*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 봇들9단지금호어울림
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성남시 분당구 종사자 수 : 345,459
성남시 분당구 직장 등급 : S등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 29분
여의도역 : 51분
시청역 : 47분
교통등급 : S
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 매소중학교, 학업성취도 90%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 현대백화점, 롯데대형마트, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 분당구 인구수 : 471,154명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 471,154X0.005=2,355세대
(1년 : 2,355세대 / 3년 : 7,067세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,520 세대 (26년 0세대 + 27년 1,520 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,520 세대÷3년 = 연평균 506 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 506÷7,067 =0.07배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점을 넘은 상태여서 저평가 상태 아니다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 최근 매매가 29억, 전세가 13.3억으로 계산하면 전세가율은 45%이다.
850세대 중 43평은 500세대이고, 전세 매물 15억으로 '26.6월 기준 1세대 있다. 전세가는 오를 것 같다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전고점 대비12%, 전저점 대비 70% 수익률을 보이고 있다.
4) 원금보존 : 판교에 고소득 직장인이 많이 있어 매매가격이 전저점 가격까지 내려가지는 않을 것 같다.
5) 리스크 대비 : 28년까지 분당구는 적정수요 대비 공급이 적정수요 1/2 이내여서 공급에 대한 리스크는 없다.
나의 투자 결론(매수 여부):
'26.5월 매매가 29억으로 최고가를 찍었다. 판교푸르지오그랑블은 44명은 41.8억 이다.
연식은 2년 차이인데, 판교푸르지오그랑블만큼 오를 수 있을까? 확신이 서지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 40평대를 29억이면 서울 상급지에서도 매수 할 수 있지 않을까 하는 생가이 들었다. 내일 잠실 미니 임장을 한다. 송파구 단지를 확인해 봐야겠다.
