[근저당이 3개나 낀 1호기 내집마련 후기] 돌고 돌아 '내마중'의 기준과 원칙으로 3급지 내집마련 성공?! 하였습니다!

 100세대 주상복합 아파트에서

 3급지 30평대 RR매물로 내집마련 성공! 하였습니다.

2024년 10월 21일 매수 계약서 작성!

2024년 11월 28일 잔금 완료

초보 투자자로서 매수 과정을 복기하고 저 같이 집 을 처음 사는 분들에게 작은 도움이 되길 바라며 글을 씁니다. 

 이번 매도/매수 경험을 통해 얻은 가장 큰 인사이트는  아래와 같습니다. 

‘경험이 중요하다!' - 경험이 마음의 담대함을 만들고 다음 행동으로 이어진다! 

[1단계 : 0호기 매도 경험 인사이트] 

- 나는 상생임대제도 활용해봤고! 양도세 신고를 해봤다!  

<구입당시 조정지역 2년 거주 없이 매도 진행>

저는 20년도에 부동산의 ‘부’자도 모르고 구매한 100세대 주상복합 아파트를 매도해야겠다는 생각과 함께 

2년뒤 아이가 초등학교를 가니 어디로 정착을 해야할지? 고민하는 차에 

정말 우연히 월부 내마중 강의를 듣게 되었습니다.  

(내마기는 타이밍이 안맞아서 내마중으로 바로 들었어요ㅠㅠ)

사실 정말 부린이였기에 내마중 강의가 좀 어렵게 느껴졌어요……….

사실.. 강의를 들으면 들을 수록

가장 큰 마음 속 걱정은 ‘100세대 주상복합 아파트가 팔릴까? 부동산 폭락을 말하는 이 시기에 팔릴까? 해보고 안되면 그래! 내가 살면되는거지!’ 였습니다. 

 진짜 내가 사는 것 중 정말 가격이 높은 아파트를 아무 것도 모르고 사다니 ㅠㅠ 

빨리 당장 팔고 싶다! 이런 마음이 간절했고

너나위님이 말씀대로 간절함이 치사량까지 가니,

부동산 방송에 전화도 해보고 ㅋㅋ (이를 통해 상생임대제도에 해당한다는 것을 알게됨! 2년 거주 없이 매도 가능!하다는 것을 알게되었어요.)  

매도가격을 후려치고 후려치니 .. 잠시 '24년 상반기에 불어온 부동산 훈풍과 함께  운종게 집을 매도하게 되었습니다.  

( 2번째 매물로 매물 보러 온  신혼부부가 집을 구매함)

과정은 더 복잡하고 머리가 아팠지만.. 그래도 팔렸다는 것에 감사했습니다.  

(매도 후 안방 화장실 온수가 안나온다고 연락이 왔는데.. 제가 대응을 어리숙하게 해.. 꽤 많은 돈을 드려 고쳤네요ㅠㅠ) 

그래도 이것 또한 경험이다! 싶더라구요! 

다음번 매도 때는 조금더 유연하게 대처해야겠다! 생각이 들었습니다. 

[2단계 : 1호기 매수를 위한 준비 - 강의 듣고 임장가기]

24년 5월부터 내마중 - 열기 - 실준 - 열중 - 서투기 - 신투기를 꾸준히 들으면서 

지역 위상과 단지 가치/가격을 파악

내마중을 듣고 나니 알 것 같긴 한데 머리 속이 뿌연 안개로 쌓인 것처럼 모호한 생각이 들어 계속 강의를 듣고 듣고 들었던 것 같아요. 조장님 조원님들의 경험과 열정을 래버리지 삼아 분임-단임-매임을 해보기도 하고 

임보를 작성하기 위해 노력했던 것 같아요. 

이 당시에는 뭔가 알 것 같은 기분이었는데 올해 내마중을 2번째 들으면서

 ‘내가 분명 안다고 생각했는데.. 잘 몰랐구나. 내가 조금 부동산에 대한 시야가 넓어져서 새롭게 모르는게 생겼구나.'라는 생각이 들기도 하네요 ㅎㅎㅎ

 내집마련(거주보유)와 투자는 다른 개념이라고 배웠는데.. 

 결국 당시 5살 아이의 초등학교 진학을 위해 일단 거주보유 후 2년 뒤에 입주하자! 라고 큰 줄기를 정하고 

 동작-마포 등을 임장하였어요. 

 그러다 남편과 저의 직장 위치, 친정엄마의 육아 도움에서 독립에 따른 부담감, 아이 학교 등을 고려하여 

동작구 쪽으로 집을 알아봤고 

강의 때 배운 인사이트를 통해 전고점 대비 -20% 이하의 매물 위주로 살펴봤습니다. 

저는 매도를 하면서 ‘저환수원리’ 중 저평가에 대한 몸으로 느꼈기에 

내 자산을 높이기 위한 행동에서 과감하게 결정했던 것 같습니다.  (결과를 낼 수 있는 행동을 해야만 그 다음 깨달음이 있는 것 같습니다.)

그 중, 작년 7월 당시에 동작구 내 저평가된 생활권이 있어 본격적으로 매물 임장을 시작하였습니다. 

<Good>

 - 직장 근처라 아는 지역이라고 생각했는데도 막상 매물 임장을 하니 제가 몰랐던 단지의 가치를 알게되었음.! 

 - 이래서 매물 임장이 필수라고 하는구나!를 머리로 몸으로 깨달음!

<bad>

 - 매물임장에 포비아가 있는 편이어서 항상 부담감을 가지고 매물 임장을 했는데 막상 집을 매수하고 나니 더 많은 단지 매물을 봤어야지 하는 아쉬움이 듬

[3단계 : 1호기 매수 경험  - 매물털기 중 만난 근저당을 3개 가진 RR 매물 !]

 단지매물을 계속 보다보니 그 시점에 A단지가 이 생활권에서 확실히 저평가가 되었다고 확신했고

 매물털기를 시작했습니다. 

(여러 부동산을 간다는게 마음의 부담감이 있었는데.. 이겨내도록 노력했네요.)

그러다 아직 네이버 부동산에도 올라오지 않은 매물을 소개받았고 

당시 RR 매물 (12층, 남향, 뻥뷰) 시세보다 호가 기준 5천-1억정도 싼 가격이라  

심장이 떨리면서 … 아 이게 바로 강의에서 말한 숨겨진 그 매물이구나! 라는 생각을 하며 

속으로 웃었습니다! (포커페이스 유지)

다만, 근저당이 3개 잡혀 있는 매물이었고 기존 세입자 전세가가 근저당 이슈로 매우 낮게 책정되어 있어

생각한 것 보다 투자금이 1억 이상 더 들어가야하는 상황이었습니다. 

기존에 본 다른 남향 매물이 XX 금액에서 절대 안 깎아주는 상황이었고,

동향 매물은 고층 기준 -3천 정도 네고가 가능한 상황인 걸 매물 임장을 통해 알고 있었어서

이 매물이 싸다!! 라는 확신이 있었습니다. 

다만,, 근저당이 낀 물건이라는 Risk! , 투자금이 단기간이지만 1억 넘게 더 필요한 상황이라 많이 고민이 되었서요. 

 고민고민하다.. 

객관적으로 문제를 나열해봤습니다. 

 - 근저당 Risk : 부동산을 하는 형부와 법무사에게 문의 시 (부동산 통해) , 근저당 처리만 잘하면 Risk가 없다 라는 답변 을 받았습니다. 

 - 투자금 Risk : 교직원 공제회 2년 거치 가능, 마통을 활용하면 이자 감당 가능한 금액인 것을 확인. 어차피 2년뒤에는 돌려받을 돈이다!

• 그리고 이미 투자를 한 월부 동료에게 저의 불안감에 대해 말했는데,  (치즈님 감사드려요!)

 그 때 , 동료분이 말씀해주신게 

 “애밀리님! 저도 사실 근저당에 대해 아주 잘 알지는 못하지만 월부 커뮤니티에 많은 글들이 있으니 참고하세요! ”

그리고 무엇보다 

 저 환 수 원 리 ! 이것에 해당하면 된다고 생각합니다.!

 그래서 따져봤습니다!

•  저평가 ○ :  전고점 대비 -22% , A단지 바로 옆에 있는 B 단지가 실거래가 그래프를 보면 1억 정도 항상 낮았는데 현재 갑자기 올라 B단지 실거래가가 A단지 매수가와 동일 = 이건 싼게 맞다 

• 환금성 ○ : 700세대 이상의 단지이며, 초중고가 도보권이고 신림선이 도보 8분 거리 , 또한 근처에 보라매공원이 도보 8분 거리에 있다! (아이 키우기 좋은 환경) → 내가 팔 시점에도 분명 사람들이 선호할 단지이다. 

  또한 근처에 신축 입주 계획이 없고, 학교 주변으로 여러 아파트 단지가 모여있어 조용하고 살기 좋다는 평이있다.

• 수익률 ○: 서울 3급지 아파트로서 가치가 있는 단지이다. 당장 5년 내 수익률 200% 달성할 단지라고 생각할 수는 없지만 가치가 있는 아파트다!
• 원금보존 ▼ : 전세율이 현재 전세가 대비 60%, 단, 나는 근저당 매물이라.. 전세가 낮게 껴있어 -52%정도.. 

• 리스크 ○ : 동작구에 향후 2-3년간 공급 부족, 서울 전반적으로 2-3년 내 공급 부족 , 28년부터 노량진 뉴타운이 들어오나 오래 가지고 갈 것이라면 이것은 전반적인 시세 상승을 견이할 것으로 보임.

  - 다만, 노량진 뉴타운 입주 시기가 되면 전세가가 일시적으로 떨어질 수 있음. 

  - 대응전략 :  

    [실입주] 내가 입주할 것이므로 전세가격에 영향 없음. 만약, 이후에 원래대로 전세가 받으면 해결될 risk. 

   추가적으로 도는 이자금액은 .. 감당가능한 정도!  

    [입주 후 임대로 계획 변시] 현재 세입자가 '24년 5월 말 아주 저렴한 가격으로 계약한 상황으로 그 때 상황에 따라 임대일자 조절하면 함 

    이렇게 정리하고 정리했지만, 사실 결정을 앞두고 고민과 우려가 많았습니다. 

 ‘ 내가 잘 사는 걸까? ’

 ‘ 집값이 떨어져서 남편이 나를 원망하면 어쩌지?’

 ‘ 차라리 4급지 신축으로 눈을 돌리는건 어때?’ 

 그 때! 

 '24년 5월 내마중을 들었을 때, 

 강의에서 해주신 너나위 님의 멘트가 떠올랐습니다.  

 “여러분 0호기  -→ 1호기는 Risk가 없어요! 그리고 -20-30% 이하다? 이런 매물들은 그냥 사시면 됩니다!”

 (관악구 매물을 이야기하면서 하셨던 말씀인데.. 저한테 각색하여 이렇게 들렸던 것 같아요)

그래서 더 고민하지 않고 결심을 내리게 되었습니다!!!! 

이런 마음으로 계약날 1차 - 2차 -3차 근저당을 다 정리하고 바로 등기를 쳤습니다!! ㅎㅎㅎ 

[Good] 

 - Risk 를 대응하기 위해 찬찬히 문제를 살펴본 점. 그리고 행동한 점

• 저환수원리를 적용해 본 것

[bad]

• 매도인이 급한 상황임을 인지하고 있었으나 이미 싸다고 생각하여 오히려 가격 협상을 더 진행하지 못한 점 ㅠㅠ  지금 생각하면 3천만원 네고를 요청했었어야했는데 하는 아쉬움이 있어요. ㅠㅠ  (물론 이것도 경험이라고 생각합니다. 부동산 계약이 2번째인데 그래서 1번째보다는 훨씬 잘 했다고 생각해요! 3번째, 4번째에는 더 잘할 것 같아요!)

지금 매수 계약 후 잔금까지 3-4개월이 지났는데 

제가 산 A 매물의 가격은 어떻게 되었을까요? ㅎㅎㅎ

사실, 호가는 크게 변하지 않았습니다. (구축이라서?ㅎㅎ)

다만, 저 이후로 실거래가가 저와 동일한 가격으로 5건 정도 연달아 계약되는 것을 보고

내가 더 깎았어야했다!ㅠㅠ  라는 생각과

내가 싸게 잘 산 것 같다! 나보다 부동산을 더 잘아는 분들이 연이어 다 샀나보다! 

그래도 나는 RR 매물이자나! 

이정도면 잘한거다!

라는 생각이 들었습니다. ㅎㅎ

그리고, 1호기 매수 후 가장 큰 이득은 

남편이 저를 더 신뢰하여 임장을 조금 더 수월하게 다닐 수 있다는 점.

내 집을 월세로 살 수 있을 것 같다는 점. (그전까지는 솔직히.. 월세로 거주하면서 투자? 이거는 마음이 불안해서 못하겠었거든요..)

이제 또 다시 2호기에 대한 마음, 갈아타기를 위한 전략 등이 샘솟더라구요.

정말 경험이라는게 제 맘과 행동에 다음 (Next)를 향한 용기를 줬습니다!

여러분도 고민의 순간, 부족하지만 강의에서 알려준 기준과 원칙으로 용기를 내기를 바라겠습니다. 

조금 부족하고 최고의 매물은 아닐 수 있지만, 

그게 또 끝은 아니니까요. 

다음을 위해 달려나갈 용기를 줄 꺼라고 예상합니다. 

모두 부자되는 그날까지! 화이팅입니다.