*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 당산삼성래미안
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 435,017
영등포구 직장 등급 : S!!
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 36분
여의도역 : 9분
시청역 : 22분
교통등급 : A!!
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 당산중학교, 학업성취도 83.1%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트 맥스, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영구 3년입주 합계 : 3,870세대 (26년 283세대 + 27년 550세대 + 28년 3,037세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등포구 인구수 : 371,772
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,858
(1년 : 1,858세대 / 3년 : 5,576세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3870 세대 (26년 283세대 + 27년 550세대 + 28년 3,037세대)
4) 연 평균 입주량 : 3878 세대÷3년 = 연평균 1290 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1290÷3878=0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 당산삼성래미안 33평 현재 매매 24억, 전세 10억
5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 17.3억 전세 6.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 15.2억 전세 7.9억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
0) 가치 : 전세가 우상향!! 16년 5.5억 현재 10억 거의 2배 가까이 상승.O
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 절대적 저평가X / 상대적 저평가 X (물리적으로 가깝고 연식이 좋은 곳 흑석을 먼저 볼 것 같다.)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 저,탑층 아님, 300세대 이상 이므로 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
전세레버리지 투자금 13억
100%수익률 (연평균10%)위해선
10년동안 13억만큼 올라줘야한다.
23억+13억=36억
현재 가격 22년 전고점 가격보다 비쌈
싸게사는 것은 아니므로 시간이 필요할
4) 원금보존 :
*전세가 : 10년 후 2배 되었을 때 매매가 보존 되는지-현재 전세가 10억 10년뒤 20억이면 현재 매매가 보다 낮으므로 X
*전세가 적정한지: 43%로 서울55%보다 더 낮으므로 X
*입지독점성 또는 입주물량 적정한지:
입지 독점성 있고 입주물량은공급에서 S등급 O
5) 리스크 대비: 역전세 대비 →영등포구는 3년내 공급이 부족하다.O
나의 투자 결론(매수 여부):
만약에 전세가가 10년뒤 2배로 20억이 되었는데 적정전세가율 55%가 되었다면,
36억정도가 된다. 만약 지금 투자가 된다면 13억으로 살 수 있고 36-23억=13억이라 100% 수익률 정도는 예상해 볼 수 있다. 투자시 10년뒤 예상 수익금 10억! 수익률 77%
만약 실거주를 한다면? 19억이 있어야 하는데 투자금 19억을 들여서 13억을 벌었다면 10년 뒤 68% 정도 수익률을
예상해볼 수 있다.
실거주시 10년뒤 예상 수익금 6억! 수익률 68%
가저환수원리 중 저평가와 원금보존 부분에서 X
저평가와 원금 보존에서는 해당되지 않아서 좀 더 좋은 가치의 매물을 찾아보겠다.
가치가 있는 단지이므로 장기적으로 바라보고 투자할 수 있으나
같은 가격에 비교해 볼 수 있는 더 좋은 곳을 찾아보겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
배운 가저환수원리를 하나씩 적용해보니
투자하기 전에 차근차근 이렇게 적어본다면
투자에 확신을 가질 수 있지 않을까? 생각이 들었다.
실제로 투자할 때 이렇게
안 해보았는데 다시 해보는 게 좋겠다.^ㅡ^
