[9체적 ㅂ1전으로 5을도 1보 나아가조 리보플라빈] 2주차 강의 후기2

안녕하세요 활력나눔, 비타민 투자자가 되고싶은 리보플라빈 입니다.

3주차 오프강의를 수강하면서 2주차 강의 수강이 조금 밀리면서 이제야 후기를 작성하게 되었어요.

강의에 앞서 “세상에 있는 사람들 롤모델 삼아라”, “불가능한 정도의 일을 이루려면 선택과 집중사이에서 포기 이다”, “나에게 가장 중요한 것을 성장영역으로 포커싱하고 나머지는 관리영역으로” 두라는 말이 정말 인상 깊었는데요.

미래의 목표를 설정하고 비전보드를 작성하며, 어느 정도는 통제와 실현이 가능한 선에서 작성하는 것이 중요하다는 생각이 들었으며, 이 과정에서 포기란 부정적인 것이 아닌, 지혜로운 선택임을 알 수 있었습니다. 덧붙여 목표를 향해 나아가는 길에서 성장영역을 꾸준히 반복하고 훈련하여 관리영역을 넓혀 갈 수 있도록 노력하는 것이 중요하겠다는 생각도 들었습니다.

2-1 반드시 알아야 하는 부동산 가격을 결정하는 핵심 요소

부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는 복합적인데 부동산 가격의 선행지표를 아는 것이 중요하다고 하셨습니다. 또한 역사의 흐름안에서 변하는 것과 변하지 않는 것을 아는 게 중요하다고 하시며 "최고의 투자 물가 상승에 초월하는 수익을 얻는 것, 좋은 투자 물가 상승과 함께 자산이 상승하는 것, 최악의 선택 자산이 없는 투자(근로주의) 투자하는 과정에서 겨울 만날 지 모르지만 그래도 시장에 참여해야 한다. 안 그러면 인플레이션에 얻어 맞는 것이다." 는 부분이 인상 깊었고, 지금 투자 환경에 있음에 안도감과, 강의를 통한 나의 방향성에 대한 확신으로 감사의 마음을 느끼게 되었습니다.

2-2 너바나 레시피

가저환수원리 투자 원칙은 몸에 문신을 새기라고 말할정도로 중요한 원칙인데, 실전 투자에서는 잊어버리기 마련이다. 중요하다고 그렇게 필기를 하고 강조를 했음에도 말이다.  이번 강의를 들으며 눈에 보이는 곳에 두고 의식적으로 떠올리는 연습을 해보고자 한다. 이번에는 원금보존과 리스트관리 부분이 인상깊었다.

원금보존

절대 잃지 말라는 워런버핏의 투자 원칙처럼 원금보존의 중요성에 대해 말씀하셨다.

투자를 하기 전 내가 이 투자를 통해 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마 일지 생각해보며, 안전 마진을 얼마인지, 역전세로 인해 원금 손실은 없을지 의식적으로 체크하는 습관을 가져야겠다고 생각이 들었다. 

그리고 “부동산 투자자는 주식 투자자와 달리 느긋해야 한다”, “결과는 판단 할 수 없지만 원인은 통제 할 수 있다”는 말씀에 공감이 갔다. 지난 19년 23년 역전세로 투자판을 떠난 선배, 동료의 이야기를 들으면서 결국 내가 투자한 물건에 대한 객관적 가치 판단과 더불어 싸게 또는 적당한 가격에 사서 보유하고 있다면 하락장에서도 흔들리지 않고 상승장에 매도하면서 원금보존은 저절로 따라온다고 이해했다. 

"뉴스를 보며 흔들리기 보다는 책을 읽는 습관이 훨씬 좋다"는 말씀도 인상적이었는데, 내 투자 의사결정에 있어 내 기준이 있어야 하는데, 뉴스에 일희일비 하다보면 결국 남들의 기준에 맞추게 되는 우를 범할 수 있다는 말이 세게 와 닿았다. 내 기준이 명확해지고 단단해지기 까지는 너바나님의 투자 기준을 따르면서 내 것으로 내재화 하는 과정을 거쳐야 겠다고 생각했다.

리스크관리

통제 불가능한 리스크는 투자해서는 안 되며, 감당 가능한 리스크는 지혜롭게 대처할 것. 1호기 투자를 하면서, 먼저 투자코칭 레버리지를 통해 가치있는 단지를 잘 골라냈는지, 가의 가용자산은 얼마이며, 대출 여력은 어떻게 되는지, 해당 투자의 마지노선을 어디까지인지 알아보고 대응할 수 있었다는 것이다. 조건과 가치가 있는 물건임에도 잔금 리스크가 있었던 만큼, 기대 전세금보다 낮은 가격에 세를 놓았음에도 불안하지 않았던 것은 최악의 상황에 대한 시나리오가 맞춰져 있었고 대응이 되어있었기 때문이다. 결국 통제 가능한 리스크 였기에 좋은 투자를 할 수 있었음을 복기 할 수 있었다.

가장 큰 리스크는 잘 모르면서(무지) 조금한 마음에 섣부른 선택을 하는 것이다. 이를 예방하기 위해서는 먼저 내가 하는 투자가 무엇인지 잘 알고, 수익률을 계산하고, 환금성이 어떠한지 알아야 하며, 늘 최악의 상황을 가정하여 감당가능한지, 이 투자의 편익과 비용은 무엇인지 생각하고 매수 할 수 있어야한다

투자할 때 실 수 하는 게 주변 사람들의 돈을 건드려고 하는데 절대 그래서는 안된다고 말씀하셨다. 큰 사기에 휘말려 형사, 민사 소송을 겪은 형제와, 15년 전 가격보다 떨어진 빌라 건물 때문에 노후 연금이 지급되지 않는 어머니를 돕고자 하는 마음이 있었는데 이 마음을 섣불리 실행해서는 안 되겠다고 다짐하게 되었다. 투자 코칭을 통해 어떻게 하면 간접적으로 도움을 줄 수 있을지 지혜를 얻어보아야겠다.

사계절(원칙)은 바뀌지 않는다, 다만 기온의 정도(기준)는 변할 수 있다. 바뀌는 기준에 혼란스러워 하는 분들이 많아서 그런지 이번 강의에서도 다루어 주셨다. 부자가 되길 바라는 마음(본질)은 그대로지만, 그렇다고 변해가는 시장의 상황을 반영하지 않을 수는 없다는 말씀에 큰 공감이 갔다. 변화하는 시장에 맞게 부자가 되는 방법도 변하는 법인데, 그렇다면 지혜롭게 전략과 기준을 수정해나가야 하는 것이 인지상정이라고 생각한다. 너바나님의 말씀대로 1년에 꼭 1번은 열기를 꾸준히 수강해야겠다고 생각한다.

2-3  부동산 전망과 부동산 투자 잘하는 법

미래를 예측 할 수 없는 것! → 할 수 잇는 것과 할 수 없는 것 인식하기

→ 시장전망을 하는 것은 불가능 :: 좋은 때나 나쁠 때나 내가 할 수 있는 것 하기

※ 어떤 파도가 올지는 알 수 없지만, 어떤 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 것은 할 수 있다.

정권이 바뀔 때 마다 규제와 완화 사이클을 거쳐왔고 반복되고 있으므로, 시장을 겪어본 사람으로서 중요한 것은 살 수 있을 때 사는 것이며 앞으로 기회를 점점 줄어들고 있다는 점이 인상 깊었다.

시세차익 부동산의 종류에 대해, 알아보며 아파트를 고집하는 이유는 투자원칙(가저환수원리) 측면에서 가장 장점이 많고 리스크가 적기 때문이다. 그리고 월세 수익의 함정을 조심하자(가치가 계속 올라가는 자산인지 판단하여 조심스럽게 접근)

여러가지 유형의 시세차익 투자를 통해 얻은 것은 노력과 수익은 별개의 문제라는 것. 규제라는 리스크를 피하는 것보다 지혜롭게 대응하여 기대 수익을 높이는 게 중요하다는 점과, 통제 가능한 노력과 인풋의 우직함이 오히려 빠른 길임을 알고 늘 성과보다 성장에 포커싱하는 것이 중요 하다고 깨 닳았으며 앞으로 적용해보고자 한다.

2-4 실제 투자 사례 및 세금 대응하는 법

여러가지 투자사례를 말씀하시며 겪었던 경험과 그를 통해 얻은 깨닳은 것들을 나누어 주셨다. 결국 10억 달성한 사람들은 하락장에 모두 떠날 때에 투자를 시작하거나 인내를 갖고 버틴 사람들이었다. NH 1% 부자 보고서에서도 높은 비중의 사람들이 부동산 자산가이며, 부자가 되는 방법은 심플했다. 투자원칙을 가지고, 기준을 배워 실행하며 꾸준히 내재화 하며 투자하는 것. 시장과 주변의 속삭임에 귀기울이지 않고 흔들이지 않는 단단한 마인들을 가지고 우직하게 나아가며, 공포 속에 매수, 환호 속에 매도 할 수 있는 믿음과 용기를 가질 수 있도록 환경속에서 독강임투인을 단려해 나가야 겠다고 생각이 들었다.

배우면서 모으고, 불리고, 부리며, 목표를 달성해가는 시간 동안 단순히 불리는 방법만 배우는 것이 능사가 아니라는 점을 알게되었다. 모으고 불리는 만큼 지키는 것도 중요하다는 것을 깨 닳았고, 앞으로 정책이나 규제 세금정책과 관련해서도 공부가 필요하다는 생각이 들었다.

끝으로 우리는 생각한 대로 된다는 클로징멘트처럼 환경과 배움에 확신을 갖고, 의심하지 않고 우직하게 나아가는 투자자가 될 수 있도록 노력하겠습니다.