앞마당이 아닌 곳 아파트구매해도 될까요?
- 부동산Q&A
- 24.01.11
안녕하세요.
톡톡간장입니다.
이번에 실준반 강의를 듣다가 광명 관련 내용이 있어 광명 철산동에 있는 한아파트를 보게 되었습니다.
구축이지만 입지(역7분, 도로 건너 초등, 중등있음)가 월등하고 30평에 중간층. 6.8억 급매 물건이였고 전고점 대비 하락도 30프로되고 60프로 넘는 전세가률입니다.
가치 대비 싸다는 생각이 들었습니다.
그래서 문자로 매물문의하고 아실로 가격 가격조회하니 현 매도자는 상승장에 9억으로 이아파트를 산거 같고 현재 5.6억 전세입자가 2월 중순 나갈 계획이 있다고하네요.
전세 맞출려면 시세보니 4.0~4.1억 맞출 수 있을거 같더라구요.
수리는 되어있다고 하나 부사님도 집주인 말만 들었다고해서 수리가 얼마나 필요한지 모르겠습니다.
좋은 물건이 급매로 나온거 같은데
리스크로 1)다음 세입자 구하기까지 너무 시간이 촉박합니다. 잔금을 치룰 수 없을거 같습니다.
2) 구축이긴 하지만 재건축 할 수 없는 용적률을 가지고 있어 리모델링 가능한 상태라서 주변 대비 더욱 저렴한 것 같은데 추후 공급이 많이 예정된 광명에서 역전세 가능성이 있을거 같습니다.
3) 단지 관리가 잘되어 있지는 않아서 인지 옆 신축단지의 20평대보다 선호도가 낮을거 같아 전세 내기가 더 어렵지 않을까도 합니다.
아파트와 사랑에 빠지지 말고 투자기준을 지켜야하는 것을 알겠는데 너무 싼 가격에 투자욕구가 넘칩니다.
좋다고 대출 다끌어서 하지 말라고 하신 자모님의 말씀도 생각납니다.
매물임장 약속을 잡기전 문의를 들려봅니다. 매물임장하면 더욱 그 아파트를 구매하고 싶을거 같아서입니다.
댓글
안녕하세요 톡톡간장님 :) 가슴 떨리는 급매 물건을 만났을 때의 그 심정..이해가 갑니다. 하지만 글 제목을 보니 광명이 앞마당이 아닌 것으로 이해했습니다. 앞마당이 아니라면 지역과 단지의 가치에 대해 제대로 알기가 어렵습니다. 그럼에도 너무 싸다고 생각하는 가격이라면 매수하고 싶어지는 게 사람 마음인데요.. 우리는 가치 대비 싼 가격의 자산을 꾸준히 모아가는 투자자이고, 이를 위해 가치를 정확히 알아야만 싼 가격인 지 확신할 수 있습니다. 저라면 너무 조급하지 않게 해당지역을 먼저 앞마당으로 만들고 배운대로 투자기준에 맞게 매수를 고려해볼 것 같습니다. 가치를 모르면 자산을 지키기 힘들기 때문입니다. 급매는 언제든 다시 나올 수 있기에 조금만 여유를 두시고 고려해보시는 건 어떨까요! 좋은 하루 보내세요 :)
안녕하세요 톡톡간장님 :) 광명 아파트에 매수에 대해 고민이 있으시군요! 우선 결론부터 말씀드리면, 매수하실 순 있지만 그다지 추천하진 않는다는 입장입니다. 싸고 비싸고의 문제를 떠나 부동산 투자에서 가장 쉬운 것이 매수입니다. 물건이 가치를 찾아갈 때까지 긴 시간을 기다리는 것이 정말 쉽지 않기에 보유부터는 다른 영역입니다. 싸다고 생각해서 샀지만, 이 물건이 계속 보합 내지 하락의 흐름을 가져간다면 가져갈 수 있을까요? 그렇기 때문에 해당 지역, 단지의 가치를 명확히 알고 투자하는 것이 중요합니다. 가치를 제대로 알지 못하는 상황에서 내가 원하는 흐름대로 가지 않는다면 원하는 수익을 보기 전에 팔 가능성이 높기 때문입니다. 물론 이 단지가 오를 수 있습니다. 후회는 될 수 있겠죠. 하지만 준비가 되어 있지 않았기 때문임을 인정하고 다음 기회가 찾아왔을 때는 꼭 잡겠다는 생각으로 앞마당을 만들어가시면 됩니다. 경우에 따라선 광명보다 더 좋은 곳에서 기회를 잡을 수도 있습니다. 1) 세입자 퇴거가 2월 중순이라면 약 한 달 반 정도 남았고 중간에 설 연휴도 있습니다. 명절 이전에는 사람들이 잘 돌지 않기 때문에 사실상 남은 시간은 한 달 남짓입니다. 잔금을 칠 수 없는 상황이라면 리스크가 너무 큽니다. 2) 천지개벽 중인 광명이기에 전세 수요는 다소 빠져나갈 수 있다고 생각합니다. 과연 내가 역전세까지 감당할 수 있는지까지 보고 접근하셔야 합니다. 3) 돈에 맞춰서 들어오는 임차인 수요는 분명 있겠지만, 결국 경쟁력을 갖춰야만 전세를 뺄 수 있습니다. 주변에 신축이 많아진다면 더더욱 그렇습니다. 수리가 완벽해야 할 것이고, 전세금이 매력적이어야 합니다. 우리가 배운 전세 레버리지 투자, 시스템 투자를 하기 위해선 지속적으로 전세금이 상승하면서 현금 흐름이 발생해야 하는데, 말씀하신 구축은 재건축까지 바라보는 연식인 듯 합니다. 추후 재건축 호재에 따른 시세차익이 발생할 순 있지만 굉장히 오랜 시간이 걸리는 영역이고, 그 사이 많은 돈이 묶일 수 있다는 점은 감안하고 투자로 고려하셔야 합니다. 그렇다고 투자하면 안 된다 이런 이야기는 아닙니다. 장단점이 있으니 그걸 알고 투자를 하셔야 한다는 이야기입니다. 6.8억에 4.0억이면 2.8억 정도의 투자금이네요. 적지 않은 돈이 들어가는만큼 많은 고민 해보시길 바라고, 방향성이 잘 잡히지 않는다면 내 자산, 재무 상황 등을 종합적으로 고려하고 코칭해주는 월부 투자 코칭을 받아보시는 것을 추천 드립니다 :)
톡톡 간장님 안녕하세요 :) 강의를 들으며 궁금한 내용들에 대해서 직접 현장으로 가보시는 모습 멋지십니다. 간장님의 질문을 보며 몇가지 생각들이 들어 작성해 보려고 합니다. 첫째. 잔금이 감당이 되지 않는데, 잔금 기간이짧은 경우 보통 매도자가 전세보증금이나 신규아파트 계약금 등 급하게 돈이 필요한경우 일반적인 매물보다 저렴하게 물건을 내놓기도 합니다. 그러나, 간장님이 말씀하신대로 기간이 얼마 남지 않고 잔금 기간이 짧아 걱정이 되신다면 내가 계약금을 냈는데, 전세자가 구해지지 않고 잔금이안되서 계약금을 포기해야 할 수 도 있다는 리스크가 있습니다. 둘째. 6.8억 절대가가 입지대비 저렴한 것 같다 라고 추론을 하시는 상황입니다. 6억이라는 돈은 큰돈이기에 추론이 아닌 확신을 가지고 해도 공급이 있을 때 전세가가 떨어진다면 마음이 불안합니다. 광명을 제대로 앞마당을 만들면서 내가 할 수 있는 최선의 투자 중 가장 좋은 투자 라면 역전세가 나더라도 기다릴 수 있습니다. 최소한 현재 가격으로 들어갈 수 있는 6.8억 기축 아파트들을 찾아보며 비교평가를 통해 가격의 저평가에 확신을 갖아보시길 추천드립니다! 그리고 스스로 확신을 갖더라도 보지 못한 리스크에 대해서, 맞게 가치를 파악했는지에 대해서 투자전에 매물 문의를 통해서 확인하는 과정을 거쳐보셨으면 합니다! 간장님의 투자생활을 응원드립니다!