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열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
2강의 핵심은
저환수원리였습니다.
저평가·환금성·수익성·원금보존·리스크
2년전 인강들었을때는 이해가 되지 않았었는데 다시 이번에 인강들으면서 투자원칙은 변하지 않는다는걸 깨달았습니다.
임장보고서에서 최종 투자 물건을 선정하고, 투자원칙을 따져볼때 다시한번 마음에 새기고 적용하기!
저평가 - 당시 공부했던 책에는 전세가율을 보라고 나와있다. 하지만 나는 전세가율만 보고 저평가를 알기는 어렵다고 생각한다. 저평가라는 건 평가가 낮다는것. 즉 가치보다 가격이 더 낮다는 것을 의미한다. 부동산의 가치라는 것은 그 땅과 건물의 가치. 즉, 입지의 가치라고 볼 수 있다. 그렇다면 저평가라는 것은 입지 대비 가격이 현재 어떤가를 보는 것이다. 동급의 입지에서 가격을 비교했을 때 상대적인 가격의 높고 낮음. 이것이 저평가의 여부라고 생각한다. 정리하면 저평가 여부를 알려면 비슷한 입지를 가진 단지끼리의 무한한 가격비교평가가 필요하다. ex) 광역시 대장아파트끼리 비교했을 때 가격 차이의 비교 등)
2.환금성 - 책의 의견에 이견이 없다. 부동산은 주식과 달리 바로 매도 내놓는다고 팔리지 않는다. 필요할 때 팔 수 있어야 하는데 그러려면 선호도가 높은 물건이어야 한다. 그런 물건은 부동산에서는 아파트를 따라잡을 수 없다. 아파트인게 정해졌으면 선호하는 입지, 상품, 연식 순으로 가는게 맞을 것으로 본다.
3.수익성 - 특정 아파트를 사는 시점에서 앞으로의 수익성을 어떻게 볼 것인가 ? 아무래도 가장 효과적인 방법은 과거 저점부터 고점까지의 수익률을 보는 것일 것이다. 이런 수익률의 크기는 입지순으로 크기가 정해진다 -> 즉 입지분석이 수익성 분석과 같은 의미로 볼 수 있다.
4. 원금보존 - 원금보존이란 투자금을 안잃겠다는 것이다. 전세금을 레버리지하는 투자를 했을 때 매매가의 하방 지지선으로 보는 것은 전세가이다.아파트 기준으로 전세가가 잘 받쳐주면 그 아래로는 웬만해선 떨어지지 않는다. 그럼 원금보존이 리스크한 것은 전세가가 떨어질 때 일것이다. 전세가는 언제 떨어지냐? 공급이 많을때 그리고 금리가 높을 때이다. 공급은 계획이 이미 수립되어 있기 때문에 예상하고 대응할 수 있다. 금리는 어떻게 볼까? 경제가 위기일때 보통 금리는 하락한다. 그리고 물가가 상승할때 금리는 상승한다. 우리가 주의해야 하는 것은 금리가 상승하는 것이다. 그렇기에 주요 국가의 물가 특히 미국의 물가를 모니터링 하는 것이 금리를 살펴보는데 있어서 큰 힌트가 될 것이다.
5.리스크 관리 - 방금 위의 4가지 항목에 대하여 각각 분석하고 최상의 기준만을 골라서 투자 대상을 엄선해봤다. . 위 4가지 분석이 모두 내가 생각한대로 되지않는다면? 그렇다면 일어날 수 있는 최악의 상황은 무엇일까? 그게 정말 일어날 가능성은 얼마나 되는지 ? 그 최악의 경우를 내가 감내할 수 있는지?
방금 3가지의 물음은 의사결정하는 방법 중 하나인 "최악의 의사결정 방법론"이다. 그리고 리스크 관리는 바로 이것이다. 시장은 내가 원하는대로만 움직이지 않는다. 그 반대되는 상황이 되었을 때 그 리스크에 대해 내가 감내할 수 있는 수준인지를 고려해보고 대응할 수 있는 Plan B가 어떤 것이 있는지 준비한다.
