경인 서울숲과 핫한 선호상권들이 많아 환경은 좋은것으로 생각된다.
5. 공급 (S등급)
1) 성동구 인구수 : 274,696명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 274,696명 * 0.5%=1,373세대
(1년 : 1,373세대 / 3년 : 4,119세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,957세대 (26년 0세대 + 27년 1,957세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,957세대 ÷ 3년 = 연평균 652세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 652 ÷ 1,373 =0.474배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
서울 전체 공급이 많이 부족한 상태이며 규제로 묶인 상태라 나오는 매물도 적고, 이에 따른 전세물량도 적다.
✅ 현장사진
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 행당대림 25평 현재 매매 15.7억, 전세 6억
5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 11.9억 전세 6.2억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 9.7억 전세 4.5억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
직전 상승장 이였던 22년 11.9억 대비 현재 32%가 오른 상태이므로 저평가는 아닌듯 하다.
2) 환금성 : O
연식은 26년차 이지만 3404세대 대단지에, 행당역 도보 2분거리인 초초역세권 단지이며, 롯데마트 행당점도 보도 4분거리 선호도가 높은 구축 대단지이다. 평소 거래량도 꾸준히 있는 편이라 향후 매도시 환금성에는 문제가 없어 보인다.
3) 수익률 : O
투자금대비 200%의 수익을 얻으려면 목표시세차익 19.4억원에 매수가 15.7억을 합하면 35.1억원 되어야하는데 하락장이 올수도 있지만 10년후면 거의 2배가 되므로 가능성이 충분하다고 판단된다.
4) 원금보존 : O
전세가율이 38%이면 너무 낮은편이지만 가치 있는 구축이므로 장기 보유시 원금보존은 충분이 가능하다 판단된다.
5) 리스크 대비: 필요함
서울 전체에 공급은 부족한 상태이지만 가격이 많이 오른 상태라 하락 리스크에 대비해야한다.
나의 투자 결론(매수 여부): N
현시점에서는 투자가 불가능하지만 다른 1~2급지 단지와 비교후 갈아타기 고려해 보려한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
1호기 매수때도 이렇게 가저환수원리를 자세하게 써보며 투자했더라면 하는 아쉬움이 남았다.
막연히 가치가 이 단지가 더 좋아서로 끝내지 않고 가저환수원리를 꼼꼼히 따져보고 비교분석하는 습관을 만들어야겠다.
집앞 서울숲에서 한가로이 산책할수 있는 그날이 빨리 오기를 바라며 1~3급지도 앞마당을 꾸준히 만들어야겠다.
아자 아자 화이팅!!!
