다산동 다산자이아이비플레이스 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 다산동 다산자이아이비플레이스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

경기도 남양주시 종사자 수 : 215,236명

경기도 남양주시 직장 등급 : A등급

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 48분 

여의도역 : 62분 

시청역 :61분 

교통등급 : A등급

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 남양주다산중학교, 신생 학교라 학업성취도 데이터 없음, B~C등급 정도로 추정

         (인근 동네인 미금중, 도농중, 동구중 등 학업성취도 80~84% 수준)

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 하나로마트, B등급

5. 공급

1) 경기도 남양주시 인구수 : 72.77만명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  3,719세대 / 3년 : 11,157세대)

3) 3년 입주량 합계 : 10,018 세대 (26년 635세대 + 27년 1,147세대 + 28년 8,236세대)

4) 연 평균 입주량 : 10,018세대÷3년 = 연평균 3,339 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 3,339÷3,719 =0.9배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내  > A등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 다산자이아이비플레이스 84제곱 현재 매매 12억, 전세 7.5억

5년 내 고점 매입시: 21년  5월  매매 11.3억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시: 23년  2월  매매 8.9억 전세 4.45억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점을 넘은 상태이므로 절대적 저평가 상태는 아니며 상대적으로도 바로 옆 단지의 시세가 이 단지보 2억원이 더 낮게 형성되어 있어 비싼 상태.(다만, 다산신도시의 전고점은 24년 8호선 개통 전에 형성된 가격으로 크게 유의미하게 비교해 볼 순 없음)

2) 환금성 : 다산신도시의 선호도가 가장 높은 대장단지로 환금성 있음.

3) 수익률 : 현재 시점 투자금 4.5억원 기준 전저점 가격인 8.9억원의 2배 가량 상승한다고 가정할 경우 발생할 수 있는 시세차익은 5.8억원으로 최대 129%의 수익률 가능하다고 판단. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율 63%로 전저점과 전고점의 40%대 대비 높은 상태이나 입지독점성은 선순위생활권인 구리의 존재로 약한 편. 하지만 구리보다 연식이 20년 이상 차이가 나므로 신축을 원하는 사람들은 다산을 선호. 28년 왕숙, 30년 구리토평 등 인근지역의 대량 공급으로 인해 일시적으로 전세가나 매매가가 눌릴 가능성 있어보임. 

5) 리스크 대비: 2028년 바로 인근의 왕숙지구 대량 공급, 2030년에는 선순위생활권인 구리 토평지구 공급이 예정되어 있어 역전세 리스크 주의깊게 대비해야 함. 

나의 투자 결론(매수 여부): 같은 지역 내에도 해당 단지보다 저평가된 단지가 존재하므로 지금 시점에 굳이 이 단지를 매수할 필요는 없어보인다. 다른 지역을 알아보거나 굳이 이 지역을 투자한다면 다른 단지를 알아보는게 나을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 생각보다 결론을 글로 정리하는 것이 어렵다.