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26.06.27 (수정됨)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 옥빛12단지신덕가든

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

👉고양시 덕양구 직장 등급 : B등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

<7대 업무 지구 접근성>

*08시 출발, 대중교통 기준*

강남역 : 67분 (환승1회 / 3호선→2호선)
여의도역 : 60분 (환승1회 / 3호선→5호선)
시청역 : 51분 (환승1회 / 3호선→2호선)
판교역 : 79분 (환승1회 / 3호선→신분당선)
DMC역 : 31분 (환승1회 / 3호선→경의중앙)
구디역 : 64분 (환승2회 / 3호선→경의중앙→2호선)
마곡 : 41분 (환승2회 / 3호선→서해→5호선) or 버스 2회

✅강남접근성 1시간 이상 / 부도심 접근성 1시간 이내 (DMC 1개)

👉옥빛12단지 교통 등급 : B등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

👉 옥빛12단지 학군 등급 : C등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

👉 옥빛12단지 환경 등급 : B등급

5. 공급

1) 고양시 덕양구 인구수 : 483,267명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,416세대 (1년 : 2,416세대 / 3년 : 7,248세대)

3) 3년 입주량 합계 : 4,690 세대 (26년 0세대 + 27년 0세대 + 28년 4,690세대)

4) 연 평균 입주량 : 4,690 세대÷3년 = 연평균 1,563 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,563세대÷2,416세대 =0.64배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.64 이내 > A 등급

👉 고양시 덕양구 공급 등급 : A등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 옥빛12단지 23평 현재 매매 5.7억, 전세 4.0억

5년 내 고점 매입시: 22년 4월 매매 6.5억 전세 4.0억

5년 내 저점 매입시: 23년 3월 매매 4.73억 전세 3.0억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 대비 13% 하락

2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 4층 / 최근샷시포함 올수리

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 투자금 1.7억 / 100% 수익률 7.4억까지 오를까?

4) 원금보존 :

5) 리스크 대비: 27,28년에 공급은 없다. 창릉신도시 공급 유의

나의 투자 결론(매수 여부):

✅ 작성하면서 느낀점 :