안녕하세요 개로밍입니다.
오늘은 길지만 조금은 늦은 1호기 경험담을 공유드리려 합니다.
대학졸업 후 바로 취직하고 교대근무를 하는 직업이라
20대 당시 또래 아이들보다 더 수입이 많은 편이었습니다.
비싼 백화점 화장품, 3일 다녀오는 프랑스여행, 유지비용이 많이들어가는 취미생활까지
내일은 없는 것처럼 월급이 나오면 카드값으로 나가기 바쁜 시절이었습니다.
직장생활 7년 차, 꼬박꼬박 꽂히는 월급으로 마치 내가 잘산다는 착각에 빠질때 쯤,
외상으로 질병휴가를 1년을 쓰며 침상생활을 하게되었습니다.
반년이 지날때 쯤, 통장에 잔고가 없다보니 필수 생활비가 부족하여
아빠에게 생활비를 차용하는 상황까지 이르게 되면서
‘내가 잘못살았구나’ 라는 생각이 들었습니다.
가치있는 실물자산의 중요성을 깨닫다
정신차리고 복귀 후 월급으로 마이너스 통장, 아빠 차용금까지 갚는데 6개월이 걸렸고
직장생활은 8년차인데 1억도 모으지 못하고 결혼을 하게되었습니다.
경기도가 직장인 남편, 서울이 직장인 저에게 선택권은 2019년 당시
서울전세 VS 경기신축이었습니다.
신축이 좋아서 주담대를 받고 4억짜리 분양권을 매수해 신혼생활을 시작하였어요.
주담대를 더 받을 수 있었지만 대출은 독이라고 생각했습니다.
그 생각이 추후 자산격차를 더 벌이는 결과가 되었죠.
결혼하자마자 서울, 경기까지 집값이 미친듯이 오르기 시작했어요
18년도 대출을 풀로 받아 동대문구 대장을 7억에 매수한 동기와
19년도 대출 1억을 받아 경기도 외곽신축4억을 매수한 저와
상승장시기에 자산격차가 엄청나게 벌어진 것을 알고 충격에 빠지게 되었습니다.
제 동기는 2년만에 매수금액이 전세금과 같아지면서 투자금이 0이 되었습니다.
종잣돈은 나와 같았었는데
이건 뭔가 잘못되었다는 생각을 하기 시작했어요
자산을 어떻게 불려야 하고 좋은 부동산은 어떻게 사면 되는지
주식투자 실패도 하면서 방법을 궁금해만하며 2년이 지나갔습니다.
서울입성을 목표로 잡았지만 방법을 몰랐던 제가
우연히 너바나님의 열반기초반을 수강하게 되었어요
강의 내용은 정말 충격 그 자체였습니다.
이렇게 돈을 번다고?
이렇게 부동산 공부를 하는 거였다고?
왜 나한테 아무도 가르쳐주지 않았지?
충격을 금치 못하며
서울 1호기를 하고 싶다는 열망에
빠르게 월부생활에 적응해 나갔어요
📍잘한점 : 적은 수익이지만 그래도 시장에 참여했다…
📍잘못한점 : 대출은 무조건 나쁘다는 믿음
0호기 내가 생각한 매매가격을 내려놓고, 시장이 받아주는 가격으로 협상하다
0호기를 더 좋은 자산의 1호기로 갈아타려하시는 모든분들의 고민인것 같습니다.
저 또한, 0호기를 매수하고 1호기를 해야하는 상황이었습니다.
실거주가 선호되는 경기도신도시는
당시 갱신권 1년 남은 전세입자가 계셨던 상황이라 RR이었지만 실입주가 바로 불가하여 1등 물건이 아니었고(세입자와 협의해봤지만 실패ㅠㅠ)
부동산에 집을 내놓은지 6개월이 지나도록 보러오는 사람이 없었어요.
돈독모에서, 강사와의 만남에서, 조장님들과도 0호기 매도방법에 대해 계속 논의했었습니다.
그런데 답은 하나더라구요
0호기보다 더 좋은 자산 취득이 목표라면 내가 생각하는 욕심의 매매가를 내려놓고
시장이 받아주는 최저가격으로 거래하고 더 좋은 자산으로 갈아타야 한다.
튜터님과, 주변 동료분들 덕분에 무조건 고점에 팔지 못하며
더 좋은 자산으로 갈아타는것이 더 가치가 있음을 알게되었습니다.
부동산에 내 놓은지 7개월만에 4천 네고해주면 매수하겠다는 매수자가 나타났고
남편이 고집하던 N억 매수가를 내려놓고 매도를 완료하게 되었어요
남편한테 얼마나 핀잔을 들었는지.. 너무너무 서러웠습니다.
하.지.만. 4천만원 네고당한거 내가 서울에서 8천만원 벌고만다라는 다짐을 했습니다.
그렇게 25.08 1호기를 할 수 있는 종잣돈이 마련되었습니다.
📍잘한점 : 매도가 고집하지 않고 경기외곽신축빠지기전에 매도하여 투자금 마련
📍잘못한점 : 부사님께 휘둘리며 매도 마무리한 점, 다른 부동산에 적극적으로 매물홍보 안한 점
몰입하며 강의내용을 적용해나가다
2024.10 월부에 입성하여 2025.10 1호기 계약을 완료하기까지 강의수강을 지속했습니다.
‘서울 1호기’라는 목표로 수도권 앞마당을 늘려갔어요
모의투자에서 저가치 단지를 1등으로 뽑기도하고
남양주 진접 오지에 있는 단지까지 단임도가보고
I형 인간이 부동산 사장님께 이끌려 이곳저곳 가보기도 하고
힘들었지만 절대 잊을 수 없는 경험들을 했습니다.
어디서 이런 경험들을 가르쳐 줄까요?
학교..직장.. 그 어디에서도 알려주지 않았습니다.
월부를 통해 저는 현장에서 자본주의를 배웠던 시간이라고 생각합니다.
독강임투 / 목실감 / 직장교통학군환경공급 / 비교평가
부린이가 흡수해서 바로 적용하기 어려웠지만
실전반에 도전해보고 튜터님, 좋은 동료분들을 덕분에 조금씩 성장할 수 있었다고 생각합니다.
(feat. 첫 실전반에 정신없이 웅엥웅하고 있었는데 아낌없이 도와주신 프메퍼 튜터님, 함께해주신 스리링조장님, 덤블도어님, 케빈님, 달콤생님, 그린블루님, 소소행복님 감사드립니다)
📍잘한점 : 1호기 투자까지 강의 쉬지 않은 점, 현장에 부딪혀보려 노력한 점
📍잘못한점 : 1년 동안 투자는 먼 훗날이라 생각하며 앞마당 투자후보관리에 소홀함
카운트다운 10/15, 5일장이 열리다
25.08 N억대의 투자금으로
3급지 물건부터 찾기시작했지만
날씨처럼 뜨거운 시장을 맞이했습니다.
한 달 잠시 방황하던 찰나
매매가 상승이 빨라 투자후보가 매수가 불가하다면
바로 한단계 급지를 내려 바로 찾아봐야한다
라는 말씀을 듣고 속은 쓰리지만
4급지 선호 단지부터 매임하기 시작했습니다.
이 정도면 좋은건가? 라며 비교평가에 빠진사이
10월이 다가왔고
조정지역지정 및 토허제 확대라는
규제가 터졌습니다.
사실 규제적용이 이렇게 빨리 될줄은,
매매가 상승이 이렇게 빨리 오를줄은,
시장에 처음 참여하다보니 몰랐기에 당황스러웠습니다.
저는 월부에 들어오기 전, 실거주목적의 다른 0호기가 있었기에
실거주 불가로 5일장안에 투자를 해야만 하는 상황이었어요
미숙하지만 최고의 선택은 아닐지라도 최선의 선택일 것이다
처음부터 완벽할 수 없다라고 되세기며 전임, 매임을 이어나갔습니다.
📍잘한점 : 투자금 범위 벗어나자마자 바로 한단계 낮은 투자단지 찾아본 점
📍잘못한점 : 시장변화에 휘둘려 투자 결정을 미뤘던 점
1순위 매물이 날아가다
전임 매임으로 투자단지를 찾으면서 H 단지의 급매를 찾게 되었습니다.
부산에 거주중인 매도자가 이번 규제로
빠르게 물건을 정리하길 원하는 상황이었습니다.
시세보다 1억이 저렴한 물건이라
규제가 나오면 이렇게 거래가 되는구나 직접 체험했습니다.
그런데 문제는 세입자가 여행중이라 집을 볼 수 없었고
집을 못보면 계약하지 않는다라는 기준이 있어 고민되었습니다.
일단 보류 후 투자금에 맞는 B단지를 추가 매임하고
집으로 돌아와 최종 투자후보를 정리했습니다.
1등 매물 (H 단지)
- 저평가 : 시세대비 1억 저렴, 전고점 도달X
- 환급성 : 생활권 준신축단지, 중층 84
- 수익률 : 생활권 선호단지, 1억 저렴하게 매수한다면 수익률 양호
- 원금보전 : 전세가율 60% 이상(6개월 이후 전세입자 계약 만료 시 시세대로 전세금 상승분 회수 가능)
- 리스크 : 추후 실거주 시 출퇴근 문제
2등 매물 (B단지)
- 저평가 : 전고점 도달X
- 환급성 : 균질성있고 중층이상84, 가족단위 거주 수요
- 수익률 : 대장단지에 비해 덜오르고 올리모델링으로 수리 필요X
- 원금보전 : 전세가율 60%
- 리스크 : 5년이내 주변 신축 입주
저환수원리 기준에 맞추어 1,2등 매물을 선별해놓고
신청해놨던 매물코칭으로 센쓰있게쓰자 튜터님의
코칭을 받을 수 있었어요
다행히 센쓰님께서 잘 찾았다 라는 말씀을 해주셔서
얼마나 기뻤는지 몰라요 !
그 후 바로 계약금을 보내겠다고 1등 매물에 연락을 했는데…
다른 부동산에서 먼저 매수의향을 보이신 분이계시다는 연락을 받았습니다.
상황을 여쭤보니 아직 계약금 입금전이라고 하시더군요
부사님을 통해 저는 지금 당장 계약금 입금이 가능하며
1주일 이내 원하는 시일에 잔금이 가능한 상황임을
매도자에게 어필하고 저와 계약을 진행할 수 있는지 설득해달라고 했습니다.
매도자분께서 저녁까지 고민을 해보시곤 결국
계약금을 받지는 않았지만 먼저 연락온 다른 매수자와
계약을 하기로 하셨다며 그렇게 1등 물건이 날아가버렸습니다.
2등 물건도 매임한지 3일이 지난 터라 이미 계약이 되었더라구요.
1,2등 물건 외에 투자후보가 없던 저는 너무너무 속상해서
이렇게 집사기가 힘든건가…물건을 놓친 후 길거리에서 울어버렸습니다.
이렇게 5일장에서 3일이 지났습니다.
(당일날 돈독모가 있었는데 물건을 날려 멘탈을 붙잡지 못하고 돈독모에 제대로 참여 못해 딩동댕튜터님께 너무 죄송했습니다😭)
📍잘한점 : 매물은 매임하고 계약한다 기준을 지킴, 배운대로 저환수원리 적용함, 후회없이 부사님께 어필해봄
📍잘못한점 : 2개 후보단지 외 후보지가 많지 않았던 점(5개 단지 이상은 있어야함!!!), 앞마당 관리 소홀
5분위 시세표의 중요성을 알다
저에게 남은 시간은 2일
투자 후보물건 1,2등을 다 날리고
2일만에 투자 물건을 찾을 수 있나
노력해도 안될 것 같은데 라는 마음이 굴뚝이었는데
어차피 이틀 남은거 해보자 라는 마음으로 현장에 나갔습니다.
후보군을 다시 훝어보는데
제가 작성해놓은 5분위 시세표가 생각이 났습니다.
저의 투자금을 조금 넘어선 5등 단지까지 다시 전임하기 시작했고
마침 1군데서 오늘 저녁에 예약한 분이 있어
계약의사가 있다면 지금 당장 OTP들고
집보러 오셔라라고 하셔서 남편을 불러 달려갔습니다.
4급지 5년이내 신축 59
집주인분은 투자자로
지방에 거주하며 투자한 단지였고 실거주 의무만 채울 예정이라
실제 생활은 거의 하지 않은 신축 그대로 상태였습니다.
(컨디션 OK)
더군다나 매도자분께서 비과세로 2년 실거주 의무를 채워야 하셨기에
25.10 본계약, 26.01 잔금, 26.04 새로운 세입자 구하기
예정일정으로 저에게 잔금 기간도 길었고,
매도인과 전세계약 후 3개월 이후 세입자를 구하는데
적극적으로 협조가능하다는 상황이
저에게 좋은 조건이었습니다.
(주전세협조 굿, 잔금긺 굿)
최종 매물🏡
- 저평가 : 최근 거래의 고점
- 환급성 : 1000세대 이상, 신축, 4급지 대장
- 수익성 : 4년이상 보유 시 투자금의 100%정도 예상
- 원금보전 : 전세가율 60%이상 가능
- 리스크 : 투자금 + 5천
1,2등으로 뽑은 물건보다 가치있다고 판단했지만
투자금에서 5천이 모자라다는 리크스가 있었습니다.
1년 이내 갚을 수 있는 돈이라 판단, 가족에게 차용하기로 결정하고 저환수원리에
신축이라는 메리트 + 첫투자로써 신축단지로 관리수월 + 추후 실거주 시 출퇴근가능여부
3가지 장점이 플러스 요인으로 최종 투자를 결정하였습니다.
이렇게 10/18일 가계약, 10/19 본계약을 끝으로
서울 1호기 등기를 가져올 수 있었습니다.
저도 모르게 1년간 배웠던 요소들이
1호기 투자결정과정에 녹아 들어갔던 것 같아요.
남은 2일기간은 불가능하다고 포기했더라면,
김인턴 튜터님의 5분위 시세표 작성방법을 몰랐더라면,
저는 5일장 안에서 투자를 할 수 없었을지도 모릅니다.
📍잘한점 : 5분위 시세표대로 좋은 단지부터 다시 매임한 점, 기간은 임박하지만 그래도 해보려했던 점, 1등 매물을 놓친 경험으로 빨리 투자 결정을 내렸던 점
📍잘못한점 : 부사님께 매물이 맘에 든다는 표시를 바로 이야기 한 점, 다른 조건좋은 물건이 더 있는지 찾지 않은 점, 잠시 숨을 고르고 다른 근처 부동산을 뒤지지 않았던 점, 층수&타입 가격차이에 대해 재확인하지 않은 점
1호기는 아직 완성되지 않았다. 전세빼기!
25.10 본계약 → 26.01월 잔금(+주전세) → 26.04이후 세입자를 구해야 하는데
10.15이후 저처럼 투자거래가 많았던지라 일시적으로 전세매물이 많이 나오게되었습니다.
1월이 지나도록 전세가 빠지지 않아
불안한 마음에 튜터님, 동료분들께 질문을 했는데
일시적으로 전세매물이 많아 빼기 힘들 수 있으니
가능한 빨리 전세를 빼는게 좋겠다라는 조언을 들었습니다. (이때의 불안감이란ㅎㄷㄷㄷㄷ)
부사님께 주마다 연락드리며 전세물량 및 수요를 파악하던 도중
예상했던 전세금보다 2천을 깎아준다면 당장
현금전세로 들어오실 분이 계셔 가능하냐는 연락을 받았습니다.
투자 당시 예정된 투자금보다 5천만원을 추가로 지출했기에
2천만원의 투자금이 더 들어가는 상황이 부담되었어요.
하지만 전세를 빠르게 빼는게 우선이다라고 생각하여
현금세입자라는 메리트를 고려,
마이너스 통장으로 대응하기로 하여 전세빼기를 완료할 수 있었습니다.
📍잘한점 : 대응하여 전세를 최대한 빨리 뺀점
📍잘못한점 : 예상전세가격으로 빼지 못할경우 생기는 추가투자금에 대해 생각하지 못함, 취득세&복비 등 부가비용을 투자비용으로 생각하지 못해 마이너스 통장을 추가로 사용한 점
이렇게 저의 1호기 투자가 마무리 되었습니다.
서울 1호기 투자라는 목표를 달성하기까지 정말 힘들고 많이 노력했던 것 같습니다.
온 힘과 집중력을 다 쏟아부었던 1년이었기에
최고의 선택은 아니지만 저에겐 최선의 선택이었다고 생각합니다.
저에게 독강임투란
독
독서를 통해서 남들과 비교하는 시선을 조금은 내려놓게 되었고, [생각하는대로 이루어진다] 라는 문구대로 긍정적인 단어를 많이 쓰려 노력했습니다. 기축통화의 의미도 모르는 저에게 경제 관념을 심어주었고 목표금액 38억을 달성할 수 있을 것이라는 자신감, 느리지만 올바른 길로 가고 있다고 독서를 통해 확신을 가질 수 있었습니다.
강
부동산을 어떻게 공부해야하는지 몰랐던 저에게 이정표가 되어주었습니다. 강사와의 만남, 돈독모, 온라인&오프라인에서 만나뵈었던 모든 튜터님께서 저의 스승이세요. 비교평가를 포함해 부동산의 입지가 무엇인지 알게 된 가치있는 시간이었습니다. 저렴하지 않은 강의료지만 저는 절대 아깝지않다고 생각합니다.
임
동료들이 있어서 해낼 수 있었음을 단언코 확신합니다. 월부에서 만남 모든 분들과 함께 현장에서 경험했던 노력, 힘듦 잊지 못합니다. 직접 부동산의 환경을 느끼고 현장을 몸소 체험하면서 내가 직접 경험해서 깨닫는 것들이 무엇보다 중요하다는 것을 알게되었어요. 의미없는 힘듦은 없으며 훗 날 저에게 살이되는 경험이었습니다.
투
투자의 경험으로 비로소 더 성장할 수 있었습니다. 매도자, 부사님과의 관계도 횟수가 늘면서 어려움의 벽이 무뎌지고 직접 자금조달계획서, 부동산 계약서, 차용증을 써가며 많이 배울 수 있었습니다. 규제에 직격탄을 맞으면서 투자할 수 있는 방법을 찾는 길을 알게되었어요.
저의 투자는 이제 시작을 했을 뿐이고,
1호기 투자에서 아쉬웠던 점을 다음 2호기 갈아타기에
적용해보면서 더 좋은 자산, 가치있는 자산으로 갈아타기까지
부단히 노력할 예정입니다.
변하지 않는 가치를 기준으로 삼아 가치판단하여
느리지만 올바른 방법으로 꼭 저의 목표금액 38억을 달성할거예요!
도움 준 사랑하는 가족, 함께 고민해주신 동료분들께 감사하다는 말을 전하고 싶어요🤍
긴 이야기 들어주셔서 감사합니다:)
