염리상록 아파트 수익률 분석 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 염리상록 아파트 수익률 분석 보고서 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

마포구 종사자 수 : 279,788

마포구 직장 등급 : A

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 57분 

여의도역 : 32분 

시청역 : 22분 

교통등급 : A등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 숭문중학교, 학업성취도 84.6%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 대형마트2개, B등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 마포구 인구수 :356,856

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : (1년 :  1,784세대 / 3년 : 5,352세대)

3) 3년 입주량 합계 : 1,939 세대 (26년 192세대 + 27년 1,340세대 + 28년 407세대)

4) 연 평균 입주량 : 1,939 세대÷3년 = 연평균  646 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 646÷1939 =0.33배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배이내  > S 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 염리단지 25평 현재 매매 12.5억, 전세 5.2억

5년 내 고점 매입시: 2026년  3월  매매 14억 전세 5.2억

5년 내 저점 매입시: 2023년  10월  매매 7.6억 전세 4억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재는 가치에 맞는 제 값으로 생각함. 저평가는 아닌 것으로봄. 투자금8.8억이 연간 20%씩 4년이상이 되어야 회수가 가능함. 투자금 8.8억이면 다른 곳 투자할 곳은 넘침. 

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 환금성은 중. 마포구 자체가 브랜드라 생각하면 단지가 좁고 오르막이 있어도 그럼에도 거래는 가능함. 주변 환경이 좋아 구축이라도 수요가 있다. 용적률은 217%, 건폐율은 17%임. 재건축 사업성으로는 높은 효율의 단지가 아님.  그래서 주변이 좋아질 수록 수혜를 입는 단지로 봐야겠음. 

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 저점에 매수 시 투자금도 회수가 가능했음. 138%이고 연간 20% 이상의 수익이 가능함. 

4) 원금보존 :  원금 보전 가능함. 

5) 리스크 대비: 전세가가 30프로 대라 역전세가 난다해도 크게 날 수 없음. 

나의 투자 결론(매수 여부): 실거주로는 모르겠지만 투자로는 매수하지 않음. 현재 가치 대비 맞는 가격이라 생각함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 마포구에 염리상록이 23년도에 7억대였음. 마포구가 앞마당이 아니였던 터라 아쉬울 따름. 결국 꾸준한 임장과 앞마당을 늘리는 것이 느려보여도 투자에서는 지름길임. 23년도에 내가 투자 1순위로 뽑았던 매물과 비교했을 때 동작구가 더 나은 투자 였음. 모의 투자를 복기해보면서 다시한번 가계부 점검을 하게되었다. 실력이라는게 얼마나 돈을 모을 수 있는 구조를 만들었는가 여부도 얼마나 중요한지 알게 되었다.