✅아파트명 : 래미안원베일리 (2023년, 2,990세대)
✅위치(지도) : 서초구 반포동
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
서초구 종사자 수 : 487,976명 / 사업체수 71,958개 (서울 2위)
서초구 직장 등급 : S등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
Door to Door / 고속터미널역 (3,7,9호선 트리플)
강남역 : 21분 (2개정거장, 1회환승)
여의도역 : 21분 (3개정거장)
시청역 : 37분 (11개정거장, 1회환승)
교통등급 : S등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 신반포중학교, 학업성취도 92.7% (특목고 진학수 4명), S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 신세계백화점 강남점 (500m), 대형마트 1개 (킴스클럽 강남점), A등급
+한강뷰 프리미엄, +서울성모병원, +@뉴코아아울렛 강남점 (명품입점)
→ 신세계강남점 전국 매출 1위!
5. 공급
- 서초구 3년입주 합계 : 6,291세대 (26년 5,584세대 + 27년 707세대 + 28년 0세대)
*서울시 3년입주 합계 : 37,879세대 (26년 17,361세대 + 27년 10,846세대 + 28년 9,672세대)
→ 서울시는 하나의 권역이라서 전체적으로 입주 체크
→ 서울시 수요량 : 1년 48,155세대, 3년 144,509세대 (아주아주아주 부족)
1) 서초구 인구수 : 41만4천명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,080세대
(1년 : 2,080세대 / 3년 : 6,239세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,291세대 26년 5,584세대 + 27년 707세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,291 세대÷3년 = 연평균 2,097 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,080÷2,097 = 1배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 래미안원베일리 25평 현재 매매 40.7억, 전세 13.9억
5년 내 고점 매입시: 26년 2월 매매 49.5억 전세 25.9억
5년 내 저점 매입시: 23년 6월 매매 25.7억 전세 10억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가 x
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 전고점
4) 원금보존 : O
- 전세가 10년 후 2배 (지방은 1.5배) 되었을 때 매매가가 보존 되는지 확인 : O
- 전세가 적정한지 살펴보기 (서울 55%, 강남 45%, 지방 70%) : 전세가율 34%, 적정전세가율보다 11%낮음
5) 리스크 대비: 서초구를 포함한 서울 전역에 3년 내 공급이 부족함 O
26년 공급 과다, 27년-28년 인접 지역까지 공급 부족 심각, 공급으로 인한 리스크는 극히 낮은 상황으로 예상 됨.
나의 투자 결론(매수 여부):
저평가(X) 환금성(O) 수익률(x) 원금보존(O) 리스크대비(O)
가저환수원리 투자원칙 중 저평가는 아니지만, 가치가 매우 높은 단지로 전고점을 넘어도 앞으로 배 이상의
수익이 있기 때문에 감당 가능하다면 매수 가능 하다.
현재는 감당이가능 하지 않기때문에 매수는 할 수 없지만, 앞으로 갈아타기를 통해서 훗날 실거주를 꿈꿔본다.
마이 드림하우스 ♡
✅ 작성하면서 느낀점 :
래미안원베일리는 서초구의 1등 생활권 랜드마크 단지로 지역 내 가격을 리딩 하고 있다.
직장, 교통, 학군, 환경의 모든 입지 조건을 다 갖춘 가치가 있는 지역이며,
23년 브랜드 신축 대단지로 한강프리미엄을 갖고 있고 소득 수준이 높은 사람들이 거주하는 커뮤니티를 갖고 있는,
누구나 살고 싶어하는 선호도 높은 가치가 있는 단지 이다.
서초구 반포동은 역세권 (반경 500m)안에 모든 단지가 들어오며
강남 접근성이 30분 이내로, 3대업무지구 1시간 이내로 이동이 가능 할 정도로
대한민국 최고의 입지를 가진 가치 있는 곳이라는 것을 입지분석을 통해서 명확하게 확인 할 수 있었다.
우리 32조와 함께 임장을 통해서,
거주하는 사람들의 모습과 지역의 분위기와 환경을 눈으로 보고 발로 밟으면서
우리나라 최고의 입지를 가진 이 지역을 입지분석한 요소 들을 다시 한번 확인하며
우리가 가진 원대한 꿈과 목표를 마음에 품고 꾸준히 나아갈 원동력이 되는 시간을 가져야겠다 : )
(반포동 너무 좋아서 울 조원분들 꼬오옥 함께했으면 좋겠어요♡)
