🚀 [강의 후기 2탄] 잃지 않는 투자를 위한 나만의 기준과 리스크 관리법

🧘 투자 마인드 & 커리어 밸런스

주체적인 삶을 살기 위해 타인의 시선에 휘둘리지 않고, 철저히 계획된 루틴 속에서 움직입니다.

• 🚫 타인의 욕망을 욕망하지 않는다: 남들의 기준이 아닌, 내가 정의한 성공을 향해 간다.
• 🎯 선택과 집중 (포기의 미학): 내가 하고 싶은 걸 다 하려면 동시에 할 수 없다. 버릴 것은 과감히 포기한다.
• 🦁 실행력과 정면돌파: 할 수 있으니까 한다! 변명하지 않고, 문제는 절대 회피하지 않는다.
• 📈 나만의 투자 룰: 확실한 투자 기준을 세우고, 내가 잘 아는 것에만 투자하며, 절대 잃지 않을 자신이 있을 때만 진입한다. (계획 - 전술 - 실행 순으로 움직임)
• ⚖️ 투자와 커리어의 병행 (주 34시간 확보):
  • 나에게 가장 중요한 것 = 투자 + 커리어
  • 주 34시간을 투자하여 각각 17시간씩 똑똑하게 배분한다.

  • 천천히 꾸준히! 매일 조금씩 될 때까지 하는 것이 핵심이다.

     

🏢 부동산 가격을 움직이는 단기적 4대 요소

부동산의 단기 가격 변화는 본질적인 가치와 시장의 심리, 공급에 의해 결정됩니다.

1. 가격 저평가 여부 (가치 > 가격 상태인가?)
2. 매수 및 매도 심리

3. 입주 물량 (공급)

    

🛡️ 절대 잃지 않는 "저·환·수·원·리" 투자 원칙

1️⃣ 저 : 저평가 (Value)

• 같은 가격이라면 더 가치 있는 물건을, 같은 가치라면 더 낮은 가격의 물건을 산다.

   

2️⃣ 환 : 환금성 (Liquidity)

• 나중에 매매가 잘 될지 반드시 미리 생각하고 매수한다.

• ⚠️ 매수 금지 타깃: 나홀로 아파트, 1층, 2층, 3층, 탑층은 피한다.

   

3️⃣ 수 : 수익률 (Return)

• 수익률 공식: 수익금 / 투자금 (매매가 - 전세가)
• 나의 기준: * 연 20% 이상의 수익을 낼 수 있는 물건만 진입한다.
  • 투자금 대비 5,000만 원 이상 수익을 낼 수 있어야 하며, 총수익 3억 원 이하짜리는 사지 않는다.

  • 이 기준을 충족할 때까지 인내하는 것이 중요하다.

     

4️⃣ 원 : 원금 보존 (Safety)

• 저평가 타이밍(무릎 이하)에 샀는지 점검하고, 믿음으로 인내한다. 내가 산 모든 게 다 오르진 않는다.
• 핵심 타깃: 앞으로 전세가가 오를 수 있는 곳, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다.

💡 부동산의 가치 = 토지가치 + 건물가치 (위치 변동이 불가능한 토지가치가 올라가야 건물 가치의 감가상각을 메울 수 있다. 가치 있는 부동산을 샀다면 엉덩이를 무겁게 하고 기다려라.)

5️⃣ 리 : Risk 관리; Danger와 Risk의 분리

• ❌ Danger (통제 불가능): 가치가 없는 것, 내가 통제할 수 없는 시장의 영역
• ⭕ Risk (통제 가능): 입주 물량, 역전세 등. 역전세가 날 때 잘 버텨내는 체력이 실력이다. (전세금은 안전하게 5%씩만 올리기)

⚠️ 역전세가 발생하는 3대 상황 (주의 깊게 살필 것):

1. 급격하게 전세가가 상승한 직후
2. 주변 입주 물량이 폭발적으로 증가할 때

3. 전세대출 규제가 심해지거나 금리가 급격히 오를 때

    

📊 실전 매수 기준 & 적정 전세가율

• 📌 절대 공식 (투자 기준): 현재 전세가 × 2배 ≥ 현재 매매가 ➔ 이 조건이 충족되면 원금 보존 확률이 극도로 높아진다.
• 지역별 적정 전세가율 가이드라인:
  • 서울: 55%
  • 강남: 45%
  • 지방: 70%

📋 부동산 매수 전 최종 체크리스트 (Checklist)

• [ ] 수익률 검증: 이 물건은 내 목표 수익률에 적합한가? (연 20% 수익률 도달 가능 여부)
• [ ] 하방 경직성: 이 아파트 값은 떨어지지 않을까?
• [ ] 최악의 시나리오: 최악의 상황에서 이 물건은 과연 얼마까지 떨어질까?
• [ ] 안전마진: 이 물건의 안전마진(가치와 가격의 차이)은 확실히 얼마인가?
• [ ] 공급량 계산: 해당 지역의 적정 공급량이 유지되는가? (적정 공급량 = 인구수 × 0.5%)

👀 2강 후기

낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리자!

1강을 듣고도 제일 내가 주의해야하는 부분이 조급해하지 않는 거였는데 항상 투자는 보면 조급하면 안된다. 

주식을 할때도 좋은 주식을 싸게 사서 기다리는 투자 전략법으로 진행을 하고 있는데.. 부동산도 똑같다. 

그래서 내가 전업 투자보다는 커리어도 신경을 같이 써야 한다고 생각했던 것이다. 

시드가 많아서 여러 물건을 진행할 수 있는 상황도 아니고 한채를 사면 모든 시드가 부동산에 들어가게 되는데 그러다보면 무조건 계속 쳐다보게 될 것이다. 나는 성격이 좀 급하다. 그래서 계속 쳐다보다보면.. 조급함이 생기고 시야가 좁아질 수 있을 것 같다. 내 성격을 잘알고 있기 때문에 투자를 하고 나서 환기 시킬 무언가가 필요하다. 다행히 커리어가 그 부분인데. 아직 커리어에 대한 욕심을 내려 놓고 싶지 않기 때문에 이 부분도 잘 챙기면서 이직도 하고 연봉도 올려서 시드를 더 키워갈 수 있도록 하고 싶다.

화이팅!!!