*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 당산푸르지오아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
- 영등포구 종사자수 : 435,017 명
- 영등포구 직장 등급 : S등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 강남역 : 40분
- 여의도역 : 16분
- 시청역 : 34분
- 교통등급 : A등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 당산푸르지오 아파트 / 당산중학교 83.1%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 대형마트: 롯데마트맥스 영등포점, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 영등포구 3년입주 합계 : 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등포구 인구수 : 371,772명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
영등포구: 371,772명 x 0.005= 1,859 세대 (1년 1,859세대 / 3년 5,577세대)
3) 3년 입주량 합계 :
영등포구 1,540세대 (26년 707세대 + 27년 283세대 + 28년 550세대)
4) 연 평균 입주량 :
영등포구 1,540세대÷3년 = 연평균 513세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 = 연평균 입주량/연 적정수요
영등포구 513세대÷1,859 세대=0.276배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가
= 연 평균 입주량 513세대/ 연 적정수요 1,859세대 = 0.28배
적정수요 ½이내 이므로 영등포구 S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세: 당산푸르지오아파트 32평 현재 매매 15.2억, 전세 8.2억
- 5년 내 고점 매입시: 2025년 8월 매매 15.5억 전세 7.0억
- 5년 내 저점 매입시: 2023년 9월 매매 10.7억 전세 7.4억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재의 매매가가 고점(2025년 8월)에 근접해있어 저평가 구간은 아닌 것으로 보임
2) 환금성 : 인근 대단지(삼성래미안)에 비해 상대적으로 규모가 작지만 꾸준히 매매가가 오르는걸 보면 환금성이 괜찮을 것 같다. 참고로 환경 요소에서 주변 1km 이내로 끊으면 롯데마트 1곳 뿐이지만, 1km에서 조금만 벗어나면 코스트코, 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어가 가깝고 버스로도 한번에 이동 가능하다
3) 수익률 : 매매가는 전고점에 근접하지만 전세가격이 많이 올라서 투자금은 이전 고점대비 1.5억원 덜 들 것 같다. 다만 저평가 구간이 아니므로 수익률 측면에서는 유리하다고 보기 어렵다.
4) 원금보존 : 고점매수시 순수익 마이너스
5) 리스크 대비: 주변 상권들이 조금씩 바뀌고 있고 당산역(9호선, 2호선)을 걸어갈 수 있는 거리여서 리스크는 크지 않다고 보인다.
나의 투자 결론(매수 여부):
원금보존 및 수익률 측면에서 아쉬운 점이 많고, 저평가 구간이 아니므로 좀더 지켜볼 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
다양한 자료 출처를 이용해보니 재밌었고 좀더 연습해보고 싶다.
