안녕하세요. 월급쟁이부자들 튜터 권유디입니다.
“앞으로 수도권에 23만 호가 공급된다는데
그럼 지금 집을 사면 안 되는 거 아닌가요?”
지난 8월 13일 국토교통부가
「주택 신속공급 방안」을 발표했습니다.
방안을 보면 가장 눈에 들어오는 숫자가 있습니다.
23만 호.
23만 호의 주택이 공급된다니
“앞으로 집이 많이 지어지겠구나.”
“그럼 집값이 안정되겠네.”
“조금 기다렸다가 사는 게 낫겠네.”
이렇게 생각하기 쉽습니다.
그런데 저는 이 것을 보고
오히려 한 가지를 더 확인해보셨으면 합니다.
23만 호가 정확히 언제, 어디에, 몇 세대씩 들어오는지 알고 계신가요?
대부분은 여기까지 확인하지 않습니다.
공급이 늘어난다는 뉴스만 보고 안심합니다.
하지만 내 집 마련을 고민하는 사람에게 중요한 건
23만 호라는 숫자 자체가 아닙니다.
그 공급이 내가 필요한 지역에, 내가 필요한 시점에,
실제로 입주 가능한 물량으로 들어오는지입니다.
그래서 오늘은 이 23만 호를 조금 뜯어보겠습니다.
공급은 숫자보다 ‘언제, 어디에’가 중요합니다
이번 대책의 방향은
공공택지 발표부터 착공까지 걸리는 시간을
기존 68개월에서 37개월로 줄이고
재개발·재건축 사업도
조합설립 동의율을 낮추는 등
공급 속도를 높이겠다는 계획입니다.
그런데 이 계획을 제대로 이해하려면 딱 세 가지를 봐야 합니다.
얼마나 공급되는지,
어디에 공급되는지,
언제 실제로 입주할 수 있는지.
표로 한번 정리해보겠습니다.
구분 | 공급 규모 | 주요 장소 | 착공 일정 |
|---|---|---|---|
공공택지 최단기 착공모델 | 4.1만호 | 3기 신도시 등 기존 지구 | '30년까지 (기존 지구 1~2년 조기화) |
신규 공공주택지구 지정 | 2.7만호 (강서,남양주,광주) + 7.3만호+α (연내 발표) | 서울 강서구 염창동(1,000호), 경기 남양주 와부읍(21,700호), 경기 광주 장지동(4,500호) 등 | 3~4년 내 착공 (최단기 모델 적용 시) |
비주택용지 주택 전환 | 3만호 | 인천검단, 시흥거모, 의왕월암 등 | '30년까지 |
재개발·재건축 속도 제고 | 23.4만호 | 서울 중심 정비사업 구역 전반 | '30년까지 정상 착공 지원 |
도심 공공주택 복합사업 | 5.1만호 (기존 8.5만호 중 확대분) | 서울 1~2만호 규모 신규 후보지 등 47개소 | 후보지 선정부터 착공까지 5~6년 소요 |
소규모 정비사업 | 4.2천호 추가 | 가로주택정비사업 등 소규모 사업장 | '30년까지 |
LH 등 매입임대 | 14만호 | 수도권 규제지역 중심 | 착공과 무관 (이미 지어진 주택 매입이라 상대적으로 빠름) |
여기서 중요한 사실이 하나 보입니다.
23만 호라는 숫자는 하나의 사업으로
한꺼번에 공급되는 물량이 아닙니다.
여러 사업의 공급 물량을 합친 숫자입니다.
따라서 내가 관심 있는 지역에
실제로 얼마나 공급되는지 따로 봐야 합니다.
그리고 더 중요한 것이 있습니다.
‘착공’과 ‘입주’는 다릅니다.
3년 뒤 착공한다고 3년 뒤 입주하는 게 아닙니다
국토부는 3기 신도시 최초 입주단지인
인천계양의 경우 후보지 발표부터 입주까지
약 8년이 걸린다고 밝혔습니다.
서울 재개발·재건축은 정비구역 지정부터
준공까지 평균 약 13년이 걸린다고도 밝혔습니다.
이번 대책의 최단기 모델은
발표부터 착공까지 37개월,
약 3년으로 줄이겠다는 것입니다.
그런데 착공을 했다고
바로 사람이 들어가 살 수 있는 것은 아닙니다.
공사를 해야 합니다.
통상적인 공사 기간을 3년 정도로 잡는다면,
발표 → 착공 약 3년
착공 → 입주 약 3년
= 발표 → 실제 입주 최소 6년
정도가 됩니다.
물론 모든 사업이 정확히
6년이 걸린다는 의미는 아닙니다.
오히려 이 6년은 최단기 모델이
계획대로 진행됐을 때를 가정한 계산에 가깝습니다.
신규 공공주택지구는 아직 관계기관 협의가 남아 있고,
재개발·재건축 역시 제도 개선을 위한 법 개정 등이 필요한 상황입니다.
즉 계획이 발표됐다는 것과
실제 집이 공급된다는 것 사이에는 상당한 시간이 존재합니다.
공공주도 공급의 진척사항은 어떻게 될까요
여기서 하나 더 짚고 가고 싶은 게 있습니다.
작년 9.7대책이 나온 지 이제 1년 가까이 됐습니다.
그런데 이번 브리핑을 보면
9.7대책이 어디까지 진행됐는지에 대한
이야기는 잘 보이지 않습니다.
원래라면 "9.7대책에서 발표한 물량 중 이만큼은 착공까지 왔다"는
식의 실적이 함께 나와야 자연스러운데
그 대신 새로운 계획과 새로운 숫자들이 다시 이어졌습니다.
조금 조심스럽게 말씀드리면
지난 1년 사이 눈에 띄게 진척된 부분이 많지는 않았던 것 같습니다.
공공주도 공급은 원래도 계획과
실제 진행 사이에 시차가 있는 편인데
이전 대책의 성과가 잘 안 보이는 채로
다음 대책이 이어지는 흐름이 반복되면
그 시차가 더 길어질 가능성도 있어 보입니다.
그리고 조금 더 근본적으로 아쉬운 부분도 있습니다.
지금 가장 급한 건 전월세난입니다
이번 대책에서 기존 주택의 전월세 물량을
단기간에 좀 더 풀어낼 수 있는 정책적 유도는
눈에 띄지 않았습니다.
새로 짓는 이야기는 풍부한데
이미 지어져 있는 집들이 전월세 시장으로
더 나오게 만드는 유인책은 상대적으로 덜 보였던 거죠.
신축은 아무리 서둘러도 최소 6년이 걸리지만,
기존 주택의 전월세 물량은 정책 설계만
잘 되면 몇 달 안에도 움직일 수 있는 영역이라 이 부분이 조금 아쉬웠습니다.
그래서 저는 이 대책을 보고
"이제 공급 걱정은 없겠다"고 안심하기보다
"역시 이 문제는 스스로 직접 준비해야겠구나"라는 쪽으로
다시 마음을 다잡게 됐습니다.
그런데 그 6년 동안 우리는 어디에서 살아야 할까요?
여기서 내 집 마련을 고민하는 사람에게
중요한 질문이 하나 생깁니다.
“그럼 6년 동안 나는 어떻게 살지?”
공급은 미래의 이야기입니다.
하지만 전월세 계약은 미래가 아닙니다.
지금 당장 계약해야 합니다.
이번 자료에서도
수도권의 공급 부족 상황을 확인할 수 있습니다.
수도권 아파트 착공 물량은
10년 평균 18.5만 호인데 반해
2026년 예상 입주는 10.5만 호에 그칩니다.
즉 앞으로 몇 년간
시장에 들어올 주택의 상당 부분은 이미 정해져 있습니다.
이번 대책으로 새롭게 착공되는 물량은
그 이후에 시장에 반영됩니다.
그 사이 전월세 시장에서 살아가는
사람들은 기다릴 수만은 없습니다.
계약을 갱신해야 하고,
전세가격이 오르면 추가 자금을 마련해야 하고,
월세가 오르면 매달 더 많은 돈을 내야 합니다.
마냥 기다리는 사람과 계획을 세운 사람은 6년 뒤가 다릅니다
예를 들어 지금 전세 3억 원인 집에 살고 있다고 해보겠습니다.
전월세 가격이 연 8~9% 상승한다는 가정을 그대로 적용하면
1년 뒤에는 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
물론 실제 가격이
매년 똑같은 폭으로 오른다는 뜻은 아닙니다.
중요한 것은 기다리는 것에도
비용이 발생한다는 사실입니다.
6년 동안 전월세 비용을 지불하고 난 뒤
공급이 실제로 시장에 들어오는 시점을 맞이하는 사람과
그 6년 동안 내 집 마련을 통해 자산을 보유하고 있는 사람은
출발점 자체가 달라질 수 있습니다.
반대로 공급이 계획보다 지연된다면 어떻게 될까요?
그때는 기다린 시간이 더 길어질 수도 있습니다.
그래서 이번 공급 대책을 단순히
“공급이 많아졌으니 집을 사지 말아야겠다.”
라고 해석해서는 안 됩니다.
오히려
“내 상황에서 지금 무엇을 해야 하는지 계산해봐야겠다.”
라고 생각해야 합니다.
그래서 지금 뭘 해야 할까요?
지금 당장 집을 사라는 이야기가 아닙니다.
먼저 내가 살 수 있는 집이 얼마인지부터 알아야 합니다.
1. 종잣돈부터 확인하세요
예금, 적금 등 현재 동원할 수 있는 현금이
얼마인지 정확하게 적어보세요.
청약통장이나 가족 지원 등 활용
가능한 자금이 있다면 함께 정리합니다.
중요한 것은 막연하게
“1억 정도 있겠지.”
가 아니라 정확한 숫자를 확인하는 것입니다.
2. 대출 가능 금액을 확인하세요
현재 거주지역의 LTV와 DSR 등
대출 규제를 확인하고 실제 받을 수 있는 대출 금액을 계산해보세요.
“내가 5억짜리 집을 살 수 있을까?”
라고 생각하기 전에
“내가 실제로 얼마까지 대출을 받을 수 있을까?”
부터 알아야 합니다.
3. 내 예산을 정하세요
종잣돈과 실제 대출 가능 금액을 합쳐서
내가 살 수 있는 가격대를 정합니다.
여기서 끝이 아닙니다.
대출 원리금을 매달 얼마까지
감당할 수 있는지도 함께 계산해야 합니다.
살 수 있는 집과 감당할 수 있는 집은 다르기 때문입니다.
4. 그 예산으로 살 수 있는 집을 찾아보세요
이제부터가 진짜입니다.
내 예산으로 살 수 있는 지역과 단지를 찾아보고
그 지역에 앞으로 어떤 공급이 예정되어 있는지도 확인해보세요.
이번 23만 호 공급도 마찬가지입니다.
내가 관심 있는 지역에
언제
얼마나 많은 물량이 들어오는지
확인해보는 겁니다.
23만 호라는 숫자보다 중요한 것
이번 공급 대책이 시장에
어떤 영향을 줄지는 아직 알 수 없습니다.
계획대로 빠르게 진행될 수도 있고
예상보다 늦어질 수도 있습니다.
그래서 저는 공급 대책을 보고
“지금 사야 한다.”
혹은
“무조건 기다려야 한다.”
라고 단정하는 것은 위험하다고 생각합니다.
대신 이것부터 확인해보셨으면 합니다.
내가 기다리는 3년, 5년, 6년 동안
나는 어디에서 살 것인가?
그리고
그 기간 동안 내가 지불할 주거비용은 얼마인가?
마지막으로
지금 내 자금과 대출로 살 수 있는 집은 무엇인가?
이 세 가지를 계산해보면
23만 호라는 공급이 나에게 어떤 의미인지도 달라집니다.
공급이 많다는 사실만으로 안심할 필요도 없고
공급이 늦는다는 이유만으로 서둘러 집을 살 필요도 없습니다.
중요한 것은 공급을 내 상황에 대입해서 판단하는 것입니다.
언제, 어디에, 얼마나 들어오는지 확인하고
그것을 내 종잣돈과 대출 여력, 현재 주거비용에 대입해보세요.
내 집 마련은 대책 하나를 보고 결정하는 것이 아니라
내 상황을 구체적으로 확인한 뒤 결정하는 것이니까요.
지금 전월세 계약을 앞두고 계신 분도,
내 집 마련을 해야 할지 고민하고 계신 분도,
오늘은 딱 세 가지만 한번 적어보셨으면 합니다.
내 종잣돈 얼마인지.
내가 받을 수 있는 대출이 얼마인지.
그리고 그 돈으로 지금 살 수 있는 집이 어디인지.
23만 호라는 숫자보다
내가 지금 할 수 있는 선택을 아는 것이 먼저입니다.
지금 세워보신 계획이
당장 완벽하지 않아도 괜찮습니다.
종잣돈을 확인하고 대출 여력을 계산해보는 작은 시작이
결국 6년이라는 긴 간극을 내 편으로 만드는 첫걸음입니다.
오늘도 각자의 자리에서 애쓰고 계신 여러분을 마음 다해 응원합니다.
권순유(활동명 권유디)
- 소속: 월급쟁이부자들(월부닷컴) 공식 튜터
- 전문 분야: 서울/수도권/지방 아파트
- 투자 경력: 7년 차 실전 투자자 (누적 아파트 계약건수 30건 이상)
재테크는커녕 아무것도 몰랐던 평범한 직장인이었지만 절실함 하나로 공부해 자산을 일구었습니다. 이제는 그 과정을 거꾸로 되짚으며 여러분들의 시행착오를 줄이도록 돕고 있습니다.
주요 약력
- 월급쟁이부자들 누적 5만명 이상 코칭 및 교육
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260813_(안건)_주택_신속공급_방안(주택정책과).pdf
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