[열반기초반 91기 4조 트롤] 래미안 대치팰리스 수익률 보고서

✅아파트명 : 래미안 대치팰리스

✅위치

✅입지평가

1. 직장

강남구 종사자 수 : 80만명

강남구 직장 등급 : S

2. 교통

강남역 : 20분 

여의도역 : 36분 

시청역 : 40분 

교통등급 : S

3.학군

학군 : 단대부중, 94.6%, A등급 

4. 환경

환경 : 롯데백화점, 이마트, A등급

5. 공급

1) 강남구 인구수 : 552,962

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,764 (1년 :  2,764세대 / 3년 : 8,294세대)

3) 3년 입주량 합계 : 763세대

4) 연 평균 입주량 : 254세대

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 2,764 / 254

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 2,764 이내 > S등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진(선택)

추후 임장 예정

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치, 저평가 : 

*가치: 직장교통 최상급(3대치역, 수인분당 한티역 초역세권), 학군(대치동학원가 도보 인접, 초중고 인접), 환경(롯데백화점 인접, 학원가가 환경..), 연식(서울에선 신축급으로 생각됨), 호재(?)

*저평가: 판단불가 (앞마당 내 비교 가능단지 없음)

2) 환금성 : 최고입지, 환금성 매우높음

3) 수익률 : 고점대비 5%하락, 저점 대비 100% 가까움 (수익금이 크다. 13억) 

4) 원금보존 : 강남 적정전세가율 45% 미만. 현 시점에선 원금보존은 어려울 수 있음..

5) 리스크 대비

*역전세: 인접지역(서초, 송파(잠실)의 입주물량을 함께 봐야 유의미할듯..) 공급물량 현 시점에선 적다고 판단됨 (3년 서초구 7,658^ 송파구 555^, 과천시 7,059^). 그 외 강남에 영향을 주는 요인이 있을까?

*공실: 대체불가 학군지. 공실이 있을까..? 

나의 투자 결론(매수 여부): 

*현재는 투자하면 안 될 것 같음

*적정전세가율 45% 이상일 때, 비교준거 단지와 비교하여 저평가일 때 매수해야 함

*기회가 있을 때 반드시 잡아야 하는 단지 (이걸로 종료해도 될 것 같음)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

*정성적인 부분은?

*강남/서초 지역의 모든 단지는 좋은 단지다? (유리천장 걷어내기 필요)

*본 단지가 트로피 단지가 될 수 있는가?

(한남더힐, 시그니엘 처럼 가격과 무관한 수요가 가능할까? 가격 그래프만 보면 그런 것 같지는 않을 것으로 예상됨)

(그렇다면, 이 단지 또한 기회를 줄 수 있는 단지일수도..)