*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 당산효성타운2차
✅위치(지도)
✅입지평가 - 영등포구
1. 직장 (기준: 종사자수)
영등포구 종사자 수 : 약 43만명
영등포구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 28분 (신논현역/9호선) , 46분 (강남역 2호선) ,
여의도역 : 16분 (9호선)
시청역 : 27분 (2호선)
교통등급 : SSS ** 정말 최고다!
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 당산서중학교, 학업성취도 88%, B등급
** 학군을 원하면 목동으로 갈 가능성이 있다!
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 당산 롯데마트 맥스, 양평코스트코 => B , 그러나 2km반경 안에 백화점 더현대, 신세계 등 2개 있다!
5. 공급
- 영향받는 인접구 : 동작구 - 양천구 - 구로구 - 강서구 - 관악구
- 상급지로 간다면 동작구, 양천구 (특히 아이 학군위해) - 강서>관악>구로
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 영등포구 인구수 : 37만3천명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 373,000 x 0.005 =1865 명
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1257세대 (26년 707세대 + 27년 0 세대 + 28년 1257세대)
4) 연 평균 입주량 : 1257세대÷3년 = 연평균 419 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : = 419 / 18650 = 0.2배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.2배 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
<당산효성1차 - 480세대, 99년식)
현재 시세: 당산효성1단지 24평 현재 매매 16.4억, 전세 7.5억
<비교단지 - 당산현대5차 976세대/00년식)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 입지,연식이 비슷한 당산 현대 대비 저평가 ○ , 매물과 협상에 따라..
당산효성 vs 당산현대5차
입지 : 입지는 비슷하나 역 접근성은 당산 효성이 아주 조금 더 좋음
선호도 : 전고점은 당산현대5차가 4-5천만원 높음. 연식이 비슷해 가격이 근접하게 가나 그래도 당산현대5차 A타입이 조금 비싸게 움직임. 먼저 선호되는 것으로 생각됨 (엘베 지주 연결 + 차없는 단지 + 세대수 + 브랜드)
가격 : 16.4억 - 17억 : 6천만원 차이
if. 효성아파트 단지를 2-3천 깎고, 리모델링된 단지를 산다면 그래도 효성아파트가 현재 시점에 저평가된 것으로 보임
2) 환금성 : 300세대 이상 ○
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : x
100% 로 수익률이 나려면 16.5억-대출 6억 = 투자금 '10억5천' x 2배 = 21을 벌어야하는데.. ㅎㅎㅎ
그러러면.. 16.5 + 21억 = 37.5억이 될 수 있는 금액인가? ㅎㅎㅎㅎㅎ
다만, 전저점 대비 이전 시장에서 2배~3배 오르것을 기준으로 보면 10억에 2배는 20억, 2.5배는 25억 이므로 수익을 4.5억~8.5억을 얻을 수 있을 것으로 추정됨.
10년 보유기준으로 5~8% 정도 수익률임.
또 하나는 여의도와 목동 재건축이 남아있어 전세금 상승여지가 매우 높음!
4) 원금보존 : 45% → x
5) 리스크 대비: 공급 0.2배 이하 -→ O
나의 투자 결론(매수 여부 ) : 수익률과 원금보존 부문에서 저환수원리를 달성하지 못함. 그러나 충분히 입지가 좋은 아파트이기에 수익률을 넘어 수익의 관점에 매수를 고려할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저평가 부분이 딱 이게 정답인가 싶어 어려움이 있다. 계속 하면 인사이트가 쌓이겠지?
수익률과 원금보존에서 통과하지 못했지만 사고싶다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
나는 대출금 4억 한계로 현재 가격이 눌려있는 아파트를 다 비교평가해서 사고 만다!! ㅋㅋ
할 수 있다.
